Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
06 мая 2025 года Дело № А56-89302/2024
Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 06 мая 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.О.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: общество с ограниченной ответственность. "Красвет" (адрес: Россия 194100, Санкт-Петербург, ул.Харченко,д.17, лит А, пом.1-Н; ОГРН: <***>);
ответчики: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>); 2) Санкт-Петербургское Государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия 191124, <...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>);
третье лицо: Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»;
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии
- от истца: ФИО1 (доверенность от 25.08.2024),
- от ответчиков: 1) ФИО2 (доверенность от 27.12.2024). 2) не явился, извещен;
- от третьего лица: не явился, извещен;
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Красвет" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) об обязании ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером 78:07:0003200:1155, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом.1-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, на условиях представленного проекта договора купли-продажи, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 22 507 830 руб., НДС не облагается»; об обязании ответчиков изменить график платежей, являющийся приложением 1 к договору в соответствии с ценой продажи помещения равной 22 507 830 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».
Учреждение, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.
Истец в судебном заседании в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заявил об уточнении искового заявления в части указания выкупной цены объекта недвижимости, просил установить стоимость имущества в соответствии с заключением эксперта ООО «Новая Оценочная Компания» ФИО3 в размере 19 300 000 руб.
Уточнение требований принято судом.
Представитель Комитета возражал относительно установления в договоре купли-продажи объекта недвижимости выкупной стоимости по результатам проведенной судом экспертизы.
Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.
Истец на основании договора аренды от 21.04.2011 № 15-А007056 с 2011 года владеет нежилым помещением, общей площадью 85 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003200:1155, расположенным по адресу: <...>, лит. А, пом. 1-Н.
21.05.2024 ООО «Красвет» обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).
В соответствии с Законом №159-ФЗ, Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2008 №748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге было издано распоряжение Комитета от 24.07.2024 №1634-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда.по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая ФИО4, д.36, литера А, пом. 1-н». В данном распоряжении установлена цена продажи Объекта в размере 27 300 000 рублей. Указанная цена определена на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 10.07.2024 № КО49/00082/2024-2019 Санкт-Петербургского государственного бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее ГУИОН).
Посчитав предложенную Комитетом выкупную стоимость объекта завышенной Посчитав предложенную Комитетом выкупную стоимость объекта завышенной, Истцом была произведена оценка рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения в ООО «Капитал Гроус». В соответствии с выполненным отчетом рыночная стоимость Помещения составляет 22 507 830 руб.
Письмом от 24.08.2024 Истец предложил Комитету заключить договор купли-продажи Помещения по цене 22 507 830 руб., НДС не облагается.
Поскольку ответ на предложение о заключении договора в новой редакции от Комитета не поступил, Истец обратился в суд с настоящим иском об урегулировании преддоговорного спора.
В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).
Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.
Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.
Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Судом установлено, что между сторонами отсутствует спор о праве Истца на приватизацию арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.
Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.
Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 85 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003200:1155, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом.1-Н, по состоянию на 21.05.2024, поручено эксперту ООО «Новая Оценочная Компания» ФИО3.
В суд поступило заключение эксперта № 1520 от 27,02,2025, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 16 21.05.2024 составляет 19 300 000 руб.
В связи с наличием у ГБУ "ГУИОН" замечаний к заключению, в судебное заседание была приглашена эксперт ФИО3, которая передала письменные пояснения на возражения третьего лица. Дополнительных вопросов к эксперту у представителей сторон не было.
На замечание третьего лица о том, что экспертом были использованы объекты-аналоги с худшими характеристиками, либо относящиеся к другому сегмента рынка, эксперт пояснил, что в качестве объектов-аналогов им используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В частности, эксперт в своих пояснениях отметил, что объект-аналог №2 который не имеет ни водоснабжения, ни канализационных сетей, и который, помнению ГБУ "ГУИОН" относится к другому сегменту рынка - складскому, на самом деле сопоставим с характеристиками объекта оценки, поскольку представляет собой небольшое нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже жилого дома, с отдельным входом, и в объявлении о торгах позиционируется как «нежилое», которое после проведения ремонта может использоваться по любому назначению, в том числе под офис продаж, как и объект оценки. Подключение всех коммуникаций в помещении возможно, ввиду наличия всех инженерных коммуникаций в жилом доме, что также указано в описании объекта-аналога. Более того, у объекта-аналога 2 выше высота потолков, ближе расстояние до метро.
Применительно к объектам-аналогам №3 и №4, имеющим вход со двора, эксперт пояснил, что основным фактором, определяющим торговый потенциал объекта, является наличие от дельного входа с улицы, где и сосредоточены пешеходные потоки.
Применительно к расположению объектов-аналогов №1, 4 и 8 в цокольном этаже, эксперт пояснил, что в данном случае им произведены соответствующие корректировки стоимости.
Относительно доводов третьего лица об использовании некорректной цены предложения, эксперт пояснил, что дата, на которую проводится исследование, - 21.05.2024. В объявлении в отношении объекта-аналога № 2 отмечены значительные колебания цены за продолжительный период (от 105 до 340 тыс. руб. в месяц), которые могут быть обусловлены изменениями характеристик самого объекта, например: изменение состояния отделки, изменение входа, наличием или отсутствием коммунальных или эксплуатационных платежей в составе арендной платы. Поскольку полная информация об объекте приведена только в тексте объявления от 08.02.2025, соответственно, использовались данные из этого объявления.
Исследовав и оценив представленное заключение, выполненное экспертом ФИО3, суд приходит к выводу о соответствии его нормам законодательства, и исходит из того, что оно содержит ответ на поставленный вопрос, является полным и обоснованным. Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки оцениваются судом как обоснованные.
Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.
При этом о проведении повторной экспертизы сторонами не заявлено.
Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.
С учетом изложенного, суд полагает, что цена выкупаемого объекта недвижимости может быть установлена на основании заключения эксперта, а пункт 2.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 19 300 000 руб., НДС не облагается». Поскольку приложением №1 к договору купли-продажи является график платежей, размер которых изначально был рассчитан, исходя из цены, предложенной Комитетом в размере 27 300 000 руб., указанный график платежей подлежит изменению с учетом установленной в ходе рассмотрения спора цены объекта в размере 19 300 000 руб.
Что касается распределения судебных расходов по делу.
В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.
Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. При этом правовой интерес в заключении договора имеется именно у Общества, как покупателя помещения, а Комитет не является лицом, определяющим выкупную стоимость объекта. В связи с изложенным судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 40 000 руб.подлежат оставлению на Обществе. В то же время расходы на оплату полшины в сумме 6 000 руб. подлежат взысканию с Комитета в пользу истца.
В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти», вступившей в силу с 01.01.2017, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Красвет» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, а именно: нежилого помещения, с кадастровым номером 78:07:0003200:1155, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом.1-Н, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: «пункт 2.1. Цена продажи Объекта составляет 19 300 000 (девятнадцать миллионов триста тысяч) рублей, НДС не облагается».
Судебные расходы по оплате экспертизе оставить на истце.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Красвет» 6 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Вареникова А.О.