Постановление по делу № 05АП-7291/2024 от 29.01.2025

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А51-19916/2023

29 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-7291/2024

на решение от 15.11.2024 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-19916/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании завышенной цены продажи нежилой муниципальной собственности,

в судебное заседание явились: от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2024,

индивидуальный предприниматель ФИО1 лично,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление, УМС г. Владивостока) о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения в здании с кадастровым номером 25:28:060130:933, расположенного по адресу: г. Владивосток, о. Русский, п. Экипажный (далее – спорное имущество), определенной ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 30.06.2023 №383-23 в размере 3 545 000 рублей; возложении на Управление и Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости») обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенный Арбитражным судом Приморского края на основании судебной оценочной экспертизы (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2024 признана недостоверной величина рыночной стоимости арендуемого спорного имущества, определенная ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 30.06.2023 №383-23 в размере 3 545 000 рублей. Суд обязал Управление и МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», в течение месяца с момента вступления решения в законную силу, заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенной Арбитражным судом Приморского края на основании судебной оценочной экспертизы, в размере 1 837 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что предложенная им итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости была установлена отчетом ООО «Центр оценки и экспертиз Метод» от 30.06.2023 № 383-23, признанным экспертным заключением от 04.07.2023 № 34/300623/87-01 соответствующим действующему законодательству. Полагает, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, в связи с чем исковые требования являются необоснованными.

От ИП ФИО1 поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, предприниматель против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между УМС г.Владивостока (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 01-17648-Н-АР-9236-00 от 11.09.2019 аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 91,2 кв.м, являющееся учетной частью 1 здания Дом Офицеров Флота с кадастровым номером 25:28:000000:18416, расположенное по адресу: г. Владивосток, о. Русский, пос. экипажный, для использования в целях: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры(комплексы), магазины с соблюдение требования раздела 3.5 главы III Правил землепользования и застройки н территории Владивостокского городского округа.

20.04.2023 сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к названному договору, которым в пункте 1.1 договора, Приложении №1 слова «нежилое помещение общей площадью 91,2 кв.м, являющееся учетной частью 1 здания Дом Офицеров Флота с кадастровым номером 25:28:000000:18416» заменены словами «нежилое помещение общей площадью 69,8 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 25:28:060130:933.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 69,8 кв.м, этаж:1, кадастровый номер 25:28:060130:933.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, ответчиком с ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» заключен муниципальный контракт от 13.06.2023 №966/287-27/23.

Согласно отчету от 30.06.2023 №383-23, подготовленному экспертом ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» ФИО3, итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет с учетом НДС составляет 4 254 000 рублей, без учета НДС – 3 545 000 рублей.

УМС г. Владивостока в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи №394-ППВ арендуемого муниципального имущества.

Пунктом 3.1. данного договора предусмотрена цена нежилого помещения 3 545 000 рублей копейки (без учета НДС).

Не согласившись с условием договора о цене выкупаемого имущества, ИП ФИО1 для определения реальной рыночной стоимости объекта заключил договор на проведение оценки №77/2023 от 30.10.2023 с оценщиком ФИО4.

Согласно отчету независимого оценщика ФИО4 №134/2023-1 от 06.11.2023 рыночная стоимость спорного объекта составляет 1 647 000 рублей.

Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий №1 с указанием цены выкупаемого объекта в размере 1 647 000 рублей, установленной согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленным независимым оценщиком.

Письмом от 10.11.2023 №23/1895 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» отказало в удовлетворении требования предпринимателя об изменении стоимости муниципального имущества, установленной на основании отчета независимого оценщика.

Полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13).

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно, для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом, оснований, исключающих отчуждение истцу в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Установив, что представленные в материалы дела отчет от 30.06.2023 №383-23, подготовленный экспертом ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» ФИО3, и отчет независимого оценщика ФИО4 №134/2023-1 от 06.11.2023 имеют существенные различия в выкупной цене имущества по спорному договору, суд первой инстанции определением от 06.05.2024 назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр оценки» ФИО5.

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта от 04.10.2024 №24-16/2024 эксперт пришла к выводу о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилое нежилого помещения, общей площадью 69,8 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 25:28:060130:933, расположенного по адресу: г.Владивосток, о. Русский, п. Экипажный составляет 1 837 000 рублей.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Повторно изучив заключение эксперта от 04.10.2024 №24-16/2024 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, судебная коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, сторонами в материалы дела не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия признает экспертное заключение от 04.10.2024 №24-16/2024 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что выкупная цена спорного имущества, определенная в заключении эксперта от 04.10.2024 №24-16/2024 (1 837 000 рублей), является обоснованной и соответствующей положениям действующего законодательства, в связи с чем разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества подлежат урегулированию применительно к указанной стоимости.

Довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорных объектов может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Указание апеллянта на то, что отчет эксперта ООО «Центр оценки и экспертиз Метод» от 30.06.2023 № 383-23 ФИО3, на основании которого Управление предложило предпринимателю итоговую величину рыночтой стоимости выкупаемого имущества, признан экспертным заключением Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков (членом которой является ФИО3) от 04.07.2023 № 34/300623/87-01 соответствующим действующему законодательству, не свидетельствует о безусловной необходимости принятия выводов данного отчета. При этом коллегия отмечает, что представленный истцом отчет независимого оценщика ФИО4 №134/2023-1 от 06.11.2023 и подготовленное в рамках судебной экспертизы заключение эксперта от 04.10.2024 №24-16/2024 ООО «Дальневосточный центр оценки» ФИО5 определяют близкие по значению размеры стоимости имущества (1 647 000 рублей и 1 837 000 рублей соответственно).

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2024 по делу №А51-19916/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев