Постановление по делу № Ф02-1250/2025 от 04.06.2025 | ФАС Восточно-Сибирского округа

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс <***>, 210-172

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-1250/2025

город Иркутск

04 июня 2025 года

Дело № А33-21390/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Дамбарова С.Д.,

судей: Кушнаревой Н.П., Яцкевич Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой М.А.,

при участии представителя Прокуратуры Красноярского края Даценко О.А. (удостоверение 355762 от 15.07.2024), представителя общества с ограниченной ответственностью «Преображенский 22» ФИО1 (доверенность 38-2025 от 01.01.2025, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 июня 2024 года по делу № А33-21390/2023, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 января 2025 года по тому же делу,

установил:

Прокуратура Красноярского края (далее – истец, прокурор) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края в интересах муниципального образования городской округ город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее – администрация) с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – Департамент), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Преображенский 22» (далее – ООО СК «Преображенский 22»), обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ 3» (далее – ООО «СИТИ 3») с требованиями:

о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179, заключённого между Департаментом и ООО СЗ «Преображенский 22»;

о признании недействительной в силу ничтожности сделки, оформленной передаточным актом от 04.05.2022 между ООО СЗ «Преображенский 22» и ООО «Сити 3» при реорганизации ООО СЗ «Преображенский 22» в форме выделения, в части передачи ООО «Сити 3» права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70;

о применении последствий недействительности ничтожных сделок путём прекращения права аренды ООО «Сити 3» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая -

ул. Алексеева - ул. 78 Добровольческой бригады - пр. Авиаторов, общей площадью 18 353 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 июня 2024 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 января 2025 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО СК «Преображенский 22» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение.

В поданной жалобе заявитель указывает, что перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, является закрытым и не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади, занимаемой объектом недвижимости. Площадь земельного участка, предоставленного в аренду под эксплуатацию, соответствует площади земельного участка предоставляемого ранее под строительство, что свидетельствует об отсутствии нарушений пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указывает заявитель, в законодательстве не конкретизировано, какие именно документы могут являться доказательством соразмерности площади земельного участка. Точных критериев, как определять и соотносить цели эксплуатации и площадь участка законодательство не содержит. Судами необоснованно отказано в назначении по делу судебной экспертизы. Кроме того, заявитель указывает на неправомерность отклонения судами заявления о применении срока исковой давности.

В представленных возражениях прокурор с доводами кассационной жалобы не согласился, сославшись на их необоснованность.

В судебном заседании стороны поддержали свои доводы.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжений администрации города Красноярска от 29.10.2010 № 1264-ж и от 05.03.2013 № 466-арх Департаментом (арендодатель) и ООО Финансово-строительная компания «Монолитинвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2013 № 1150.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400415:70, по адресу: г. Красноярск, Советский район, жилой район Слобода Весны, ул. Светлогорская - ул. 9 Мая - ул. Авиаторов, для строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 18 353 кв. м. Земельный участок передается по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 05.03.2013 по 28.10.2013. При этом условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 13.12.2012 - даты постановки земельного участка на кадастровый учет (пункт 2.3 договора аренды)

Дополнительным соглашением от 15.11.2013 № 5253 срок действия договора продлен по 28.10.2016.

Соглашением от 06.05.2016 № 1887 договор аренды земельного участка от 25.04.2013 № 1150 расторгнут с 01.04.2016.

Администрацией города Красноярска ООО ФСК «Монолитинвест» 02.03.2016 и 30.09.2016 выдано разрешение на строительство № RU308000-01/2589-дг от 04.04.2014 объекта капитального строительства «Административное здание на территории выставочной площадки» общей площадью 359,07 кв. м, количество этажей - 2, площадь застройки - 201,84 кв. м в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

Распоряжением администрации города Красноярска от 26.05.2016 № 2692-недв объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400415:177, расположенному в Российской Федерации, Красноярском крае, г. Красноярске, Советском районе, ул. 9 Мая - ул. Алексеева - ул. 78 Добровольческой бригады - пр-т Авиаторов, присвоен адрес: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Петра Ломако, 7.

Департаментом (арендодатель) и ООО ФСК «Монолитинвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.05.2016 № 496, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400415:70, по адресу: г. Красноярск, Советский район, жилой район Слобода Весны, ул. Светлогорская - ул. 9 Мая - ул. Авиаторов, для использования в целях завершения строительства бизнес-центра и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 18 353 кв. м. Земельный участок передан по акту приема-передачи 13.12.2012 по договору аренды от 25.04.2013 № 1150.

В пункте 2.1 договора аренды установлен срок аренды с 07.04.2016 по 06.04.2019. При этом условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 01.04.2016 - даты расторжения договора аренды от 25.04.2013 N 1150 (пункт 2.3 договора).

Администрацией города Красноярска 11.03.2019 ООО ФСК «Монолитинвест» выдано разрешение № 24-308-01/2589-дг-2014 на ввод в эксплуатацию объекта «административное здание на территории выставочной площадки» по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Советский район, ул. Петра Ломако, 7, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

Из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, следует, что собственниками здания с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 являлись: ООО ФСК «Монолитинвест» - с 25.03.2019, ООО СЗ «Преображенский» - с 30.05.2019, ООО «Сити 3» - с 12.09.2022.

Впоследствии заявлением от 02.03.2020 № 51-22-6 ООО СЗ «Преображенский» обратилось к Департаменту с просьбой о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400415:70 в аренду без проведения торгов в целях размещения административного здания и трех трансформаторных подстанций на территории выставочной площадки на срок 49 лет.

На основании статей 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между Департаментом (арендодатель) и ООО «Преображенский 22» подписан договор аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179.

Согласно пункту 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400415:70, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая - ул. Алексеева - ул. 78-й Добровольческой бригады - пр. Авиаторов, общей площадью 18353,00 кв. м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях размещения административного здания с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 и трех трансформаторных подстанций с кадастровыми номерами 24:50:0400415:159, 24:50:0400415:163 на территории выставочной площадки. Земельный участок передается по акту приема-передачи

В связи с реорганизацией ООО СЗ «Преображенский 22» в форме выделения из него юридического лица было создано создания ООО «Сити 3» (ИНН <***>), к которому в соответствии с передаточным актом были переданы права и обязанности из договора аренды земельного участка от 18.06.2020 № 179.

Ссылаясь на то, что земельный участок передан в аренду в обход обязательной процедуры торгов, а площадь земельного участка не соразмерна площади находящихся на нем объектов, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, пришел к выводу, что несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконную передачу земельного участка. Площадь расположенного на участке административного здания на территории выставочной площадки составляет 345,5 кв.м., общая площадь трех трансформаторных подстанций – 65 кв.м., площадь полученного по оспариваемому договору земельного участка более чем в 45 раз превышает совокупную площадь объектов и более чем в 53 раза превышает площадь административного здания. Учитывая явную несоразмерность площади земельного участка площади размещенных на нем объектов капитального строительства, оснований для передачи обществу всего спорного участка (без его раздела) у Департамента не имелось.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность указанного выше права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Указанное исключительное право является проявлением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В частности, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О также указано, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается именно на лицо, желающее его выкупить (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 N 304-ЭС24-17140 по делу N А45-26765/2023).

По смыслу приведенных норм, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, суды установили, что ответчику принадлежат административное здание площадью 345,5 кв.м. и трансформаторные подстанции общей площадью 65 кв.м., иных объектов недвижимости на участке не имеется, тогда как площадь арендуемого земельного участка - 18 353 кв. м, что значительно превышает совокупную площадь соответствующих объектов.

Со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства суды установили, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 24:50:0400415:70 свободный, частично земельный участок огорожен забором из металлических конструкций, на земельном участке размещен объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400415:3184 - нежилое двухэтажное здание; иные объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, имеющиеся трансформаторные подстанции выглядят как временные сооружения. Существенная часть участка не занята и фактически не используется.

Сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование для целей строительства, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в аренду в тех же границах для целей, не связанных со строительством - для эксплуатации объекта. Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 18 353 кв. м сами по себе не являются основаниями для предоставления ответчикам земельного участка указанной площади как владельцам вышеуказанных объектов.

При таких обстоятельствах суды, установив очевидную несоразмерность площади земельного участка площади размещенных на нем объектов недвижимости, верно указали на отсутствие оснований, установленных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи в аренду ответчикам всего спорного участка без торгов. Поскольку предоставленный земельный участок по своим характеристикам не может быть признан участком, необходимым для размещения и использования объектов недвижимого имущества, который может быть предоставлен в специальном порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о недействительности договора аренды от 18.06.2020 № 179 с учетом процедуры передачи прав и обязанностей, осуществленной в порядке правопреемства.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Рассматривая требование о применении последствий недействительности ничтожности оспариваемого договора, суды правомерно указали на прекращения права аренды общества с ограниченной ответственностью «Сити 3» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400415:70.

Рассмотрев доводы о пропуске срока исковой давности, суды с учетом положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание дату оспариваемого договора аренды и дату предъявления иска (16.06.2023), правильно указали, что рассматриваемое исковое заявление подано в пределах срока исковой давности.

Указанные выше выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Решение суда по настоящему спору не препятствует реализации прав, предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, после образования необходимого земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства. Вопрос о площади и границах земельного участка может быть разрешен в рамках соответствующей административной процедуры.

Иные приведенные в кассационных жалобах доводы, в том числе, относительно обоснования несоразмерности площадей, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Исходя из положений глав 7, 19, 20 и 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия по исследованию и оценке представленных в материалы дела доказательств предоставлены только судам первой и апелляционной инстанций. В данном случае указанные суды произвели оценку представленных в материалы настоящего дела доказательств и признали соответствующие обстоятельства установленными.

Между тем, согласно положениям статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом. Суд округа также не усматривает нарушений судами принципов равноправия сторон и состязательности процесса.

На основании изложенного, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационных жалобах, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 июня 2024 года по делу № А33-21390/2023, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 января 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

С.Д. Дамбаров

Н.П. Кушнарева

Ю.С. Яцкевич