АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-6743/2022

05 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 октября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Зотова И.И. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 10.08.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар, третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3, ФИО4, ФИО5, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу № А32-6743/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о сносе самовольной постройки – четырехэтажного объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0204043:120, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0204043:73 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Передерия, 68, о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Решением суда от 03.04.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.06.2023, в удовлетворении исковых требований отказано, ввиду пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить требования администрации. По мнению заявителя, суды сделали неверный вывод о пропуске срока исковой давности.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установили суды, постановлением администрации от 19.09.2013 № 7190 утвержден градостроительный план № RU23306000-00000000000700 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0204043:73, согласно которому земельный участок находится в территориальной зоне ОД. 2 (общественно-деловая зона местного значения), на земельном участке допускается размещение трехэтажного индивидуального жилого дома, с предельным количеством этажей – 3, предельной высотой здания 12 м.

15 ноября 2013 года администрация Западного внутригородского округа города Краснодара собственнику земельного участка с кадастровым номером 23:43:0204043:73 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Передерия, 68 ФИО6 выдала разрешение № 23-RU23306000-51 на строительство индивидуального трехэтажного жилого дома, общей площадью 577,3 кв. м, площадью застройки 212,46 кв. м.

Четырехэтажный жилой дом общей площадью 634,3 кв. м поставлен на кадастровый учет 14.04.2014 с присвоением кадастрового номера 23:43:0204043:120, право собственности зарегистрировано в ЕГРН за ФИО6 25.04.2014 на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2013 и кадастрового паспорта здания от 14.04.2014.

По договору купли-продажи от 26.05.2014 ФИО6 продал земельный участок с кадастровым номером 23:43:0204043:73, а также расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером 23:43:0204043:120 предпринимателю, за которым в 2014 году зарегистрировано право собственности на земельный участок и расположенный на нем объект.

Согласно письму администрации Западного внутригородского округа города Краснодара от 09.12.2021 исх. № 5947/42, уведомления о соответствии (несоответствии) построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности по вышеуказанному адресу администрацией округа не выдавались.

По сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0204043:73 также не выдавались.

12 ноября 2020 года управление по жилищным вопросам администрации провело внеплановую выездную проверку в отношении предпринимателя на предмет соблюдения обязательных требований в области жилищных отношений, по результатам которой установлено, что фактически спорное здание используется как отель «Smart People Eco».

Письмом межведомственной комиссии администрации по использованию жилищного фонда от 23.11.2021 № 1081-04 предпринимателю отказано в переводе жилого дома по ул. Передерия, 68 в нежилое помещение.

Администрация, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не выдавалось, спорное здание является самовольной постройкой, обратилась в суд c иском.

Суды установив, что администрация пропустила срок исковой давности по заявленным требованиям, отказали в удовлетворении требований администрация.

Между тем суды не учли следующего.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, при наличии у строения хотя бы одного из указанных в норме квалифицирующих признаков, оно является самовольной постройкой.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац четвертый пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Из указанных норм права следует, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, состоящее, в том числе в нарушении норм, регулирующих предоставление земельного участка и его застройку. К признанию постройки самовольной может приводить, в частности, возведение объекта с нарушением нормативных ограничений градостроительной деятельности, определяющих допустимые параметры построек.

В соответствии с пунктом 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и абзацем 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Из материалов дела следует, что застройщику выдано разрешение № 23-RU23306000-51 на строительство индивидуального трехэтажного жилого дома, общей площадью 577,3 кв. м, площадью застройки 212,46 кв. м.

Между тем фактически возведено четырехэтажное нежилое помещение с нарушением допустимых параметров в части площади и этажности.

Технические характеристики спорного здания не позволяют отнести их к индивидуальному жилому дому.

Спорный объект капитального строительства, фактически представляющий собой четырехэтажное коммерческое здание, возведен в отсутствие разрешения на строительство и является самовольной постройкой.

Здания, возведенные с установленными по делу нарушениями допустимых параметров, даже в отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не могут быть сохранены, о чем указано в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

В случае несоблюдения названных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

Поскольку суды преждевременно, без надлежащей оценки поведения застройщика при строительстве спорного объекта и ответчика при приобретении спорного нежилого помещения, как жилого дома, применили к спорным отношениям срок исковой давности, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2023 № 308-ЭС22-27642.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 № 308-ЭС19-21484 указано, что при отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта в целях личного проживания, основания для сноса объекта в связи с использованием ответчиком постройки и земельного участка по нецелевому назначению нельзя признать правомерными.

На момент рассмотрения дела судом требований администрации, вопрос о признании спорной постройки самовольной, регулировался положениями пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-Ф «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым в качестве гражданско-правовых последствий признания самовольной постройки предусмотрена возможность приведения постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Возможность приведения спорной постройки в соответствие с обязательными требованиями, параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, предусмотренными законом, несмотря на указание об этом заинтересованных лиц, судами не исследовался.

При новом рассмотрении дела, суду надлежит учесть изложенное, исследовать представленные в дело доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, рассмотреть вопрос о приведении спорной постройки в соответствие с разрешением на строительство индивидуального жилого дома № 23-RU23306000-51.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу № А32-6743/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Л. Коржинек

Судьи И.И. Зотова

Р.Г. Калуцких