АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Петропавловск-Камчатский Дело № А24-6159/2024

25 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2025 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Т.А. Арзамазовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ю.А. Рогожиной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по

исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 141006, Московская область, г. Мытищи)

к

обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 125475, <...>, помещ. II (комнаты 9-13))

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.02.2022 № АМ-7544-10/2022,

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 30.04.2024, со специальными полномочиями, сроком на пять лет, диплом),

от ответчика посредством онлайн-заседания: представитель ФИО3 (копия паспорта, доверенность от 01.10.2023, со специальными полномочиями, сроком на три года, диплом),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.02.2022 № АМ-7544-10/2022.

Обосновывая заявленные требования, истец по тексту искового заявления сослался на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении спорного договора аренды. Пояснил, что в настоящее время переехал на постоянное место жительства в Московскую область, поэтому намерен продать объект аренды. Указал, что, несмотря на имеющийся интерес со стороны покупателей, реализовать объект аренды не представляется возможным по причине длительного обременения здания на ставших невыгодными и обременительными на текущую дату условиях и с явным дисбалансом в пользу арендатора. Пояснил, что договор был подготовлен и представлен истцу на подписание арендатором, который уверял, что при необходимости по соглашению сторон в договор могут быть внесены любые изменения, однако фактически ответчик как сильная сторона договора от внесения каких-либо изменений уклоняется.

Также истец указал, что с момента заключения договора в стране произошли существенные изменения в политической и экономической обстановке, которые повлияли на принятие истцом решения о продаже объекта аренды. Обращает внимание суда, что в существующих обстоятельствах бизнес отказывается от такого длительного срока сдачи имущества в аренду. Считает условия о возможности увеличения арендной платы не чаще одного раза в год и только на индекс потребительских цен ущемляющим права арендодателя.

Истец пояснил, что обращался к ответчику с предложением об изменении условий договора аренды для устранения препятствий в продаже объекта либо о расторжении договора аренды, однако ответчик от предложений истца уклонился, в связи с чем просит расторгнуть договор в судебном порядке.

Ответчик в письменном отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, по требованиям истца возразил. Оснований для расторжения договора аренды не усматривает в связи с отсутствием существенного изменения обстоятельств, изменение которых истец не мог предвидеть при заключении договора аренда. Считает, что сторона, вступая в договорные отношения, должна была прогнозировать и вероятность вынужденной смены места жительства, и экономическую ситуацию в стране, в связи с чем не могла исключать возможность переезда и роста цен в период исполнения сделки. Настаивает на том, что отказ арендатора на предложение арендодателя о повышении арендной платы сверх согласованного договором размера, не может являться основанием для расторжения договора. Обращает внимание суда, что истец является профессиональным участником гражданского оборота и состоит в арендных отношениях с ответчиком по 4 договорам в разных регионах Российской Федерации, при этом договоры заключены на аналогичных условиях, что, по мнению ответчика, исключает возможность признания истца «слабой» стороной договора. В части невозможности реализации объекта аренды с обременением ответчик ссылается на недоказанность истцом данного обстоятельства в связи со снятием объявления о продаже объекта с сайта «Авито», отсутствием причинно-следственной связи между снятием объекта с продажи и наличием обременения на данный объект, а также реализацией истцом иного объекта по адресу: <...>, в отношении которого между истцом и ответчиком был заключен договор аренды на идентичных условиях.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании договоров купли-продажи недвижимого имущества истец является собственником помещения, назначение: нежилое, наименование: магазин, площадь 349,6 кв.м, этаж 1, местоположение объекта: Камчатский край, Петропавловск-Камчатский городской округ, <...>/1, 65/1, 102-109, кадастровый номер объекта 41:01:0010116:18011.

21.02.2022 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор, по условиям которого в пользование арендатору передано помещение, назначение: нежилое, площадью 349,6 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер 41:01:0010116:18011, находящееся по адресу: Камчатский край, Петропавловск-Камчатский городской округ, ул. Войцешека, д. 3а, пом. 52-60, 64/1, 65/1, 102-109.

Согласно пункту 1.3 договора арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы составляет 310 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель (пункт 3.1.1).

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых помещений (пункт 3.1.2).

Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Камчатского края, но не более 5 %. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмом с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора (пункт 3.2).

В силу пункта 5.1 договора срок договора аренды составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю.

В пункте 5.3 договора сторона предусмотрели возможность прекращения его действия по окончании срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Основания и порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон согласованы в пунктах 5.4-5.7 договора.

Во исполнение заключенного договора объект аренды передан в пользование ответчику.

15.03.2022 договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в установленном порядке.

В июле 2024 года истец обратился к ответчику с письмом, в котором указывал на необходимость повышения арендной платы в связи с повышением рыночных цен на аренду помещений. Письмом от 23.07.2024 ответчик от заключения дополнительного соглашения к договору отказался со ссылкой на отсутствие оснований для повышения арендной платы.

26.10.2024 истцом в адрес ответчика направлено уведомление, в котором предложено пересмотреть условия договора о размере арендной платы, порядке ее повышения, предусмотреть возможность уменьшения срока аренды до одного года, а также возможность и порядок отказа от договора арендодателем. В случая несогласия с условиями истца ответчику предложено расторгнуть договор с 01.02.2025.

Письмом от 25.11.2024 ответчик предложил истцу пересмотреть условие о размере арендной платы и повысить ее до 325 500 руб., однако дополнительное соглашение сторонами заключено не было.

Поскольку соглашение о добровольном досрочном расторжении договора аренды сторонами достигнуто не было, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Оценив доводы сторон и представленные в материалы дела документы в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды от 21.02.2022 № АМ-7544-10/2022. При его заключении сторонами согласованы все его существенные условия, а именно в пункте 1.1 договора указан объект аренды, также согласованы срок аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, что соответствует требованиям статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательство по передаче имущества арендатору арендодателем исполнено надлежащим образом, что сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя договор аренды от 21.02.2022 № АМ-7544-10/2022 не предусматривает. В отсутствие таковых спор подлежит рассмотрению с учетом положений глав 29, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из искового заявления, требования истца о расторжении договора мотивированы существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно переездом арендодателя на постоянное место жительства в Московскую область, изменением экономической и политической ситуации в стране.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая доводы истца, приведенные в обоснование иска, суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При этом в силу пункта 4 статьи 421 Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 24.02.2004 № 3-П, определении от 04.06.2007 № 320-О-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов.

Применительно к рассматриваемому случаю изменение истцом места жительства, а равно изменение политической и экономической ситуации в стране не являются основаниями для расторжения договора аренды.

Доказательства того, что изменение места жительства истца было вызвано какими-либо экстраординарными обстоятельствами и повлияло на возможность исполнения договора аренды истцом, в материалы дела не представлены.

Оценка влияния изменения политической и экономической ситуации в стране, которая свидетельствовала бы о существенном изменении рынка аренды недвижимости, истцом не проводилась. Судом в ходе рассмотрения дела таких изменений выявлено не было. Доказательства того, что начало специальной военной операции на Украине, санкционное давление недружественных стран, а равно иные, имевшие место в 2022 – 2024 году изменения в жизни страны, повлияли на рыночные цены права аренды и сроки сдачи в аренду нежилых помещений на территории Камчатского края, в материалы дела не представлены.

Изменение истцом мнения относительно экономической целесообразности сделки, в том числе в связи с увеличением рыночной стоимости права аренды нежилых помещений на территории г. Петропавловска-Камчатского нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные статьей 451 ГК РФ, поскольку заключая договор, истец действовал добровольно и по собственной инициативе, рассчитывая получить прибыль от использования объекта аренды. Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

С учетом оценки рынка аренды недвижимости, проведенного ООО «Дальневосточная торговая компания» в отчете от 20.05.2024 № 01/05-24, рост стоимости права аренды не существенно превысил размер инфляции, установленный Росстатом на уровне 11,94 % за 2022 год, 7,42% за 2023 год и 9,52 % за 2024 год.

Суд считает, что рост стоимости права аренды в рассматриваемом случае не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, сам по себе рост стоимости права аренды не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора аренды в судебном порядке. Обстоятельства, связанные с ростом рыночной стоимости права аренды, с которыми истец связывает необходимость расторжения договора, имели место как на момент заключения договора, так и в процессе его исполнения.

Суд считает, что, действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора, а также использовать иные способы защиты нарушенных прав предоставленными нормами гражданского законодательства.

Подписав договор аренды без возражений, истец согласился с изложенными в нем условиями, в том числе и с условиями, касаемыми порядка изменения арендной платы.

Несогласие истца с отдельными условиями договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации как основание расторжения договора в судебном порядке по требованию стороны.

В силу пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при разрешении споров, возникающих из договоров, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Кодекса о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Кодекса или о ничтожности таких условий по статье 169 Кодекса.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными, также необходимо учитывать нарушают ли спорные условия существенным образом баланс интересов сторон.

Проанализировав условия договора аренды от 21.02.2022 № АМ-7544-10/2022, суд находит их соответствующими правовой цели обязательства и не нарушающими баланс интересов сторон. Доводы истца об обратном не подтверждены какими-либо доказательствами. Порядок изменения арендной платы, в том числе ограничение условий для ее увеличения, согласован сторонами и в противоречие с нормами гражданского права не вступает.

Из материалов дела не следует, что истец при заключении находился в вынужденном положении заключить именно данный договор аренды с конкретным арендатором.

Поскольку истцом не представлено доказательств, что данная сделка заключена вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, данная сделка не может быть расценена судом как кабальная в порядке статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, у суда отсутствует возможность применения какого-либо из оснований, установленных гражданским законодательством для расторжения гражданско-правового договора.

Доказательства того, что арендатором совершались действия с намерением причинить вред арендодателю, в материалах дела также отсутствуют.

Обосновывая заявленные требования, помимо прочего истец ссылался на невозможность отчуждения объекта аренды по причине длительного обременения здания по договору с ответчиком.

Суд оценивает указанные доводы критически, поскольку ни одного документа, свидетельствующего о невозможности реализации спорного объекта с имеющимся обременением, в материалы дела не представлено, причинно-следственная связь между заключенным сторонами договором аренды и отказом потенциальных покупателей от сделки документально не подтверждена.

Следовательно, оснований для расторжения спорного договора в судебном порядке у суда не имеется.

Прочие доводы сторон судом не оцениваются как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.

При установленных обстоятельствах суд вынужден отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований в силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.А. Арзамазова