АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А43-8772/2025
Нижний Новгород 16 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2025 года.
Решение изготовлено в полном объеме 16 июля 2025 года.
Арбитражный суд Нижегородской области в составе
судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-188)
при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.
с участием представителей
от истца: ФИО1 (доверенность от 09.06.2023),
от ответчика: ФИО2 (доверенность от 26.05.2025)
рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств веб-конференции дело
по иску общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Волга-НМЗ»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
об исполнении обязательства,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (далее – ООО «Торгсервис 52») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Волга-НМЗ» (далее – ООО фирма «Волга-НМЗ») об обязании устранить нарушения обязательных требований пожарной безопасности, выявленные в ходе выездной проверки в соответствии с решением о проведении выездной проверки от 30.01.2024 № 2401/001-52/68-В/РВП.
Исковые требования основаны на статьях 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы не устранением арендодателем обязательных требований пожарной безопасности.
Суд удовлетворил ходатайство истца об участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции.
Представитель истца в судебном заседании заявила ходатайство об уточнении исковых требований, просит суд обязать ответчика в срок до 19.01.2026 исполнить обязательства, предусмотренные пунктом 2.1.2 договора аренды, устранить нарушения обязательных требований пожарной безопасности, указанные в пунктах 1.1, 1.2, 1.3 предписании Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городскому округу г.Нижний Новгород ГУ МЧС по Нижегородской области от 12.02.2024 № 2401/001-52/68-В/ПВП, взыскать с ответчика судебную неустойку в сумме 25 000 рублей в день с момента истечения срока на исполнение решения суда по день его фактического исполнения.
В судебном заседании представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве. Перед приемкой помещения арендатор произвел его осмотр, ознакомился с его техническими характеристиками, определил требования к помещению, которые необходимо было выполнить арендодателю (Приложение № 5 к договору), включая подготовку помещения по охранно-пожарной безопасности. Все заявленные в Приложении № 5 технические требования арендодатель выполнил в полном объеме, помещение принято арендатором без замечаний. Таким образом, приемкой помещения арендатор подтвердил, что его устраивают технические характеристики помещения. После приемки помещения в 2019 году со стороны истца в адрес ответчика не поступало претензий относительно того, что арендуемое помещение не соответствует условиям договора или требований о несоответствии помещения противопожарным требованиям. Срок устранения выявленных в Предписании ГУ МЧС России по Нижегородской области нарушений был продлен до 19.01.2026 и в настоящий момент не истек. Согласно условиям договора арендодатель отвечает только за общие противопожарные требования, предъявляемые к нежилому помещению, а за соблюдение требований в области пожарной безопасности при осуществлении деятельности отвечает арендатор. Из требований, указанных в Предписании, следует, что выявленные нарушения не относятся к нежилому помещению, а являются требованиями, возникающими при использовании помещения в рамках торговой деятельности при определенных условиях (площадь торгового зала, количество посещаемых человек). Со стороны арендатора не осуществлялось действий, направленных на устранение нарушений, бесспорно относящихся к зоне ответственности арендатора. Уведомлением от 25.06.2025 ООО фирма "Волга-НМЗ" оповестило арендатора об одностороннем расторжении договора.
Ходатайство истца об уточнении исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 19.06.2025 объявлен перерыв до 15 часов 30 минут 03.07.2025.
В указанное время судебное заседание продолжено.
В судебном заседании после перерыва представитель истца поддержала уточненные исковые требования.
Представитель ответчика в судебном заседании после перерыва возражает против удовлетворения исковых требований, ходатайствует о приобщении к материалам дела дополнений к отзыву на иск.
Ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав полномочных представителей истца и ответчика, арбитражный суд пришел к следующему.
Как следует из представленных в дело документов, 10.06.2019 между ООО "Торгсервис-52" (арендатор) и ООО фирма «Волга-НМЗ» (арендодатель) заключен договор аренды № б/н недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 858,4 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществить его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.3 договора нежилое помещение будет использоваться в следующих целях: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.
В силу пункта 5.1 договора срок аренды устанавливается в 10 (десять) лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нежилое помещение передано по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 2.1.1 договора арендодатель обязан передать не позднее 30 (тридцати) дней после подписания договора нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора, в состоянии, соответствующем действующему законодательству Российской Федерации. Перед передачей нежилого помещения арендодатель обязан проинформировать арендатора обо всех правилах, требованиях и особенностях, которые необходимо знать при пользовании нежилым помещением.
Согласно пункту 2.1.2 договора арендодатель гарантирует, что нежилое помещение, а также его конструктивные элементы (в том числе сигнализации, инженерно-техническое оборудование) соответствуют всем противопожарным (в том числе наличие средств противопожарного водоснабжения, огнезащиты кровли и т.д.), санитарным и другим требованиям, предъявляемых законодательством Российской Федерации к нежилым помещениям. В случае выявления нарушений указанных требований ответственность перед государственными/муниципальными органами и третьими лицами несет арендодатель, в том числе, арендодатель за свой счет и в сроки, указанные в предписании, устраняет замечания указанных органов.
В соответствии с пунктом 2.1.3 договора арендодатель обязан не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании нежилого помещения. Обеспечить содействие арендатору по всем вопросам эксплуатации нежилого помещения (включая по вопросам вынужденного ремонта помещения и т.п.).
Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор обязан использовать нежилое помещение исключительно по его целевому назначению в соответствии с условиями договора.
В силу пункта 2.2.12 договора арендатор обязан соблюдать установленные нормы пожарной безопасности в рамках осуществляемой деятельности.
11.11.2024 арендодатель уведомил арендатора о том, что на основании Предписания об устранении нарушений обязательных требований от 12.02.2024 №2401/001-52/68-В/ПВП Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г.о.г.Нижний Новгород Управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Нижегородской области в здании, в котором находится арендованное помещение, выявлены нарушения требований пожарной безопасности в количестве 7 штук, а именно: из торгового зала в кирпичном здании отсутствует второй эвакуационный выход при расчетном количестве людей более 50 человек; складское помещение, выполненное на рампе, не отделено противопожарными перегородками от торгового зала в кирпичном здании; в кирпичном здании в торговом зале не предусмотрено удаление продуктов горения при пожаре системой вытяжной противодымной вентиляции; не обеспечены нормативные размеры путей эвакуации в торговом зале в кирпичном здании: ширина проходов составляет менее 2,5 м с учетом площади торгового зала более 400 кв.м.; не предусмотрено удаление продуктов горения при пожаре системой вытяжной противодымной вентиляции из торгового зала в металлическом ангаре; не обеспечены нормативные размеры путей эвакуации в торговом зале в металлическом ангаре: ширина проходов составляет менее 2 метров с учетом площади торгового зала свыше 150 кв.м. до 400 кв.м.; ширина дверей эвакуационных выходов из торгового зала в металлическом ангаре составляет менее 1,2 метра при расчетном количестве людей более 50 человек.
ГУ МЧС России по Нижегородской области установило срок исполнения предписания – до 19.01.2026 (письмо от 21.01.2025 № ДОК-330).
В письме от 19.02.2025 арендодатель уведомил арендатора о несоответствии арендованного помещения требованиям пожарной безопасности и не возможности его эксплуатации. ООО фирма «Волга-НМЗ» предложило истцу расторжение (прекращение) срока действия договора по соглашению сторон с выплатой компенсации.
В письме от 19.03.2025 арендатор потребовал на основании пункта 2.1.2 договора аренды устранить нарушения обязательных требований, указанных в Предписании ГУ МЧС России по Нижегородской области от 12.02.2025.
Поскольку никаких мер по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности со стороны арендодателя предпринято не было, истец, полагая, что действия арендодателя противоречат согласованным сторонами в договоре аренды обязательствам, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ответчик не оспорил наличие у него обязанности исполнить предписание уполномоченного органа, в ходе рассмотрения дела ответчик пояснил, что намерен исполнить предписание в установленный срок.
Срок исполнения предписания (19.01.2026) на момент рассмотрения спора не наступил.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Таким образом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается Кодексом только при наличии прямого указания закона.
При этом в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иным действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права, как понуждение должника исполнить в будущем принятое на себя обязательство по договору при доказанности неисполнения указанного обязательства до истечения установленного для этого срока, поскольку предполагается разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений.
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно пункту 2 акта приема-передачи нежилого помещения, подписанному и скрепленному печатями сторон, состояние арендованного помещения соответствует условиям договора, в том числе: обеспечено вентиляцией; обеспечено пожарной сигнализацией.
В соответствии с пояснениями истца, изложенными в уточненном исковом заявлении, на момент приемки арендованное помещение было обеспечено двумя выходами, а также было обеспечено вентиляцией, пожарной сигнализацией. На момент приемки арендованного имущества складское помещение на рампе отсутствовало, а следовательно, необходимость возведения противопожарной перегородки отсутствовала.
Таким образом, при принятии нежилого помещения в аренду претензий со стороны арендатора к состоянию объекта аренды не было.
Вместе с тем из существа выявленных нарушений следует, что они должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Кроме того, согласно пункту 2.2.12 договора арендатор обязан соблюдать установленные нормы пожарной безопасности в рамках осуществляемой деятельности.
Из требований, указанных в предписании, следует, что ряд выявленных нарушений не относится к нежилому помещению, а является требованиями, возникающими при использовании помещения в рамках торговой деятельности при определенных условиях (площадь торгового зала, количество посещаемых человек). Со стороны арендатора не осуществлялось действий, направленных на устранение нарушений, бесспорно относящихся к зоне ответственности арендатора.
Кроме того, диспозицией статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право выборы арендатором лишь одного из способов защиты.
ООО "Торгсервис 52" не намерено устранять нарушения противопожарных норм своими силами с последующей компенсацией расходов арендодателем, не согласно на расторжение договора аренды. Досрочного исполнения предписание органа пожарного надзора истец не требует, следовательно, согласен с отсутствием возможности использовать помещение в коммерческих целях для извлечения прибыли до 19.01.2026.
Стороны указали, что с 07.04.2025 истец приостановил деятельность в арендуемом помещении, освободил арендованное помещение, не вносит арендную плату, поскольку не имеет возможности использовать имущество.
Вместе с тем, одновременное избрание истцом такого способа защиты как требование арендодателя устранить недостатки арендованного имущества наряду с уклонением от внесения арендных платежей является недопустимым.
При таких обстоятельствах суд счел, что на момент разрешения спора права истца не нарушены, поэтому иск подлежит оставлению без удовлетворения.
В связи с отказом в иске суд не нашел причин для установления в пользу истца судебной неустойки.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлине относятся истца.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
иск оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
Т.Н. Назарова