Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, г. Москва, ГСП -4, проезд Соломенной сторожки, д. 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-3926/2025

город Москва

21 февраля 2025 года Дело № А40-296207/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи, О.Н.Лаптевой,

судей, Д.В.Пирожкова, А.И.Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 декабря 2024 года

по делу № А40-296207/2023, принятое судьей В.Г. Дружининой,

по иску ООО «Челобитьево» (ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 29.11.2024,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 06.12.2024,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 декабря 2024 года урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Челобитьево» (далее - истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - ответчик), возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 140,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0025017:1850, расположенного по адресу: <...>/1, установив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 3.1. договора «Цена объекта составляет 8.687.232 (восемь миллионов шестьсот восемьдесят семь тысяч двести тридцать два) рубля 11 копеек в соответствии с судебной оценочной экспертизой по делу № А40-296207/2023, выполненной ООО «Вердикт-Оценка», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит». НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется»;

пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно, Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 103.419 (сто три тысячи четыреста девятнадцать) рублей 43 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга».

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, указанной ответчиком, ссылаясь на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; указывает, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта. Настаивает, что не согласовывал осуществление истцом неотделимых улучшений.

Истец не представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что истец с 01.03.2019 г. арендует по договору аренды № 00-00200/19 нежилое помещение общей площадью 140,4 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0025017:1850, расположенного по адресу: <...>/1, является субъектом малого, среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 г. № 66.

Истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, которое было рассмотрено ответчиком и истцом получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 18.464.000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 6.729.741,51 руб. с учетом стоимости неотделимых улучшений, однако ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд определением от 06.05.2024 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой поручено экспертам ООО «Вердикт-Оценка» ФИО3.

Перед экспертом поставлены вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 140,40 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:0025017:1850, по состоянию на 18.08.2023 г. без НДС?

- Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, общей площадью 140,40 кв.м., расположенном по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:0025017:1850 по состоянию на 18.08.2023 г.?

В соответствии с заключением эксперта ООО «Вердикт-Оценка» от 04.07.2024г.: -рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 140,40 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:0025017:1850, по состоянию на 18.08.2023 г. без НДС составляет 12.652.498 руб.; -рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, общей площадью 140,40 кв. м, расположенном по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:02:0025017:1850 по состоянию на 18.08.2023 г. – 3.965.265,89 руб.

Каких-либо замечаний относительно проведенной судебной экспертизы ответчиком в апелляционной жалобе не представлено, ходатайство в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, при выкупе арендуемого помещения стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты выкупаемого имущества. При этом единственным критерием для такого зачета является наличие согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений. В письме от 23.10.2020 г. № ДГИ-Э-120091/20-1 Департамент не возражает против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения. При этом производство работ должно быть осуществлено на основании решения Мосжилинспекции, в соответствии с проектом перепланировки и техническим заключением; после проведения работ ответчику должны быть представлены документы о произведенном переустройстве; данное согласие не дает право на производство работ. Данное письмо ответчика не может быть расценено иначе как юридическое согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений; согласие не предоставляет права на производство работ, поскольку требуется ряд технических согласований. Все необходимые согласительные процедуры истцом соблюдены, что свидетельствует об отсутствии оснований для отзыва юридического согласия на проведение работ.

Согласно разъяснениям, содержащимся Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 г. № 9785/12 по делу № А46-764/2011, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. Кроме того, в указанном выше судебном акте сделан вывод о том, что с учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы. При таких обстоятельствах, законным и обоснованным является порядок определения цены выкупного имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Оснований для отмены принятого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 декабря 2024 года по делу № А40-296207/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.Н. Лаптева

Судьи Д.В. Пирожков

А.И. Трубицын