Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-13086/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоРахматуллина И.И.,

судейДемидовой Е.Ю.,

Хлебникова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрев кассационные жалобы департамента имущественных отношений администрации города Омска и общества с ограниченной ответственностью «Эталон» на постановление от 04.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Краецкая Е.Б., Рожков Д.Г.) по делу № А46-13086/2021 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Эталон» (644123, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, исключении из Единого государственного реестра недвижимости зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства, освобождении земельного участка от объекта незавершенного строительства,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, общества с ограниченной ответственностью «Строительное предприятие «Реконструкция», ФИО1,

при участии в заседании представителей (посредством веб-конференции):

общества с ограниченной ответственностью «Эталон» - ФИО2 (доверенность от 02.12.2024),

ФИО1 – ФИО3 (доверенность от 06.09.2024 серии 55АА № 3366045),

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительное предприятие «Реконструкция» (далее – общество СП «Реконструкция», предприятие) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090105:3883 (далее – объект № 3883).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление Росреестра), ФИО1 (далее – ФИО1).

В порядке статьи 47 АПК РФ по ходатайству истца произведена замена ответчика – общества СП «Реконструкция» на общество с ограниченной ответственностью «Эталон» (далее – общество «Эталон», общество, ответчик), процессуальное положение предприятия определено как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции департаментом в соответствии со статьей 49 АПК РФ уточнены исковые требования, просил:

- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности общества «Эталон» на объект № 3883, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090105:1054 (далее – участок № 1054), месторасположение которого установлено примерно в 22 м, по направлению на восток от ориентира (5-ти этажного здания жилого дома), почтовый адрес которого: <...>;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрированное право общества «Эталон» на объект;

- снять с кадастрового учета объект;

- обязать освободить участок № 1054 от спорного объекта, а также любого иного имущества путем демонтажа и вывоза своими силами и за счет собственных средств, привести участок № 1054 в надлежащее санитарное состояние.

Решением от 01.12.2023 Арбитражного суда Омской области в иске отказано.

Постановлением от 04.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено в части, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в части признания отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на спорный объект; исключения из ЕГРН зарегистрированного права общества на объект; снятии с кадастрового учета объекта. В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены судебные расходы.

Департамент и общество «Эталон», не согласившись с принятым по делу постановлением, обратились в суд с кассационными жалобами.

Департамент просит изменить постановление, удовлетворив иск в полном объеме и распределить судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям, ссылаясь на оставление апелляционным судом правовой неопределенности относительно последствий прекращения договора и признания права отсутствующим, поскольку, с одной стороны, объект № 3883 будет снят с кадастрового учета, а, с другой, не сможет быть повлечет в гражданский оборот, так как занят сваями. Кроме того, судом не разрешен вопрос о возврате судебных расходов на экспертизу в сумме 60 000 руб., такие расходы подлежат отнесению на ответчика.

Общество «Эталон» просит отменить постановление и принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на противоречие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела; апелляционный суд не обладает специальными знаниями для отнесения объекта незавершенного строительства к объектам недвижимости, такие выводы относятся к компетенции экспертов; стадия свайного поля выделена в проектной документации на объект, прошедший экспертизу, в отдельный этап строительства; первый этап строительства – возведение свайного поля – полностью завершен (этот этап предусматривает работы, аналогичные работам по возмещению фундамента, поскольку остальное (устройство ростверков) уже ни по стоимости работ, ни по ложности в отдельный этап выделить нельзя). Кроме того, в результате принятого судом апелляционной инстанции постановления возникла правовая неопределенность, поскольку общество лишено права собственности на спорный объект, при этом материалы забрать нельзя, так как создается угроза рядом стоящим зданиям (в то же время с общества взыскивается арендная плата за участок, которым фактически нельзя пользоваться), а департамент – возможности распоряжаться и пользоваться земельным участком. Общество вправе получить участок в аренду для завершения строительства; при этом определением от 27.08.2021 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета обществу «Эталон» совершать действия по строительству объекта № 3883, расположенного на участке № 1054, в связи с чем общество объективно не имело возможности завершить строительство ранее.

Определением от 11.03.2025 суда округа в соответствии со статьей 158 АПК РФ рассмотрение кассационных жалоб администрации и общества «Эталон» отложено на 01.04.2025.

Определением от 27.03.2025 суда округа в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена судьи Зиновьевой Т.А. в составе суда на судью Хлебникова А.В.

Определением от 01.04.2025 суда округа в соответствии со статьей 158 АПК РФ рассмотрение кассационных жалоб администрации и общества «Эталон» отложено на 17.04.2025.

В судебном заседании 17.04.2025 представитель общества «Вектор» поддержал доводы своей жалобы, в удовлетворении жалобы департамента просил отказать.

От общества СП «Реконструкция» поступили письменные пояснения, в которых поддержало доводы жалобу общества «Вектор».

Администрации ранее в письменных пояснениях поддержала доводы своей жалобы.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между департаментом (арендодатель) и обществом СП «Реконструкция» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.10.2006 № Д-Ц-31-6748, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял сроком на 3 года земельный участок № 1054, распложенный по адресу: улица Омская (Центральный округ), с местоположением: установленным относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: улица Омская, дом 125, в Центральном административном округе города Омска, для жилых нужд и общественно-деловых целей, под строительство жилой вставки со встроенными объектами обслуживания.

Договор аренды от 19.10.2006 № Д-Ц-31-6748 расторгнут департаментом в одностороннем порядке на основании извещения об отказе от договора от 04.03.2020, управлением Росреестра произведена государственная регистрация прекращения права аренды предприятия на земельный участок.

До расторжения договора аренды от 19.10.2006 предприятием «Реконструкция» проведены работы по разработке строительного котлована, произведен частичный монтаж свайного поля в пределах участка.

Согласно сведениям, отраженным в ЕГРН, объекту № 3883 степенью готовности 8 % кадастровый номер присвоен 12.02.2019 и с этой же даты объект зарегистрирован на праве собственности за предприятием.

Как указывает истец, в рамках проведения контрольных мероприятий специалистами отдела муниципального земельного контроля департамента проведено обследование территории участка № 1054, ранее предоставленного предприятию в аренду.

Актом осмотра земельного участка от 17.06.2020 № 158 установлено, что на момент осмотра часть (площадью около 600 кв. м) земельного участка находится в пределах огороженной территории (общей площадью около 1 000 кв. м), включающей в себя также часть (площадью около 200 кв. м) смежного участка 55:36:090105:1053 и часть (площадью около 200 кв. м) земель, государственная собственность на которые не разграничена; доступ на огороженную территорию ограничен; на земельном участке, в пределах ограждения находится свайное поле и сыпучие строительные материалы; часть земельного участка за пределами ограждения благоустроена, основная ее часть имеет твердое покрытие и используется неопределенным кругом лиц для прохода, проезда и парковки автомобилей, небольшая ее часть занята зелеными насаждениями, часть участка площадью около 60 кв.м находится в пределах огороженной территории, на которой оборудована игровая площадка; строительные работы на участке не осуществляются.

Обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехэксперт» (далее – общество «Стройтехэксперт») по заказу департамента произведено освидетельствование конструкций фундамента объекта № 3883, составлено заключение от 11.09.2020 по проведению строительно-технической экспертизы.

По результатам выполнения обмерных работ и визуального контроля установлено, что конструкция фундамента объекта незавершенного строительства представлена свайной, выявлены следующие дефекты: работы по устройству фундамента не завершены; на существующих участках фундамента работы по устройству горизонтальной и вертикальной гидроизоляции не проведены; выявлено длительное замачивание конструкций; локально имеются физические повреждения железобетонных свай с нарушением целостности защитного бетонного слоя, оголением и коррозией арматуры. Техническое состояние фундаментов объекта аварийное; возобновление строительных работ на объекте нецелесообразно ввиду ряда дефектов.

На основании заключения от 11.09.2020 департамент пришел к выводу, что право собственности на спорный объект не подлежало государственной регистрации, поскольку рассматриваемый объект не относится к объектам недвижимого имущества, объектам капитального строительства ввиду отсутствия завершенности устройства фундамента.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в суд с иском по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела установлено, что между обществами СП «Реконструкция» (продавец) и «Эталон» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 07.08.2021 объекта № 3883; право собственности покупателя на спорный объект зарегистрировано 27.07.2021, в связи с чем судом первой инстанции произведена процессуальная замена ответчика по делу.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, принял во внимание судебные заключения экспертов бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – БУ «Омский центр КО и ТД») (вх. от 08.04.2022), общества с ограниченной ответственностью «Бюро диагностики строительных конструкций» (далее – общество «БДСК») от 04.08.2023 (шифр А46-13086/2021-ЗСТЭ), внесудебное заключение общества «Стройтехэксперт», иные представленные в дело документы, в том числе Проектную документацию, Рабочую документацию, пришел к выводу, что в рассматриваемом случае работы, аналогичные работам по сооружению фундамента, на спорном объекте выполнены в полном объеме и завершены, в связи с чем имеются основания для квалификации рассматриваемого объекта в качестве объекта недвижимого имущества. Доводы департамента о неправомерной и необоснованной государственной регистрации прав на соответствующий объект недвижимости документально не подтверждены. Кроме того, суд учел, что спорный объект размещен на земельном участке с согласия истца, при наличии соответствующего разрешения на строительство, при этом истечение срока действия разрешения на строительство не делает возведенную постройку самовольной и не влечет ее снос; более того, определением от 27.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13086/2021 обществу запрещено совершать действия по строительству объекта № 3883. Также суд взыскал с департамента в пользу общества судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, напротив, пришел к выводу о том, что бетонные сваи, не связанные между собой ростверком, не образуют законченной конструкции фундамента строящегося здания, исходя из того, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющие установить наличие у спорного объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе подтверждающих, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы; при этом то обстоятельство, что стадия свайного поля выделена в проектной документации на объект, прошедшей экспертизу, в отдельный этап строительства и этот этап завершен, не может означать возможность признания работ по возведению фундамента завершенным в отсутствие обоснованного отклонения от этапов, предусмотренных СП 50-102-2003. В этой связи апелляционная коллегия удовлетворила требования департамента в части признания отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на объект № 3883, исключения из ЕГРН сведений о регистрации такого права и снятии спорного объекта с кадастрового учета.

Отказывая в удовлетворении требований департамента в части обязания общества освободить участок № 1054 от объекта № 3883, а также любого иного имущества путем демонтажа и вывоза своими силами и за счет собственных средств, суд апелляционной инстанции исходил из результатов проведенной при рассмотрении апелляционной жалобы судебной экспертизы (заключение общества «БДСК» от 04.10.2024, шифр А46-13086/2021-1-ЗСТЭ) и пришел к выводу о том, что возложение на ответчика обязанности по производству демонтажа объекта № 3883 повлечет негативные последствия для расположенных в непосредственной близости зданий плоть до угрозы обрушения, что чревато причинением вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу; удовлетворение требований департамента в данной части приведет к нарушению публичного интереса, ожидаемый положительный эффект несоизмерим с тяжестью возможных последствий.

Также апелляционный суд указал, что с общества в пользу департамента надлежит взыскать 23 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы, проведенной БУ «Омский центр КО и ТД». Расходы на проведение судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, проведенной обществом «БДСК», понесены обществом «Эталон» и в связи с удовлетворением иска в части признания права на объект отсутствующим возмещению не подлежат. Расходы, на проведение судебной экспертизы, назначенной апелляционным судом, в сумме 50 000 руб. подлежат отнесению на департамент, поскольку в части освобождения земельного участка в удовлетворении иска отказано.

Суд округа считает, что имеются основания для отмены судебных актов в части отказа в удовлетворении требований департамента в части обязания общества освободить участок № 1054 от объекта № 3883, а также любого иного имущества путем демонтажа и вывоза своими силами и за счет собственных средств в силу следующего.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из смысла пункта 52 Постановления № 10/22 следует, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом невозможность защиты должна быть обусловлена наличием государственной регистрации. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, не являющийся недвижимым имуществом.

В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на объект (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. При этом некоторые физические характеристики отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь объекта с соответствующим земельным участком, не означают автоматического признания такого объекта недвижимым (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761). Такие обстоятельства устанавливаются независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее.

Функциональная направленность иска о признании права отсутствующим состоит в оспаривании правильности записи в реестре и ее исправлении, в обеспечении достоверности, непротиворечивости публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в ЕГРН.

Департамент, заявляя настоящие требования, преследует материальный интерес в отношении объекта № 3883 и участка № 1054, поскольку наличие зарегистрированного права собственности общества на спорный объект нарушает права департамента как органа, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком; наличие в государственном реестре записи о праве собственности на спорный объект за обществом накладывает на собственника земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества. Сохранение регистрации права собственности объект № 3883 как недвижимую вещь, расположенного на земельном участке, имеющего другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для целей установления факта того, является ли объект № 3883 объектом капитального строительства, с установлением степени его готовности, а также наличия/отсутствие нарушения строительных и иных технических норм судом первой инстанции назначалась экспертиза, по результатам которой БУ «Омский центр КО и ТД» представило заключение (вх. от 08.04.2022) и в котором сделаны выводы о том, что отдельные железобетонные сваи, расположенные на участке № 1054, не имеют связи между собой, не являются единым объектом, не обладают признаками фундамента, а также не могут характеризоваться как объект незавершенного строительства, так как на нем не полностью завершены работы по сооружению фундамента. Кроме того, железобетонные конструкции, расположенные на участке № 1054, не могут являться свайным полем и свайным фундаментом. Обследуемый объект не является объектом незавершенного строительства, следовательно, не является объектом недвижимости. При этом экспертами указано, что определить степень готовности объекта не представляется возможным, так как работы по возведению фундамента не завершены. Котлован устроен в непосредственной близости к жилым домам по адресу: ул. Омская, д. 125 и ул. Омская, д. 127, происходит осыпание грунта из-под фундаментов данных жилых домов, так как отсутствует ограждение котлована, что может привести к промерзанию стен подвалов и деформации строительных конструкций жилых домов.

Кроме того, с целью всестороннего и полного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела, суд первой инстанции назначил по делу дополнительную судебную экспертизу с постановкой перед экспертом дополнительных вопросов относительно завершения в отношении объекта № 3883 работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ в соответствии с проектной документацией соответствующего объекта недвижимости, а также о соответствии текущего качественного состояния строительных конструкций объекта № 3883 требованиям строительных норм и правил, иных технических норм.

По результатам дополнительной экспертизы представлено заключение общества «БДСК» от 04.08.2023 (шифр А46-13086/2021-ЗСТЭ), в котором содержатся выводы о том, что в отношении объекта № 3883 полностью завершены работы аналогичные сооружению фундамента в соответствии с проектной документацией соответствующего объекта недвижимости; текущее качественное состояние строительных конструкций объекта № 3883 соответствует требованиям строительных норм и правил, иных технических норм. Перед возобновлением строительства рекомендуется провести детальное инструментальное обследование технического состояния конструкций свайного поля.

Оценив указанные заключения экспертиз, с учетом иных представленных в дело документов и пояснений, в том числе экспертов, суды пришли к противоположным выводам, касающимся возможности признания свайного «поля» в отсутствие ростверка объектом недвижимости.

Различная оценка судами представленных в дело документов, заключений экспертов, обстоятельств по делу не является правовым основанием для отмены судебных актов. При этом суд апелляционной инстанции указал мотивы, по которым не принял заключения экспертов и, напротив, отдал предпочтение иным представленных в дело доказательствам.

В частности, апелляционным судом обоснованно обращено внимание на положения СП 50-102-2003, которые связывают устройство свайных фундаментов любого типа с устройством бетонной подготовки под ростверк и непосредственно ростверка (плиты); в данном случае строительные работы по возведению фундамента не завершены; само по себе произведение работ по вбиванию свай не означает завершения работ по устройству фундамента; погруженные в грунт конструкции свай не могут считаться фундаментом здания до завершения работ по устройству ростверков, поскольку не объединены в единую конструкцию, передающую нагрузку на основание (замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).

То обстоятельство, что стадия свайного поля выделена в проектной документации в отдельный этап строительства не влечет вывод о признании факта завершения работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ в соответствии с проектной документацией «Жилая вставка со встроенными объектами обслуживания, расположенная в 22 м восточнее относительно пятиэтажного жилого дома по ул. Омская, 125 в Центральном административном округе г. Омска». Такие физические характеристики свай как их заглубление в землю и (или) прочная связь с земельным участком не влияют на разрешение правового вопроса об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости, поскольку само по себе проведение строительно-монтажных работ по размещению свайного поля, которое фактически имеет место быть на земельном участке, не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства в полном объеме.

При таких обстоятельствах, учитывая также отсутствие доказательств увеличения степени готовности объекта № 3883 в сравнении 2019 годом, оснований не согласится с выводами суда апелляционной инстанции относительно признания за объектом № 3883 статуса недвижимого имущества отсутствующим у суда округа не имеется; требования департамента в части признания права на объект № 3883 отсутствующим, исключении из ЕГРН записи о праве и снятии объекта с кадастрового учета удовлетворены апелляционным судом правомерно. Соответствующие доводы общества об обратном отклоняются в силу изложенного.

В то же время суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов в части отказа в удовлетворении требований департамента в части обязания общества освободить участок № 1054 от объекта № 3883, а также любого иного имущества путем демонтажа и вывоза своими силами и за счет собственных средств.

Судебная практика последовательно исходит из недопустимости создания судебным актом правовой неопределенности в спорных правоотношениях (определения Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2018 № 304-ЭС18-2923, от 17.06.2019 № 304-ЭС19-8312, от 01.04.2019 № 308-ЭС16-6887).

Фактически целью обращения истца в суд являлось освобождение участка от имущества ответчика, поскольку находящиеся на участке объекты создают препятствие истцу в пользовании участком, на который ответчик не имеет каких-либо прав (ранее заключенный между департаментом и обществом СП «Реконструкция» договор аренды земельного участка от 19.10.2006 № Д-Ц-31-6748 расторгнут, а общество «Эталон» после регистрации за ним права собственности на объект с департаментом договор аренды не заключило).

Судом апелляционной инстанции обоснованно отмечено, что при разрешении требования о возврате участке путем проведения демонтажа имеющихся на нем объектов и приведения в надлежащее санитарное состояние имеет значение способ и порядок исполнения решения суда (судебный акт должен отвечать принципу исполнимости). Для этих целей назначена судебная экспертиза с постановкой вопросов о возможности и рисках освобождения участка № 1054 от объекта № 3883, способах демонтажа, а также о возможности целевого использования участка в случае демонтажа строительных конструкций объекта № 3883.

В подготовленном обществом «БДСК» по результатам экспертизы заключении от 04.10.2024 (шифр А46-10386/2021-1-ЗСТЭ) эксперты указали, что возможность освобождения земельного участка от объекта технически есть, но не целесообразна, так как при освобождении земельного участка от свай наступят негативные последствия для расположенных рядом жилых домов в виде появления осадки их фундаментов и возможного разрушения строительных конструкций, а также для грунтов основания земельного участка в виде снижения их несущей способности. Целевое использование земельного участка без угрозы целостности конструкций зданий, прилегающих к свайному полю, возможно только в случае сохранения строительных конструкций объекта № 3883.

Делая данные выводы, эксперты исходили из того, что свайное поле находится в непосредственной близости от двух жилых зданий; демонтаж свай необходимо выполнять механическим способом с использованием тяжелой техники для разрушения и удаления свай; ударные волны вибрации, возникающие при извлечении свай специальным оборудованием, через грунт будут передаваться на фундамент рядом расположенных зданий, что приведет к осадкам фундамента и появлению разрушений в конструкциях здания. Полный демонтаж свай приведет к ухудшению показателей несущих способностей грунтов основания, что негативно скажется на несущей способности фундаментов рядом расположенных жилых зданий. При полном демонтаже свай необходимо сделать тампонирование, то есть засыпку оставшихся скважин песком с уплотнением, что дополнительно приведет к осадкам фундамента и появлению разрушений в конструкциях, прилегающих к свайному полю зданий.

Приняв данное заключение в качестве надлежащего доказательства (статьи 67 68 АПК РФ), учтя выводы, изложенные в ранее представленных экспертных заключениях относительно затруднительности извлечения свай с учетом их естественного износа и отказав в связи с этим в удовлетворении требований в части возврата участка с проведением демонтажа и прочего, суд апелляционной инстанции не учел, что в такой ситуации создается правовая неопределенность в разрешении спора, поскольку, с одной стороны, у общества отсутствуют какие-либо права на пользование участком и при этом оно лишается возможности осуществить демонтаж свай и вывоз строительных материалов, но, в то же время, общество утрачивает интерес в приведении участка в состояние, пригодное для пользования тем или иным способом (так как в этом требовании департамента отказано), с другой – департамент (как собственник участка) лишается возможности использовать участок по назначению, при этом также не вправе и самостоятельно привести участок в надлежащее состояние, учитывая, что признание права общества на объект № 3883 отсутствующим не означает признание отсутствующим и права на сваи и иное имущество общества как строительный материал.

Обязанность по возврату участка после прекращения действия договора аренды и при наличии соответствующего требования арендодателя возложена на арендатора в силу закона, поэтому отказ в удовлетворении требований о возврате участка сам по себе не может быть признан правомерным.

По общему правилу, исполнение требования об освобождении земельного участка (об обязании должника освободить земельный участок) включает в себя освобождение земельного участка, указанного в исполнительном документе, от движимого и недвижимого имущества должника и запрещение должнику пользоваться освобожденным земельным участком.

В рассматриваемом же случае, действительно, усматривается затруднительность приведения участка в надлежащее состояние (исходя из заключения экспертов от 04.10.2024), однако вопрос о порядке и способе возврата участка остался неразрешенным; не проверена возможность возврата участка иным способом (в отличие от заявленного), в том числе путем «частичного» демонтажа свай (например, демонтаж верхней части (оголовки) сваи и последующий срез оставшейся арматуры, а затем засыпка, трамбовка, выравнивание участка), учитывая, что в заключении экспертов от 04.10.2024 в принципе допускается освобождение участка, но с определенными рисками.

Кроме того, следует учитывать, что в действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие арендодателю отказаться от приемки имущества по мотиву выявления недостатков (арендодатель не вправе уклоняться от приемки земельного участка, передаваемого арендатором в состоянии, требующем приведение в пригодное для использования состояние); в этом случае защита права собственника возможна путем предъявления иска о взыскании соответствующих убытков.

Поскольку для разрешения этих вопросов требуется оценка доказательств и установление обстоятельств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене в названной части, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, оценить доводы и возражения лиц, участвующих в деле, касающихся освобождения участка, а также имеющиеся в деле доказательства, поставить на разрешение вопрос об иных способах приведения участка в надлежащее состояние (в том числе путем назначения соответствующей экспертизы, привлечения специалистов, а равно путем проверки/дополнения выводов экспертов, изложенных в заключении от 04.10.2024), а также о принятии участка департаментом в существующем виде с последующим возложением на общество соответствующих расходов/убытков; принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права, распределить судебные расходы (с учетом части 3 статьи 110 АПК РФ), в том числе в связи с рассмотрением настоящей кассационной жалобы и проведенной в суде апелляционной инстанции экспертизы.

Кроме того, суд округа отмечает, что стороны не лишены возможности урегулировать спор в названной части мирным путем, учитывая, что само по себе признание права отсутствующим не лишает общество возможности приобрести участок для завершения строительства на общих правилах в установленном законом порядке.

Относительно доводов департамента о том, что судом апелляционной инстанции не разрешен вопрос относительно взысканных судом первой инстанции с него в пользу общества 60 000 руб. расходов на экспертизу, суд округа отмечает, что решение суда в этой части отменено; данные расходы понесены обществом (чек-ордер от 21.12.2022) и при вынесении апелляционным судом постановления отнесены на общество по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 01.12.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 04.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13086/2021 в части рассмотрения исковых требований об обязании общества с ограниченной ответственностью «Эталон» освободить земельный участок с кадастровым номером 55:36:090105:1054 от объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090105:3883, а также любого иного имущества путем демонтажа и вывоза своими силами и за счет собственных средств, привести земельный участок с кадастровым номером 55:36:090105:1054 в надлежащее санитарное состояние, а также в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины - отменить.

Направить дело № А46-13086/2021 в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В остальной части постановление от 04.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13086/2021 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийИ.И. ФИО4

СудьиЕ.Ю. Демидова

А.В. Хлебников