ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
24 января 2025 года
Дело №А56-98898/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Ракчеевой М.А., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 14.01.2025
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17289/2024) общества с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2024 по делу № А56-98898/2022 (судья Потыкалова К.Р.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла»
к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича»
3-е лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (далее – ответчик, Учреждение) о взыскании 1 476 269,43 руб. неосновательного обогащения за период с 15.12.2015 по 30.06.2022.
Решением от 10.04.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении иска.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что согласно технической инвентаризации, проведенной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН) по состоянию на 22.06.2022 площадь Объекта составляет 237 кв.м., то есть на 12,3 кв.м. меньше, чем указано в Договоре. При этом за весь период существования арендных правоотношений арендодатель на уведомлял арендатора о реальной площади Объекта, арендатор не проводил перепланировки, в следствии которых могла бы измениться площадь Объекта, что подтверждается актом возврата к договору аренды федерального имущества. В связи с недостоверной информацией о площади Объекта, указанной арендодателем в договорах, которая являлась скрытым недостатков (дефектом) как Объекта, так и договоров, Общество, как арендатор, за периоды с 15.12.2015 по 30.11.2019, с 01.12.2019 по 30.06.2022 на основании предоставленных арендодателем документов о начислении арендных платежей, а также платежей за коммунальные услуги, осуществило излишнее внесение арендной платы, платы за коммунальные услуги в общей сумме 1 476 269,43 руб., что является неосновательным обогащением на стороне арендодателя.
Кроме того, истец полагает, что суд первой инстанции неправомерно применил срок исковой давности, поскольку истец узнал о нарушении его права после получения выписки ГУИОН, а именно 04.07.2022.
Ответчиком представлен отзыв, в котором Учреждение доводы жалобы отклонило и просило обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением апелляционного суда от 20.11.2024 ввиду назначения судьи Нестерова С.А. судьей Арбитражного суда Северо-Западного округа произведена замена судьи Нестерова С.А. на судью Ракчееву М.А.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» (далее по тексту - Арендатор) и Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (далее по тексту - Арендодатель) были заключены договоры аренды от 15.12.2015 N 10500АЭ15018, от 21.07.2016 N 10500АЭ16017, от 17.09.2016 N 10500АЭ16023, от 01.12.2019 N 10500АЭ19042 в отношении части нежилого помещения 1-го этажа N 11-Н (комнаты N 1, 2, 16-20) площадью 249,3 кв. м (далее по тексту - объект) в нежилом здании с кадастровым номером 78:31:0001258:223 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 20, лит. А, помещение 4-Н, 5-Н, 11-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 31-Н, 43-Н, 44-Н, 5ЛК, 6ЛК, 7ЛК, по условиям которых границы помещения передаваемого в аренду определены в плане нежилого здания в Приложении N 1 к договору. Также сторонами заключено дополнительное соглашение от 04.06.2020 N 1, заключались договоры об участии в содержании и ремонте мест общего пользования зданий и оплате коммунальных услуг (от 15.12.2015 N 10500КЭ15018, от 21.07.2016 N 10500КЭ16017, от 17.09.2016 N 10500КЭ16023 и от 01.12.2019 N 10500КЭ19042) в период владения и пользования помещением с 15.12.2015 по 30.06.2022.
Нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве оперативного управления на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 07.12.199 N 027221 и Свидетельства о государственной регистрации права серии 78-АЖ N 452556, дата регистрации 23.01.2012.
Пунктом 5.1 договора от 01.12.2019 N 10500АЭ19042 установлено, что ставка арендной платы из расчета за 1 кв. м в месяц. Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что ставка арендной платы может быть изменена в одностороннем порядке не чаще одного раза в год способом, предусмотренным пунктами 5.4.1 или 5.4.2, в том числе в соответствии с величиной коэффициента уровня инфляции, установленного в федеральном законе о бюджете РФ на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор.
Уведомлениями от 10.03.2022 N 476/74 и от 1205.2022 N 1069/74 арендодатель уведомил арендатора об изменении ставки арендной платы.
Арендатор полагает, что уведомление об изменении ставки арендной платы является недействительным в силу отсутствия установленного пунктом 5.4.2 договора термина в федеральном законе «О федеральном бюджете», а также ввиду установленного договором условия о порядке изменения ставки арендной платы.
Также арендатор отмечает, что из отчета ГУИОН площадь объекта по состоянию на 22.06.2022 составляет 237 кв. м, что на 12,3 кв. м меньше, чем указанного в договорах, при этом о том, что площадь ранее арендованного помещения меньше установленной в договоре арендатору стало известно после возврата объекта аренды 30.06.2022 в связи с получением результатов технической инвентаризации ГУИОН на 22.06.2022 только 04.07.2022.
В связи с изложенным, арендатор полагает, что на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение в связи с оплатой аренды по стоимости из некорректного расчета платы в связи с неправильным определением площади объекта, а также излишней платой по коммунальным платежам на сумму 1 476 269 рублей 43 копейки.
Оставление без удовлетворения требований претензии от 06.09.2022 N 50 послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, признал требование о взыскании неосновательного обогащения в связи необоснованным увеличением арендной платы не подлежащим удовлетворению, поскольку увеличение арендной платы было произведено арендодателем в соответствии с пунктами 5.4, 5.5 Договора, пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 06.12.2021 N 390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов».
Рассмотрев требование о взыскании излишне внесенной арендной платы и платы по коммунальным платежам на основании недостоверной информации о площади арендованного объекта, суд первой инстанции, установив, что в соответствии с поэтажным планом здания площадь Объекта составляет 249,3 кв.м., пришел к выводу, что экономический интерес истца заключался в пользовании не помещением площадью 249,3 кв. м, поскольку в ином случае при приемке помещения по актам приема-передачи сторона произвела бы измерения арендованного объекта, признал не подлежащим удовлетворению.
Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 4 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, указано, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
Спорные отношения сторон возникли в связи исполнением и расторжением договоров аренды от 15.12.2015 № 10500АЭ15018, от 21.07.2016 № 10500АЭ16017, от 17.09.2016 № 10500АЭ16023, от 01.12.2019 N 10500АЭ19042, оснований для признания которых незаключенными не имеется.
В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.
. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик необоснованно увеличил размер арендной платы, в связи с чем на его стороне образовалось неосновательное обогащение.
Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, положениями пункта 5.4 договора стороны согласовали, что ставка арендной платы, установленная пунктом 5.1 договора аренды может быть изменена в соответствии с величиной коэффициента уровня инфляции, установленного в федеральном законе о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор.
Уровень инфляции на 2022 год установлен пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 06.12.2021 №390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов» (далее - Закон о бюджете на 2022 год) и составляет 4,0 процента.
Коэффициент уровня инфляции – это числовой множитель в алгебраическом выражении, в соответствии с которым, следует произвести вычисления размера увеличения арендной платы в числовом выражении.
Порядок изменения арендной платы согласован сторонами в пункте 5.5 договора и определяется с даты, указанной в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор. Уведомление составляется арендодателем в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и является неотъемлемой частью договора. Уведомление должно быть направлено арендатору не менее чем за 10 календарных дней до даты начала действия новой ставки арендной платы. При этом надлежащим направлением письменного уведомления будет считаться направление уведомления почтовым отправлением по адресу арендатора, указанному в договоре, либо вручение такого уведомления под подпись уполномоченному представителю арендатора.
Уведомление от 10.03.2022 №476/74 об увеличении арендной платы было своевременно направлено арендодателем и получено арендатором 16.03.2022.
Доводы истца относительно возможности увеличения арендной платы не ранее, чем через год после предыдущего изменения арендной платы признаны несостоятельными, поскольку не основаны на условиях пункта 5.5 договора.
При таких обстоятельствах, ответчик правомерно начислял арендную плату с учетом уведомления от 10.03.2022 №476/74.
Также истец считает, что основанием для возникновения неосновательного обогащения на стороне ответчика является недостоверная информация о площади арендованного объекта, в связи с чем арендная плата и коммунальные платежи подлежат перерасчету в сторону уменьшения, а разница взысканию в пользу истца в качестве неосновательного обогащения
В соответствии с условиями договоров аренды, заключенных в отношении спорного объекта между истцом и ответчиком, площадь передаваемых помещений составляла 249,3 кв.м.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровые работы выполняются кадастровыми инженерами в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.
При заключении договора и в период его действия от арендатора претензий по вопросу несоответствия площади занимаемых помещений и площади, указанной в договоре, в адрес арендодателя не поступало.
Согласно Акту возврата от 30.06.2022 к договору аренды федерального недвижимого имущества от 01.12.2019 № 10500АЭ19042 арендатор возвратил, а арендодатель принял федеральное недвижимое имущество общей площадью 249,3 кв.м.
Приложением к договору является План 1 этажа здания, на котором указана площадь, передаваемая в аренду. Указанный план составлен Филиалом ГУ ГУИОН ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга, содержит отметку о его утверждении инженером государственного земельного кадастра, в соответствии с требованиями ст. 1 закона о кадастровой деятельности.
26.12.2018 Филиал ГУП «ГУИОН» - проектно-инвентаризационное бюро Центрального района выдал Университету заверенную копию поэтажного плана здания по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская улица, д. 20, лит. А.
Площадь Объекта в соответствии с указанным планом также составляет 249,3 кв.м.
На основании вышеизложенного, основания считать информацию о площади переданных по договору аренды помещений недостоверной отсутствуют.
Кроме того, размер арендной платы по договору от 01.12.2019 №10500АЭ19042 определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды, проведенной в соответствии с действующим законодательством оценщиком, на данный отчет получено положительное заключение МТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Объект находился во временном владении и пользовании истца с 15.12.2015 по 30.06.2022 в соответствии с Договором аренды нежилого помещения № 10500АЭ15018 от 15.12.2015, Договором аренды нежилого помещения № 10500АЭ16017 от 21.07.2016, Договором аренды нежилого помещения № 10500АЭ16023 от 17.09.2016, Договором № 10500АЭ19042 аренды федерального недвижимого имущества от 01.12.2019.
При заключении и прекращении каждого из договоров сторонами были подписаны акты приема-передачи арендуемых помещений, общая площадь которых составляет 249,3 кв.м.
От приемки объекта истец по доводу о недостоверности сведений о площади объекта не уклонился, соответствующих замечаний в ходе исполнения договора ответчику не заявлял.
Кроме того, апелляционный суд в ходе рассмотрения дела предложил сторонам провести повторные замеры помещения, которое истец занимал по договорам аренды с 15.12.2015 по 30.06.2022.
27.11.2024 ГУИОН, Проектно-инвентаризационное бюро Центральное департамента кадастровой деятельности (далее - ПИБ) провело текущую инвентаризацию части помещения 11-Н, ранее занимаемого истцом по договору аренды.
Согласно справке (выписки из инвентарного дела) от 03.12.2024 №05-3665/24-0-0, выданной ПИБ по результатам текущей инвентаризации, на 27.11.2024 суммарная площадь части помещений 1,2, 16-30 (помещения, которые занимал истец по договору аренды) составила 237,4 кв.м.
По состоянию на 2005 год в составе помещения 11-Н учтены части помещений 1, 2, 16-20 суммарной площадью 249,3 кв.м.
При проведении текущей инвентаризации 22.06.2022 в части помещений 1, 2, 16-20 помещения 11-Н (занимаемых в этот момент истцом) зафиксированы изменения: монтаж перегородок. В результате выполненной перепланировки суммарная площадь части помещений 1, 2, 16-30 составила 237,0 кв.м.
При этом по данным справки ПИБ наружные границы помещения не изменились.
При заключении договоров аренды сторонами были подписаны приложение №1 к договору аренды с планом арендуемых помещений и акты приема-передачи арендуемых помещений, согласно которым общая площадь помещений составляет 249,3 кв.м. (л.д. 70, 71, 91, 92).
Как установил суд, План части 1 этажа (помещение 11-Н), представляемый истцом в качестве доказательства меньшей площади Объекта (л.д. 145), отличается от Плана 1 этажа (помещение 11-Н), который является приложением к договору аренды и который подписан истцом при приемке Объекта в аренду (л.д. 18), в части расположения внутренних перегородок в помещении. Границы же арендуемого помещения обозначены одинаково на том и на другом Планах.
Таким образом, из представленных доказательств следует, что истцом произведена перепланировка, в результате чего площадь помещений изменилась.
В соответствии с пунктом 3.3.12 договора аренды арендатор не вправе производить переустройство и (или) перепланировку арендуемых помещений, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также неотделимые улучшения объекта и его помещений без письменного согласования арендодателя и МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Документы, подтверждающие правомерность произведенных изменений, истцом не представлены.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены доказательства того, что истец не вносил арендную плату по Договору № 105 00АЭ19042 аренды федерального недвижимого имущества от 1 декабря 2019 года за период аренды помещений с июня 2020 года по сентябрь 2020 года, с июля 2021 года по декабрь 2021 года и с марта 2022 года по июнь 2022 года (л.д. 176-241).
У арендатора возникла задолженность перед арендодателем по арендной плате в размере 4 439 604,64 руб., а также задолженность по оплате коммунальных платежей, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов в размере 78 412,98 руб., в связи с чем арендодателем в рамках дела № А56-74786/2022 предъявлен иск о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам (производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу).
При таких обстоятельствах наличие у истца задолженности по договору аренды в размере 4 439 604,64 руб., а также задолженности по оплате коммунальных платежей, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов в размере 78 412,98 руб., является основанием для отказа во взыскания неосновательного обогащения в размере 1 476 269,43 руб.
Также судом первой инстанции обосновано и правомерно принят довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку истец должен был и имел возможность осуществить проверку передаваемого в аренду объекта, следовательно, о площади арендуемых помещений истцу стало известно при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.
По существу доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2024 по делу № А56-98898/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С. Полубехина
Судьи
М.А. Ракчеева
В.В. Черемошкина