АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-60863/2022

21 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 03.05.2024), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025 по делу № А32-60863/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Советский районный суд г. Краснодара с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о запрете эксплуатации объекта капитального строительства – жилого дома № 73 по ул. им. Леонида Лаврова в г. Краснодаре с кадастровым номером 23:43:0410081:1395 в качестве нежилых помещений до перевода помещений дома в статус нежилых помещений, а также судебной неустойки в размере 10 тыс. рублей (с учетом принятых судом первой инстанции изменений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Советского районного суда г. Краснодара от 25.10.2022, принятом по делу № 2-8872/2022, дело о запрете эксплуатации спорного объекта передано в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2024 суд первой инстанции иск администрации удовлетворил частично:

– обязал предпринимателя в месячный срок со дня вступления решения в законную силу прекратить эксплуатацию жилого дома общей площадью 1054,6 кв. м, кадастровым номером 23:43:0410081:1395, находящегося по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Леонида Лаврова, 73, в качестве гостиницы, для временного проживания неопределенного круга лиц и предоставления гостиничных услуг, до перевода указанного жилого дома в статус нежилого здания (нежилых помещений);

– в случае если предприниматель не исполнит решение в течение установленного срока, взыскал с предпринимателя в пользу администрации судебную неустойку за неисполнение настоящего решения в размере 10 тыс. рублей за каждый день просрочки, со дня, следующего за последним днем установленного месячного срока исполнения настоящего решения до дня фактического исполнения настоящего решения;

– взыскал с предпринимателя в доход федерального бюджета государственную пошлину 9 тыс. рублей.

Суд первой инстанции мотивировал судебный акт тем, что предприниматель нарушает положения части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку осуществляет коммерческую деятельность (гостиничные услуги) в жилом доме без перевода помещений жилого дома в статус нежилых помещений. Данные обстоятельства являются основанием для удовлетворения требований администрации.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.02.2025 решение от 19.09.2024 отменено в части удовлетворенных требований. В указанной части принят новый судебный акт об отказе в иске. С администрации в пользу предпринимателя взысканы 10 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2018 по делу № А32-16047/2017, указал, что само по себе фактическое использование здания с кадастровым номером 23:43:0410081:1395 в качестве гостевого дома «Арт Вилла» («Art Villa») для временного проживания людей не является нарушением норм действующего законодательства. Для удовлетворения иска о запрете эксплуатации жилого дома в качестве нежилых помещений истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда. В данном случае, эксплуатация спорного объекта в качестве гостевого дома угрозу жизни и здоровью не создает, соответствует строительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам. Спорный объект соответствует нормам в части расположения относительно охранных зон, так как не располагается в зоне с особыми условиями использования территории ЗОУИТ23:43-6.1239 – охранная зона объекта электросетевого хозяйства «ВЛ-0,4кВТП-1154». Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление от 25.02.2025, оставить в силе решение от 19.09.2024. В обоснование кассационной жалобы, администрация указала, что предприниматель осуществляет эксплуатацию жилого дома не в качестве гостевого дома, а в качестве гостиницы (нежилого объекта), в отсутствие документов о переводе объекта из жилого в нежилое, что является нарушением Жилищного Кодекса Российской Федерации

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва на жалобу.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как установили суды, предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410081:1110 (для индивидуального жилищного строительства) площадью 1738 кв. м (т. 1, л. д. 75) и расположенного на нем жилого дома № 73 по ул. им. Леонида Лаврова, в г. Краснодаре с кадастровым номером 23:43:0410081:1395, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1, л. д. 32 и 33).

В Управление по жилищным вопросам администрации муниципального образования город Краснодар поступило обращение от 18.03.2022 № 22-338, согласно которому жилой дом № 73 по ул. им. Леонида Лаврова в г. Краснодаре используется не по назначению, а именно как отель «Арт Вилла & СПА».

В соответствии с информацией, предоставленной департаментом городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар (письмо от 30.05.2022 № 8309/25), межведомственная комиссия администрации решение о согласовании перевода жилого дома в нежилое помещение не принимала.

На основании документов, подтверждающих доводы обращения, управлением предпринимателю объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 22.04.2022 № 23221182340201948705 со сроком исполнения 19.05.2022, об устранении нарушений статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) и статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а именно об использовании жилого дома по назначению.

Предостережение оставлено адресатом без удовлетворения.

Усмотрев в действиях ответчика признаки эксплуатации как жилого дома, так и земельного участка с нарушением установленного вида разрешенного использования, администрация обратилась с данным иском в суд.

Для всестороннего исследования обстоятельств дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2023 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Стройтэкс» – ФИО3

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Установить функциональное назначение, в соответствии с которым фактически эксплуатируется спорный жилой дом № 73 по ул. им. Леонида Лаврова в г. Краснодаре с кадастровым номером 23:43:0410081:1395. Возможно ли использование указанного объекта в качестве индивидуального жилого дома?

2. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, в том числе в части расположения относительно соседних строений (капитальных и некапитальных), а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зон? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с указанными требованиями.

3. Создает ли строительно-техническое и функциональное состояние существующего спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан? Если создает, установить каким образом, и возможно ли устранение данных несоответствий?

15 апреля 2024 года в адрес Арбитражного суда Краснодарского края поступило экспертное заключение, согласно которому спорный объект – здание с кадастровым номером 23:43:0410081:1395, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Леонида Лаврова, дом № 73, по функциональному назначению является гостиницей, так как соответствует определению гостиницы, приведенному в статье 1 Федерального закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» от 24.11.1996 № 132-ФЗ, используется для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц и в нем предоставляются гостиничные услуги.

В соответствии с классификацией, приведенной в постановлении Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц», спорный объект относится к виду гостиниц: городская гостиница (отель), что подтверждается свидетельством о присвоении гостинице категории № 23/19/2179-2021 от 21.12.2021, выданным обществом с ограниченной ответственностью «Центр сертификации, классификации и контроля качества», согласно которому городской гостинице гостевой дом «Арт Вилла» («Art Villa») присвоена категория «БЕЗ ЗВЕЗД».

Спорный объект – здание с кадастровым номером 23:43:0410081:1395, по своим объемно-планировочным и конструктивным решениям не противоречит определению индивидуального жилого дома, приведенному в части 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, так как:

- является отдельно стоящим;

- имеет количество надземных этажей не более чем три;

- имеет высоту не более двадцати метров;

- имеет в своем составе, как жилые комнаты, так и помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

- не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Здание с кадастровым номером 23:43:0410081:1395, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Леонида Лаврова, дом № 73, в его существующем виде, может быть использовано в качестве индивидуального жилого дома.

Расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410081:1110 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский, ул. им. Леонида Лаврова, 73, спорный объект – здание с кадастровым номером 23:43:0410081:1395, соответствует строительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам.

Расположение указанного выше спорного объекта соответствует требованиям пожарной безопасности в части соблюдения противопожарных разрывов до объектов, расположенных как на исследуемом, так и на соседних земельных участках.

Спорный объект – здание с кадастровым номером 23:43:0410081:1395 соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (ПЗЗ) в части максимального процента застройки, предельной высоты здания и максимального количества этажей.

Расположение спорного объекта 2005 года постройки на расстоянии 1,00 м от северо-западной границы земельного участка (территория общего пользования по проезду), а также на расстоянии 0,97 м от границы со смежным земельным участком № 79 по ул. Леонида Лаврова, не противоречит предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в части расстояния от границ земельного участка, так как согласно статье 26 для территориальной зоны Ж-1: «... передняя грань индивидуального жилого дома в пределах квартала может располагаться на расстоянии не менее 3 метров и боковые и задние грани индивидуального жилого дома размещаются на расстоянии не менее 3 метров от границ земельного участка... Данное правило не распространяется на объекты капитального строительства, построенные, строящиеся, реконструируемые до момента принятия настоящих Правил» (30.01.2007).

Спорный объект – здание с кадастровым номером 23:43:0410081:1395 по своему фактическому виду использования – гостиница не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0410081:1110 для индивидуального жилищного строительства, бытовое обслуживание (3.3), спорт (5.1), а также не соответствует видам разрешенного использования зоны Ж-1 Зона застройки индивидуальными жилыми домами. Согласно статье 26 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар вид разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» (код 4.7) не входит ни в число основных, ни в число условно-разрешенных видов использования территориальной зоны Ж-1.

Спорный объект – здание с кадастровым номером 23:43:0410081:1395 соответствует нормам в части расположения относительно охранных зон, так как не располагается в зоне с особыми условиями использования территории ЗОУИТ23:43-6.1239 – охранная зона объекта электросетевого хозяйства «ВЛ-0,4кВТП-1154».

Устранение выявленного нарушения возможно путем приведения фактического использования спорного объекта – здания с кадастровым номером 23:43:0410081:1395, в соответствие с Градостроительным регламентом в части видов разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства территориальной зоны Ж-1 Зона застройки индивидуальными жилыми домами, в которой расположено исследуемое здание.

Строительно-техническое и функциональное состояние существующего спорного объекта – здания с кадастровым номером 23:43:0410081:1395, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410081:1110 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский, ул. им. Леонида Лаврова, 73, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта, в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), судом признано надлежащим доказательством, исследуемым наряду с другими доказательствами по делу.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, суд первой инстанции установил, что спорный объект эксплуатируется в качестве гостиницы, используется для временного проживания граждан и предоставления гостиничных услуг, между тем, разрешенное использование земельного участка не допускает размещение на нем гостиницы, в связи с чем, удовлетворил заявленное администрацией требование о прекращении эксплуатации спорного объекта в качестве гостиницы для временного проживания неопределенного круга лиц и предоставления гостиничных услуг, до перевода указанного жилого дома в статус нежилого здания (нежилых помещений). Суд также установил основания для взыскания с предпринимателя в пользу администрации на случай не исполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока судебную неустойку в размере 10 тыс. рублей со дня, следующего за последним днем установленного месячного срока исполнения настоящего решения до дня фактического исполнения настоящего решения, а также для взыскания с предпринимателя в доход федерального бюджета 9 тыс. рублей государственной пошлины.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда от 19.09.2024 и отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, указал следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном праве основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии с частью 2 статьи 17 Жилищного кодекса допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 14), под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 – 3 статьи 17 Жилищного кодекса следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

На основании приведенных норм суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что действующим жилищным законодательством допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, что не является нецелевым использованием жилого помещения. Также суд указал, что объект используется в качестве гостевого дома.

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса установлено, что в случае, если использование указанных в части 8 названной статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Аналогичное ограничение содержится в пункте 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Руководствуясь приведенными нормами, апелляционный суд указал, что в силу закона запрет на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости может быть наложен в исключительном случае – если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что администрация, обращаясь в суд с иском, обязана доказать наличие условий для применения положений частей 8.10 статьи 36 Градостроительного кодекса и пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса.

Как установлено судами, спорное здание (жилой дом) возведено в 2005 году, введено в эксплуатацию на основании разрешения № 338 от 06.10.2006, а градостроительные регламенты на территории г. Краснодар введены в действие в 2007 году.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Администрация в обоснование исковых требований ссылается на эксплуатацию предпринимателем жилого дома в коммерческих целях (под использование гостиницы) без соответствующего перевода в нежилое помещение.

Согласно экспертному заключению строительно-техническое и функциональное состояние существующего спорного объекта – здания с кадастровым номером 23:43:0410081:1395, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0410081:1110 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский район, ул. им. Леонида Лаврова, 73, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Здание с кадастровым номером 23:43:0410081:1395 в его существующем виде может быть использовано в качестве индивидуального жилого дома.

Из пояснений предпринимателя следует, что в спорном жилом доме проживает он лично, а также его мать, которая зарегистрирована в спорном доме по месту жительства.

На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, указав, что само по себе фактическое использование здания с кадастровым номером 23:43:0410081:1395 в качестве гостевого дома «Арт Вилла» («Art Villa») для временного проживания людей не является нарушением норм действующего законодательства, для удовлетворения иска о запрете эксплуатации жилого дома в качестве нежилых помещений истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда.

Суд кассационной инстанции, проверив доводы кассационной жалобы администрации, а также законность обжалуемого постановления, пришел к выводу, что у суда апелляционной инстанции правовых оснований для отмены принятого по делу судом первой инстанции решения не имелось.

Суд кассационной инстанции признает неправильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что жилой дом № 73 по ул. им. Леонида Лаврова в г. Краснодаре с кадастровым номером 23:43:0410081:1395 эксплуатируется предпринимателем в качестве гостевого дома ввиду следующего.

Согласно материалам дела в здании осуществляется гостиничная деятельность под наименованием спа-отель «Арт Вилла» («Art Villa»; официальный сайт – https://artvilla.info/#b1182) со следующими видами услуг:

– номерной фонд различной категории (бюджетный, стандартный, делюкс, семейный, люкс);

– услуги бассейна, сауны, джакузи, кафе, ежедневная уборка номеров, смена белья, трансфер, завтрак и т. п.

Данное обстоятельство установлено судебной экспертизой, неоднократно подтверждалось самим предпринимателем и свидетельством о присвоении гостинице категории «Без звезд» от 21.12.2021 № 23/19/2179-2021.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг (часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса).

Условия перевода жилого помещения в нежилое определены в статье 22 Жилищного кодекса, а порядок перевода – в статье 23 Жилищного кодекса.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в данном кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства названным кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В статье 1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» при определении понятий, используемых в указанном законе, под гостиницей понимается тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 5 Положения о классификации средств размещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2024 № 1951, гостиница относится к типу средств размещения, в которых предоставляются услуги средств размещения и которые используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в помещениях (номерах), в том числе многоместных, расположенных в здании (строении), части здания (строения) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) при условии наличия отдельного входа в здание, строение (корпус), объединенных одной территорией, находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность, связанную с использованием гостиницы, и являющегося собственником (арендатором) средства размещения или лицом, уполномоченным собственником средства размещения или собственниками помещений (номеров) в составе средства размещения.

Из приведенных правовых норм следует, что гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения – к жилым помещениям. Жилые помещения и гостиницы имеют различный правовой статус и отличаются между собой как по функциональному назначению, так и по правовому регулированию.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 постановления № 14, законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 Жилищного кодекса, пункт 2 статьи 288 Гражданского кодекса). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 Жилищного кодекса, пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса.

Поскольку жилые помещения должны использоваться по назначению, то есть для проживания в них граждан, то собственники в соответствии с положениями части 1 статьи 288 Гражданского кодекса должны осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жилым помещением в соответствии с его назначением.

Ссылаясь на пункт 39 постановления № 14, апелляционный суд не принял во внимание, что предприниматель, эксплуатируя жилой дом в качестве гостиницы, то есть для размещения неограниченного круга лиц, нарушает правовой режим использования спорного объекта, поскольку размещение гостиницы в жилом доме прямо запрещено частью 3 статьи 17 Жилищного кодекса.

Согласно частям 1 и 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 названной статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В силу части 1 статьи 55.26 Градостроительного кодекса, если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Следовательно, судом апелляционной инстанции при разрешении спора не учтено, что в соответствии с действующим законодательством для организации гостиницы и оказании соответствующих услуг третьим лицам в принадлежащих на праве собственности жилых помещениях, граждане обязаны первоначально в установленном законом порядке изменить статус помещений, то есть при получении соответствующих разрешений уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления перевести свои жилые помещения в нежилые, а также осуществить сдачу Государственной приемочной комиссии в эксплуатацию данной гостиницы.

В материалах дела имеются обращения ООО «Газпром межрегионгаз Краснодар» в государственную жилищную инспекцию Краснодарского края о выявленном нарушении эксплуатации жилого дома в качестве объекта коммерческого назначения – отеля (т. 1, л. <...>), мотивированные тем, что в объект осуществляется поставка газа для бытовых нужд, а не для объекта коммерческого назначения.

Таким образом, использование индивидуального жилого дома в качестве гостиницы является нарушением установленного запрета, что влечет удовлетворение требования о запрете эксплуатации объекта в качестве нежилых помещений (гостиницы) до перевода помещений жилого дома в статус нежилых помещений.

Аналогичный правовой подход отражен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.07.2020 по делу № А53-38545/2019, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2020 № 308-ЭС20-17405, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2023 № 305-ЭС23-12685.

Поскольку эксплуатация жилого дома в качестве гостиницы не только не соответствует виду разрешенного использования земельного участка (для индивидуального жилищного строительства, бытовое обслуживание (3.3), спорт; 5.1), и видам разрешенного использования зоны Ж-1 Зона застройки индивидуальными жилыми домами, но и прямо запрещена нормами Жилищного кодекса, то суд первой инстанции пришел к правильным и обоснованным выводам о наличии оснований для обязания предпринимателя прекратить эксплуатацию жилого дома в качестве гостиницы, а у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции.

Ссылка апелляционного суда на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2018 по делу № А32-16047/2017 подлежит отклонению, поскольку приведенная правовая позиция выражена до принятия Федерального закона от 15.04.2019 № 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 01.10.2019.

На основании изложенного, постановление апелляционного суда нельзя признать законным, поскольку при его принятии апелляционным судом допущено нарушение норм материального права, в связи с чем, оно подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Поскольку при принятии решения от 19.09.2024 суд первой инстанции верно установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, правильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, суд кассационной инстанции считает его подлежащим оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025 по делу № А32-60863/2022 отменить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2024 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Артамкина

Судьи Е.И. Афонина

И.И. Зотова