АРБИТРАЖНЫЙ СУД
НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А43-7610/2025
г. Нижний Новгород 23 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2025
Полный текст решения изготовлен 23.06.2025
Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр 17-165), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алёновой Маргаритой Сергеевной, рассмотрев дело
по иску общества с ограниченной ответственностью Профессиональная коллекторская организация «Правозащитник» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород,
к ответчикам: 1) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>),
2) Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кстовского муниципального округа Нижегородской области (ИНН: <***>; ОГРН: <***>),
третьи лица: 1) Отдел опеки и попечительства несовершеннолетних граждан по Кстовскому муниципальному округу
2) ФИО2 в лице законного представителя ФИО3,
3) Администрация Кстовского муниципального округа (ИНН: <***>),
4) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН: <***>),
5) ЗАО «ПМК Стройгазмонтаж» (ИНН: <***>),
о признании недействительным договора №57/17-с от 22.12.2017 года купли-продажи земельного участка с к.н. 52:25:001014:18, площадью 17 145 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский р-он, <...>, уч. 1, заключенного между муниципальным образованием городского поселения «город Кстово» Кстовского р-на Нижегородской области и ФИО1,
при участии представителей сторон:
от истца: ФИО4 по доверенности,
от ответчиков: не явились,
от третьего лица: не явился, извещен,
установил:
ООО ПКО «Правозащитник» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ИП ФИО1 и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кстовского муниципального округа Нижегородской области (далее – Комитет) о признании недействительным договора №57/17-с от 22.12.2017 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 52:25:001014:18, площадью 17 149 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский р-он, <...>, уч. 1, заключенного между муниципальным образованием городского поселения «город Кстово» Кстовского р-на Нижегородской области и ФИО1
Явка от третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не обеспечена. На основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
В обоснование требований истцом указано, что между ЗАО «ПМК СГМ» и ИП ФИО1 01.08.2017 был заключен договор купли-продажи 10 нежилых объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:25:001014:18. Впоследствии указанный договор был признан недействительным. До признания сделки купли-продажи зданий недействительной ИП ФИО1 обратился в администрацию Кстовского муниципального района Нижегородской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:25:0010104:18 в собственность, ссылаясь на то, что он является собственником расположенных на участке объектов недвижимости. Между муниципальным образованием городского поселения «город Кстово» Кстовского р-на Нижегородской области и ИП ФИО1 был заключен договор №57/17-с от 22.12.2017 купли-продажи указанного земельного участка.
18.04.2024 ООО «Правозащитник» приобрело на торгах здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 52:25:0010104:18, находящемся в собственности ИП ФИО1 Полагая, что договор №57/17-с от 22.12.2017 является недействительным, поскольку заключен с лицом, не являвшимся собственником зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке, ООО «Правозащитник» обратилось в суд с настоящим иском.
В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал.
ИП ФИО1 против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Комитет в отзыве указал, что считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, указав, что Комитетом сделку купли-продажи земельного участка заключена в соответствии с действующим законодательством.
Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.
Между ЗАО «ПМК СГМ» и ФИО1 01.08.2017 был заключен договор купли-продажи 10 нежилых объектов с кадастровыми номерами 52:25:0000000:444; 52:25:0000000:391; 52:25:0000000:352; 52:25:0010104:6; 52:25:0000000:355; 52:25:0000000:354; 52:25:0010104:15; 52:25:0010104:14; 52:25:0010104:7; 52:25:0000000:484.
01.12.2017 ФИО1 обратился в администрацию Кстовского муниципального района Нижегородской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:25:0010104:18, общей площадью 17 149 кв. м, в собственность, ссылаясь на то, что он является собственником указанных объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.
Распоряжением администрации города Кстово от 25 сентября 2017 года №1280-р спорный земельный участок передан ФИО1 в собственность за плату. С ним заключен договор №57/17-с от 22.12.2017 купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости, находящимся в собственности.
19 сентября 2019 года решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-41913/2018 ЗАО «ПМК СГМ» признано несостоятельным (банкротом). Открыто конкурсное производство в отношении имущества должника. Конкурсным управляющим утвержден ФИО5.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 по делу № А43-41913/2018 признан недействительной сделкой договор купли-продажи нежилых объектов от 01.08.2017, заключенный между ЗАО «ПМК СГМ» и ФИО1 Применены последствия недействительности сделки в виде возврата объектов недвижимости в конкурсную массу ЗАО «ПМК СГМ».
18.04.2024 по результатам проведенных торгов посредством публичного предложения, между ЗАО «ПМК СГМ» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ООО «Правозащитник», заключены договоры № 1,2,3,4,6 купли-продажи имущества - нежилых зданий с кадастровыми номерами 52:25:0000000:352, 52:25:0010104:6, 52:25:0000000:355, 52:25:0000000:354, 52:25:0010104:7,
02.05.2024 по результатам проведенных торгов посредством публичного предложения, между ЗАО «ПМК СГМ», в лице конкурсного управляющего ФИО5, и ФИО1, заключен договор № 5 купли-продажи имущества - нежилого здания с кадастровым номером 52:25:0010104:15.
Истцом указано, что ФИО1, обращаясь за выкупом земельного участка с кадастровым номером 52:25:0010104:18, сослался на то, что является собственником объектов недвижимости, расположенных на участке. При этом в рамках дела № А43-41913/2018 сделка купли-продажи данных объектов была признана недействительной. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка №57/17-с от 22.12.2017 в нарушение требований земельного законодательства заключен с лицом, не являвшимся собственником зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке.
По мнению ООО «Правозащитник» заключенный договор купли-продажи земельного участка нарушает его права как собственника нежилых зданий, находящихся на спорном земельном участке, в связи с чем является ничтожным.
В обоснование нарушения своих прав истец указывает, что в сложившейся ситуации он является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в чужой частной собственности. Указанные обстоятельства, по мнению истца, создают для него неблагоприятные последствия, такие как: риск утраты объекта недвижимости по причине его сноса по ходатайству собственника земли; риск неопределенности касательно площади и формы потенциального земельного участка, на который возможно удастся оформить права; риск неопределенности касательно возможности использования объекта недвижимости и невозможность прогнозирования потенциального дохода; финансовые затраты (судебные издержки) на оформление прав на земельный участок, значительно превышающие расходы на оформление прав на участок, находящийся в муниципальной собственности; увеличенная финансовая нагрузка при аренде участка, находящегося в частной собственности.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Правозащитник» с настоящим иском в суд.
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Спорным договором купли-продажи земельного участка № 57/17 от 22.12.2017 года земельный участок был предоставлен в собственность при соблюдении всех необходимых условий и предоставлении всех необходимых документов. Оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность ФИО1 у уполномоченного органа не имелось.
На момент рассмотрения Комитетом заявления ФИО1 о предоставлении ему участка он являлся собственником объектов недвижимости, в подтверждение чего им были представлены соответствующие документы.
Частью 1 ст. 2 АПК РФ предусмотрено, что одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Таким образом, заинтересованным лицом в понимании ст. 4 АПК РФ может являться лицо, права и интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности которого затронуты предметом судебного спора, либо могут быть затронуты судебным решением, либо которое имеет иной правовой интерес к предмету судебного спора.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
На необходимость наличия нарушенного права или охраняемого законом интереса лица для оспаривания им сделки указал также Верховный Суд РФ в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Таким образом, если сделку не оспаривает сторона сделки, то заключенной сделкой должны нарушаться права оспаривающего такую сделку лица.
Изначально по договору купли-продажи ООО «Правозащитник» приобрел только объекты недвижимости без земельных участков. Приобретаемое имущество было осмотрено Истцом перед подписанием договора купли-продажи. В сообщении о проведении торгов отражено, что земельные участки под объектами за должником не зарегистрированы. Участвуя в торгах, подписывая договор купли-продажи и акт приема-передачи имущество, ООО «Правозащитник» согласился в данными условиями.
Таким образом, приобретателю переходит лишь право, обусловленное ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271, п. 2 статьи 287.3 ГК РФ).
Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца (часть 3 статьи 287.3 ГК РФ)
В соответствии с частью 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Кроме того, в соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
В исковом заявлении содержится субъективное мнение истца о нарушении его прав.
Однако оспариваемым договором не нарушаются права истца, поскольку независимо от того, какое лицо является собственником земельного участка, объем прав собственника расположенных на нем зданий не меняется. ООО «Правозащитник» как собственник зданий обладает всеми перечисленными правами, существующими у него в силу закона. В том числе, истец не лишен права пользования земельным участком для прохода и эксплуатации здания, распоряжения принадлежащими ему зданиями. Также он имеет право на выкуп или заключение договора пользования земельного участка.
Намерение о выкупе истец может реализовать, заключив договор с нынешним собственником участка – ИП ФИО1 Доказательств того, что собственник отказывается от заключения договора с истцом или наличия разногласий у сторон относительно условий договора, не имеется. Согласно пояснениям представителя, ИП ФИО1 против заключения договора не возражает.
Таким образом, оспариваемая сделка не нарушает прав и законных интересов ООО «Правозащитник», в связи с чем требования о признании ее недействительной удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Д.Д. Окороков