АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № Ф09-10002/16
Екатеринбург 06 июня 2025 г. Дело № А07-1127/2015 Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2025 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Кудиновой Ю.В., судей Новиковой О.Н., Шершон Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапанцевой Е.Ю., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Филком» (далее – общество «Филком») и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» (далее – общество «СЗ «Оникс») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу А07-1127/2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Уральского округа приняли участие представители общества «СЗ «Оникс» – ФИО1 (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ от 25.05.2025), ФИО2 (паспорт, доверенность от 25.03.2025).
В судебном заседании в режиме веб-конференции приняли участие:
представитель ФИО3 – ФИО4 (паспорт, доверенность от 30.01.2024 № 03/136-н/03-2024-1-385);
представитель общества «Филком» – ФИО5 (паспорт, доверенность от 27.02.2025);
представитель Министерства и строительства архитектуры Республики Башкортостан – ФИО6 (паспорт, доверенность от 21.05.2025 № М13-04-01/5);
представитель ФИО7 – ФИО8 (паспорт, доверенность от 13.11.2023 № 02 АА 6500262).
ФИО9, ходатайство которой об участии в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы путем использования системы веб-конференции судом округа удовлетворено, подключение к сформированному в системе «Мой арбитр» онлайн-заседанию надлежащим образом не обеспечила (отсутствовали звук и изображение), что препятствовало установлению с использованием информационно-технологических средств идентификации лица в соответствии в частью 1 статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Учитывая, что в суде округа система «онлайн-заседание» работает надлежащим образом, что подтверждается должным подключением со стороны иных участников дела, кредитору обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся в сфере ее контроля, суд округа пришел к заключению о возможности рассмотрения кассационной жалобы без участия ФИО9 в силу положений части 3 статьи 156 АПК РФ.
Представленные через систему «Мой Арбитр» письменные пояснения к кассационной жалобе общества «СЗ «Оникс» приобщается к материалам кассационного производства ввиду заблаговременного направления их лицам, участвующим в деле (статья 279 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.03.2017 общество с ограниченной ответственностью «Башстройкомплект» (далее – общество «БСК», должник), в отношении которого применены правила банкротства застройщиков (определение от 06.05.2016), признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство.
После неоднократной смены управляющих определением суда от 15.03.2024 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО10.
Определением от 06.12.2021, с учетом исправления опечатки определением от 18.01.2022, удовлетворено заявление общества «СЗ «Оникс» о намерении стать приобретателем обязательств и имущества общества «Башстройкомплект»: объектов незавершенного строительства литер 1 секции А1, А2, литер 2 секции Б1, Б2, литер 3 секции А5-А8, литер 5 секции Б4-Б6, литер 6 секции Б7, Б8, литер 7 секции В1, В2, литер 8 секции Б9-Б12, литер 9 секция Б13, литер 10 секции Б14-Б16, земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:33528 по адресу г. Уфа, Кировский район, пос. Цветы Башкирии.
Между обществом «Башстройкомплект» и обществом «СЗ «Оникс» подписан договор от 30.05.2022 о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и о передаче обязательств застройщика, а также 30.06.2022 подписан акт приема-передачи земельного участка, имеющего кадастровый номер 02:55:000000:33528.
В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 27.07.2022 сделана
запись о переходе прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:33528-02/374/2022-124 от должника к приобретателю.
Конкурсный управляющий ФИО11 обратилась с заявлением о разрешении разногласий, в котором просила обязать общество «СЗ «Оникс» исполнить обязательства по передаче жилых помещений ФИО3, ФИО12, ФИО13, ФИО14, обществу «Филком», ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО7
ФИО7 обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий между ним и обществом «СЗ «Оникс», обязании общества «СЗ «Оникс» заключить договоры долевого участия в строительстве на жилые помещения, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пос. Цветы Башкирии на земельном участке с кадастровым номером 02:55:000000:33528: однокомнатную квартиру № 65 общей проектной площадью 38,47 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А2, литер 1; однокомнатную квартиру № 66 общей проектной площадью 52,88 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А2, литер 1; однокомнатную квартиру № 67 общей проектной площадью 39,06 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция Б10, литер 8; однокомнатную квартиру № 68 общей проектной площадью 38,11 кв. м, расположенной на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А2, литер 1.
ФИО9 обратилась в суд с заявлением о разрешении разногласий между ней и обществом «СЗ «Оникс», обязании общества «СЗ «Оникс» заключить договор долевого участия в строительстве на жилое помещение – однокомнатную квартиру № 34 общей проектной площадью 36,94 кв. м, расположенную на третьем этаже многоквартирного жилого дома, секция Б10, литер 8, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пос. Цветы Башкирии.
В порядке, предусмотренном положениями статьи 130 АПК РФ, указанные заявления – управляющего, ФИО7 и ФИО9 объединены для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2024 заявленные требования удовлетворены; на общество «СЗ «Оникс» возложена обязанность передать по акту приема-передачи жилые помещения, расположенные по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пос. Цветы Башкирии:
1. ФИО3 – однокомнатную квартиру № 51 общей проектной площадью 39,06 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция Б12, литер 8;
2. обществу «Филком» – трехкомнатную квартиру № 1, общей проектной площадью 69,8 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; двухкомнатную квартиру № 4, общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; трехкомнатную квартиру № 5, общей проектной площадью 69,8 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; однокомнатную квартиру № 7, общей проектной площадью 39,06 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; двухкомнатную квартиру № 8, общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; трехкомнатную квартиру № 9, общей проектной площадью 69,8 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; однокомнатную квартиру № 11, общей проектной площадью 39,06 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; двухкомнатную квартиру № 12, общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13;
3. ФИО17 – однокомнатную квартиру № 2 общей проектной площадью 36,94 кв. м, расположенную в жилом доме, секция Б13, литер 9;
4. ФИО23 – однокомнатную квартиру № 10 общей проектной площадью 36,94 кв. м, расположенную в жилом доме, секция Б13, литер 9;
5. ФИО19 – двухкомнатной квартиры № 36 общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенной на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция Б1, литер 2;
6. ФИО22 – трехкомнатную квартиру № 13 общей проектной площадью 69,80 кв. м, расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома, секция Б1, литер 2; двухкомнатную квартиру № 8 общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома, секция Б2, литер 2;
7. ФИО7 – однокомнатную квартиру № 67 общей проектной площадью 39,06 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция Б10, литер 8;
8. ФИО9 – однокомнатную квартиру № 34 общей проектной площадью 36,94 кв. м, расположенную на третьем этаже многоквартирного жилого дома, секция Б10, литер 8.
При фактическом отсутствии у общества «СЗ «Оникс» указанных жилых помещений, на общество возложена обязанность передать аналогичные по характеристикам жилые помещения.
Кроме того, на общество «СЗ «Оникс» возложена обязанность заключить договоры долевого участия в строительстве жилых помещений, расположенных по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пос. Цветы Башкирии в отношении следующих лиц:
1. ФИО16 на однокомнатную квартиру № 67, площадью 40,39 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А2, литер 1;
2. ФИО12 на однокомнатную квартиру № 52 общей проектной площадью 38,11 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4, литер 1;
3.ФИО13 на однокомнатную квартиру общей проектной площадью 38,47 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4, литер 1;
4. ФИО14 на однокомнатную квартиру общей проектной площадью 38,47 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4, литер 1;
5. ФИО12 на однокомнатную квартиру общей проектной площадью 38,47 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4, литер 1;
6. ФИО15 на однокомнатную квартиру № 59 общей проектной площадью 40,39 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А3, литер 1;
7. ФИО20 на однокомнатную квартиру № 40 общей проектной площадью 38,11 кв. м, расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома, секция А1, литер 1;
8. ФИО13 на двухкомнатную квартиру № 50 общей проектной площадью 52,88 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4, литер 1;
9. ФИО7 на однокомнатную квартиру № 65 общей проектной площадью 38,47 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А2, литер 1; А07-1127/2015 19 на однокомнатную квартиру № 66 общей проектной площадью 52,88 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А2, литер 1; на однокомнатную квартиру № 68 общей проектной площадью 38,11 кв. м, расположенной на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А2, литер 1.
При отсутствии возможности обществом «СЗ «Оникс» заключения договоров долевого участия в строительстве указанных жилых помещений, на общество возложена обязанность заключить договоры долевого участия в строительстве аналогичных по характеристикам жилых помещений.
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 определение суда первой инстанции изменено; отказано в удовлетворении заявления управляющего в части обязания общества «СЗ «Оникс» передать обществу с «Филком» по акту приема-передачи жилые помещения, расположенные по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пос. Цветы Башкирии: трехкомнатную квартиру № 1, общей проектной площадью 69,8 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; двухкомнатную квартиру № 4, общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; трехкомнатную квартиру № 5, общей проектной площадью 69,8 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; однокомнатную квартиру № 7, общей проектной площадью 39,06 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; двухкомнатную квартиру № 8, общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; трехкомнатную квартиру № 9, общей проектной площадью 69,8 кв. м,
расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; однокомнатную квартиру № 11, общей проектной площадью 39,06 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; двухкомнатную квартиру № 12, общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенную в жилом доме литер 9, секция Б13; в остальной части судебный акт суда первой инстанции оставлен без изменения.
Не согласившись с принятым судебном актом, общество «СЗ «Оникс» и общество «Филком» обратились в суд округа с самостоятельными кассационными жалобами, в которых просят постановление суда апелляционной инстанции отменить.
В кассационной жалобе общество «СЗ «Оникс» просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявлений.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель – общество «СЗ «Оникс» указывает, что заявителями не исполнена обязанность по полной оплате 76 квартир, оплата произведена лишь на 70-90% от суммы договора; при этом после включения в реестр требований кредиторов физические лица не обращались к обществу «СЗ «Оникс» с требованием о передаче квартир и не предпринимали действий по оплате оставшейся части денежных средств, что свидетельствует о недобросовестном поведении заявителей; обращает внимание на отсутствие полной оплаты 10 квартир со стороны Жилищно-строительного кооператива «Цветы Башкортостана» (далее – Кооператив), включая 8 квартир, принадлежащих обществу «Филком» и 2 квартир физических лиц (ФИО24 и ФИО17); настаивает, что общество «Филком», являясь юридическим лицом и осуществляя предпринимательскую деятельность, не произвело никакой оплаты за 8 квартир, что делает невозможным удовлетворение требований данного заявителя.
Заявитель кассационной жалобы отмечает, что в ходе рассмотрения настоящего дела выявлены случаи двойных продаж квартир, которые не были учтены при передачи прав застройщика в определении от 06.12.2021; в частности, по квартире № 36 дома № 2 секции Б1 имеются включения в пользу Кооператива и ФИО19, ФИО25; по квартире № 49 дома № 1 секции А4 – включения в пользу Кооператива и ФИО12, ФИО13, ФИО14; по квартире № 59 дома № 1 секции А3 – включения в пользу ФИО16 и ФИО15
По мнению заявителя кассационной жалобы, существенным нарушением является то, что суд первой инстанции не учел положения определения от 06.12.2021, согласно которому к обществу «СЗ «Оникс» перешли права требования на получение денежных средств; при этом заявители действовали недобросовестно, объединившись в кооператив и внося денежные средства наличными в кассу Кооператива, что не может служить основанием для удовлетворения их требований в полном объеме; полагает, что судами не принято во внимание соглашение от 15.02.2023 между обществом «СЗ «Оникс» и Кооперативом о замене неденежного
требования на денежное обязательство, согласно которому общество «СЗ «Оникс» обязалось произвести погашение задолженности перед Кооперативом в сумме 68 163 158 руб.
Общество «СЗ «Оникс» в своей кассационной жалобе полагает необходимым отметить, что заявители злоупотребляют своими правами, так как они были информированы о том, что обязанности передать жилые помещения к обществу «СЗ «Оникс» перешли неоплаченные; при этом игнорировали участие в собраниях членов Кооператива для решения вопроса о довнесении взносов и не предпринимали действий по урегулированию задолженности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований; настаивает, что существенной проблемой является также идентификация квартир, подлежащих передаче, в связи с расхождениями индивидуализирующих данных в реестре требований и определениях суда по настоящему делу; при этом суд первой инстанции не учел данные обстоятельства, установив конкретный порядок исполнения решений без учета возможных противоречий в идентификации квартир.
В своей кассационной жалобе общество «Филком» просит постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований в отношении общества «Филком» отменить, оставить в силе определение суда первой инстанции.
Заявитель – общество «Филком» отмечает, что его требования включены в реестр требований кредиторов после состоявшегося факта правопреемства по обязательствам должника перед Кооперативом; при этом требования последнего были включены в реестр на основании определения от 25.10.2017, которым в реестр требований о передаче жилых помещений были включены множество квартир в возводимом должником жилом комплексе; полагает, что суд апелляционной инстанции не учел, что в данном случае основой правоотношений являлись требования граждан о передаче им жилых помещений, так как третьими лицами выступали граждане, заключившие договоры инвестирования с Кооперативом, который, в свою очередь, фактически инвестировал средства граждан в строительство жилого комплекса.
Заявитель жалобы обращает внимание на то, что ранее вступившими в законную силу судебными актами по настоящему делу (определение от 06.02.2023, постановления от 12.04.2023 и 18.07.2023) отказано в удовлетворении заявления об исключении из реестра требований о передаче жилых помещений общества «Филком», что имеет преюдициальное значение для разрешения разногласий между обществом «Филком» и лицом, к которому перешли права и обязанности застройщика; полагает, что является недопустимым исключение из реестра требований о передаче жилых помещений требований общества «Филком» и ограничение его прав как кредитора по передаче имущества в натуре лишь на том основании, что в настоящее время действует иная редакция закона; настаивает, что суд апелляционной инстанции неверно истолковал положения Закона о банкротстве, исключив требования общества «Филком» из реестра на
основании новой редакции закона, которая не должна применяться к данному делу, поскольку производство по настоящему делу возбуждено 03.02.2015, а правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) применены к должнику определением от 06.05.2016.
Заявитель указывает, что отсутствие в пункте 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 151-ФЗ) прямой ссылки на возможность применения новой редакции пункта 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве означает сохранение за юридическими лицами прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи прав Фонду.
Проверив по правилам статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, с учетом приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к следующему выводу.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования:
Кооператива о передаче квартир в домах № 1 (секции А1, А2, А3, А4), жилом доме № 2 (секции Б1, Б2), жилом доме № 6 (секции Б7, Б8), жилом доме № 8 (секции Б9, Б10, Б11, Б12) общей площадью квартир 5763,30 кв. м (определение от 25.10.2017);
общества «Филком» о передаче трехкомнатной квартиры № 1, общей проектной площадью 69,8 кв. м, двухкомнатной квартиры № 4, общей проектной площадью 60,09 кв. м, трехкомнатной квартиры № 5, общей проектной площадью 69,8 кв. м, однокомнатной квартиры № 7, двухкомнатной квартиры № 8, общей проектной площадью 60,09 кв. м, трехкомнатной квартиры № 9, общей проектной площадью 69,8 кв. м, однокомнатной квартиры № 11, общей проектной площадью 39,06 кв. м, двухкомнатной квартиры № 12, общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенных в жилом доме Литер 9 (секция Б13) (определение от 17.01.2022);
ФИО20 о передаче квартиры № 40 общей проектной площадью 38,11 кв. м, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома, литер 1 (определение от 14.12.2021);
ФИО13 о передаче квартиры № 50 общей проектной площадью 52,88 кв. м, расположенной на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4, литер 1 (определение от 16.12.2021);
ФИО19 о передаче квартиры № 36 общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенной на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция Б1, литер 2 (определение от 21.12.2021);
ФИО22 о передаче квартир № 8 и 13 общей проектной площадью 60,09 кв. м, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома, секция Б2, литер 2 (определение от 22.12.2021);
ФИО13 и ФИО14 о передаче квартиры № 49 проектной площадью 38,47 кв. м, расположенной на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4, литер 1 (определения от 10.01.2022);
ФИО16 о передаче квартиры № 67 площадью 40,39 кв. м, расположенной на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4 (определение от 04.02.2022);
ФИО17 о передаче однокомнатной квартиры № 2 общей проектной площадью 36,94 кв. м, расположенной в жилом доме, секция Б13, литер 9 (определение от 04.02.2022);
ФИО18 о передаче однокомнатной квартиры № 10 общей проектной площадью 36,94 кв. м, расположенной в жилом доме, секция Б13, литер 9 (определение от 04.02.2022);
ФИО3 о передаче однокомнатной квартиры № 51 общей проектной площадью 39,06 кв. м, расположенной на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция Б12, литер 8 (определение от 06.05.2022);
ФИО12 о передаче однокомнатной квартиры № 49, общей проектной площадью 38,47 кв. м на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4, литер 1 и однокомнатной квартиры № 52, общей проектной площадью 38,11 кв. м на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А4, литер 1 (определение от 11.05.2022);
ФИО7 о передаче квартир № 65, 66, 67, 68, расположенных на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, секция А2, литер 1 (определение от 19.04.2023);
ФИО9 о передаче однокомнатной квартиры № 34 общей проектной площадью 36,94 кв. м, расположенной на третьем этаже многоквартирного жилого дома, секция Б10 (определение от 28.02.2024);
В ходе рассмотрения дела установлено, что требования участников строительства были включены в реестр требований о передаче жилых помещений должника на основании правопреемства от Кооператива; при этом часть квартир была передана в собственность общества «Филком», а часть – физическим лицам.
Управляющий, обращаясь в суд с заявлением об обязании общество «СЗ «Оникс» исполнить обязательства по передаче жилых помещений участникам строительства, указал на то, что, несмотря на наличие требований кредиторов-участников строительства и общества «Филком», подтвержденных судебными актами, - не заключает с указанными лицами
договоры долевого участия в строительстве, ссылаясь на отсутствие требований участников строительства в реестре требований кредиторов, имевшихся на момент передачи ему прав и обязанностей застройщика в соответствии с определением суда от 06.12.2021.
Рассмотрев заявленные разногласия, исходя из того, что права участников строительства в случае двойных продаж жилых помещений подлежат защите в равной мере, поскольку обусловлены недобросовестными действиями контролирующих должника лиц, и установив, что в данном случае физические лица заключали самостоятельные договоры с целью приобретения жилых помещений, оплату по соответствующим договорам произвели, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возложения на общество «СЗ «Оникс» обязанности заключить с ФИО16, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО7 договоров долевого участия в строительстве, а также обязать передать обществу «Филком», ФИО3, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО22, ФИО7,, ФИО9 жилых помещений.
Суд апелляционной инстанции, пересмотрев данный обособленный спор, изменил определение суда первой инстанции, в удовлетворении заявленных требований о передаче жилых помещений обществу «Филком» отказал.
При этом суды руководствовались следующим.
Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанным с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).
Под участником строительства понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
Согласно пункту 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.
В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино- мест и нежилых помещений.
В абзаце 2 пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве указано, что приобретателем может быть, в частности юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с указанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.
Рассматривая разногласия между физическими лицами – участниками строительства и обществом «СЗ «Оникс», суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для возложения на нового застройщика обязанности заключить с заявителями договоры долевого участия в строительстве и передать им спорные жилые помещения, исходя из того, что общество «СЗ «Оникс» является правопреемником прежнего застройщика – должника по обязательствам перед участниками строительства, которыми признаются именно лица, денежные средства которых привлекались Кооперативом и имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения.
Суды указали, что при передаче прав и обязанностей застройщика к новому застройщику – обществу «СЗ «Оникс» (определение от 06.12.2021) перешли обязательства перед участниками строительства, требования которых были включены в реестр требований о передаче жилых помещений, признав, что статус приобретателя (нового застройщика) не освобождает общество «СЗ «Оникс» от исполнения обязательств перед участниками строительства, чьи требования были включены в реестр на момент передачи прав.
Суды также отметили, что, несмотря на факт включения притязаний (замены в реестре) части кредиторов уже после вынесения определения от 06.12.2021, о наличии таких притязаний было известно новому застройщику, поскольку заявления данных участников строительства уже находились в производстве суда на момент принятия определения о передаче прав застройщика, поэтому данное обстоятельство не освобождает нового застройщика от исполнения обязательств перед такими участниками строительства.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения заявления о разрешении разногласий в отношении общества «Филком», исходил из того, что в условиях банкротства застройщика юридическое лицо, вступившее в правоотношения с застройщиком и преследующее цель извлечения прибыли от такой деятельности, не может получить удовлетворения в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности. Суд
апелляционной инстанции отметил, что анализ изменений, внесенных в Закон о банкротстве в период с 2017 по 2019 год, позволяет сделать вывод о приоритете защиты интересов граждан в условиях банкротства застройщиков, подчеркнув, что участие в долевом строительстве выступает, прежде всего, формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.
Таким образом, суд апелляционной инстанции признал, что общество «Филком» не может претендовать на получение жилых помещений в порядке, предусмотренном для граждан-участников строительства, однако вправе претендовать на участие в распределении вырученных от реализации предмета залога денежных средств с учетом своего статуса кредитора, требования которого признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований реестровых кредиторов.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным конкретным фактическим обстоятельствам настоящего обособленного спора и не свидетельствуют о неправильном применении норм права.
Доводы кассационной жалобы общества «Филком» о наличии оснований для признания за ним права на получение от общества «СЗ «Оникс» жилых помещений – квартир № 1, 4, 5, 7, 8, 9, 11, 12, расположенных в жилом доме литер 9 (секция Б13) в жилом комплексе «Цветы Башкирии», в силу сохранения за ним статуса кредитора, требования которого включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, судом округа отклоняются, исходя из следующего.
В условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав остается на стороне граждан, а юридические лица, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами.
Как отмечено в пункте 2 мотивировочной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (далее – постановление № 34-П), участие в долевом строительстве выступает, прежде всего, формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.
Этим объективно, исходя из предписаний статей 7 и 75.1 Конституции Российской Федерации, обусловлена возможность установить в регулировании отношений в области долевого строительства (в том числе в связи с банкротством застройщика) приоритет удовлетворения интересов граждан, приобретающих таким путем жилые помещения или машино-места и нежилые помещения площадью не более семи квадратных метров, которые приобретаются в основном для использования вместе с жилым помещением.
Таким образом, в условиях банкротства застройщика юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, а также гражданин-инвестор,
вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, не могут получить удовлетворения в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2022 № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020).
В соответствии с действующим в настоящее время в Российской Федерации правовым регулированием не могут получить абсолютно равную правовую защиту юридические лица в сравнении с гражданами, которые не получили удовлетворения от неисправного должника, находящегося в банкротстве. Это означает, что законодатель в первую очередь счел необходимым защиту интересов таких граждан (статьи 17, 40 Конституции Российской Федерации, статьи 201.1, 201.5, 201.9 Закона о банкротстве).
При этом само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота (определения Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342(3), от 03.10.2022 № 305-ЭС21-2063(3,5)).
В рассматриваемом случае, как справедливо указал суд апелляционной инстанции, общество «Филком», являясь юридическим лицом, не может обладать статусом участника строительства в силу действующего законодательства, поскольку участие в долевом строительстве выступает, прежде всего, формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище, тогда как юридическое лицо, вступившее в правоотношения с застройщиком и преследующее цель извлечения прибыли от такой деятельности, не может получить удовлетворения в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что общество «Филком» в подобной ситуации не может претендовать на защиту своих интересов наравне гражданами – участниками строительства.
К аналогичным выводам пришли суды в рамках иного обособленного спора по заявлению общества «Филком» о включении требования о передаче о передаче двухкомнатной квартиры № 76 общей проектной площадью 60,09 кв. м в жилом доме (секция Б9), и однокомнатной квартиры № 59 общей проектной площадью 39,06 кв. м в жилом дома (секция Б11), в реестр требований должника о передаче жилых помещений (определение суда первой инстанции от 27.04.2024, оставленное без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции от 19.07.2024 и суда округа от 08.10.2024).
Доводы кассационной жалобы общества «СЗ «Оникс» о неполной оплате квартир со стороны Кооператива и его членов, не может быть принят во внимание, поскольку физические лица, в отношении которых обжалуемыми судебными актами удовлетворены требования о передачи жилых помещений, являются правопреемниками первоначального кредитора – Кооператива «Цветы Башкортостана», который реализовал право на включение в реестр в установленные сроки и право которого на получение спорных квартир отражено в тесте судебного акта о передаче прав застройщика (определение от 06.12.2021); более того, обстоятельства оплаты физическими лицами – участниками строительства устанавливался при проверке их требований о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.
Доводы кассатора о том, что судами не учтены обстоятельства «двойных» продаж квартир бывшими руководителями должника, что необоснованно ведет к возложению на общество «СЗ «Оникс» дополнительного финансового бремени, поскольку принимая на себя обязательства застройщика общество «СЗ «Оникс» не располагало сведениями о таких лицах и не могло предположить последующее увеличение объема обязательств, судом округа отклоняются по следующим основаниям.
Физические лица – участники строительства, в отношении которых заявлено требование о передаче жилых помещений, предъявили свои требования задолго до передачи обществу «СЗ «Оникс» прав застройщика – до 06.12.2021 (заявления поданы в декабре 2018 года, декабре 2020 года, в 2021 году), соответственно, даже несмотря на отсутствие результатов рассмотрения их заявлений о процессуальном правопреемстве (включении в реестр) с Кооператива на таких физических лиц, их требования о передаче жилых помещений были уже учтены в составе требований Кооператива, которые на момент передачи прав застройщика были признаны обоснованными и включены в реестр (06.12.2021). Следовательно, поскольку включение в реестр требований о передаче жилых помещений физических лиц – участников строительства (заявителей) не повлекло увеличение принятых на себя обществом «СЗ «Оникс» объема обязательств, ввиду одновременного исключения требований Кооператива из реестра по спорным помещениям, на которые претендуют заявители, оснований считать, что возложение обязанности на общество «СЗ «Оникс» передать спорные квартиры ведет к ухудшению положения нового застройщика – не имеется.
Как следует из правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.07.2023 № 306-ЭС22-27838(2,3), правила пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по
объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п.
Применительно к настоящему спору заявители – физические лица, заключив договоры паенакопления, интерес к судьбе проинвестированного ими объекта после введения процедуры банкротства в отношении должника – не потеряли, своевременно предъявили требования к должнику о включении в реестр требований кредиторов (до 06.12.2021), соответственно, общество «СЗ «Оникс» могло и должно было располагать сведениями о наличии у граждан, участвующих в настоящем обособленном споре, притязаний на квартиры в спорных домах.
Однако в ситуации, когда соответствующее требование предъявлено участником строительства после передачи обществу «СЗ «Оникс» прав застройщика, то есть после 06.12.2021, и на момент передачи прав застройщика и обязанностей перед участниками строительства ни конкурсный управляющий должника, ни новый застройщик объективно не имели возможности ни из каких источников получить информацию о наличии дополнительных притязаний, выходящих за объем переданных новому застройщику (коммерческой организации) прав, – последующее удовлетворение требований о возложении на него обязанности передать жилые помещения повлечет очевидное ухудшение положения нового застройщика в пользу лиц, которые своевременно не раскрыли свою сделку, не обратились вовремя с заявлениями о включении в реестр передачи жилых помещений (замене в реестре), что позволило бы должнику и новому застройщику, имеющему обоснованные ожидания относительно последующей реализации части квартир в целях компенсации собственных расходов на достройку объекта, также заблаговременно получить необходимые сведения и учитывать их при принятии решения о достройке объекта, что является недопустимым.
Поскольку в рассматриваемом обособленном споре таких обстоятельств установлено не было, то доводы кассатора о существенном ухудшении его положения и создании судом апелляционной инстанции состояния длительной неопределенности в части объема переданных ему активов – судом округа отклоняются.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что общество «СЗ «Оникс» является не правопреемником, а приобретателем прав и обязанностей должника, судом округа отклоняется, как не имеющий самостоятельного правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в любом случае в рамках процедуры банкротства общество «СЗ «Оникс» как новый застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками строительства, чьи требования включены в реестр на момент передачи прав.
Довод общества «СЗ «Оникс» о проблемах с идентификацией квартир, ввиду факта двойных и тройных продаж, также не может служить основанием для отмены судебных актов в обжалуемой части, поскольку данный вопрос подлежит разрешению самостоятельно обществом «СЗ «Оникс» в рамках исполнения возложенной на него обязанности о передаче квартир или заключения договоров участия в долевом строительстве с физическими лицами (заявителями) с учетом всех имеющихся индивидуализирующих признаков помещений и фактического состояния объекта строительства.
Таким образом, все аргументы, приведенные обществами «Филком» и «СЗ «Оникс» в кассационных жалобах, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, при этом иное толкование подателем жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого дела не свидетельствуют о нарушении судом норм права, а потому не опровергают правильность выводов апелляционного суда.
Постановление суда апелляционной инстанции соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу А07-1127/2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Филком» и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Ю.В. Кудинова
Судьи О.Н. Новикова
Н.В. Шершон