АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-5197/25

Екатеринбург

13 января 2026 г.

Дело № А71-17335/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 января 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Суспициной Л.А., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регион-2» (далее – общество) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04.06.2025 по делу № А71-17335/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества – ФИО1 (доверенность от 29.12.2025 № 14-Р2).

Общество обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением к администрации муниципального образования «Муниципальный округ Завьяловский район Удмуртской Республики» (далее – администрация) о признании незаконным решения об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:08:023028:1278, площадью 18 322 кв. м, расположенного по адресу: УР, Завьяловский р-н, д. Хохряки, выраженного в письме от 12.09.2024 № 01-33/7783.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено управление имущества и земельных ресурсов администрации муниципального образования «Завьяловский район Удмуртской Республики».

Решением суда от 04.06.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель настаивает на недоказанности того обстоятельства, что спорный земельный участок отнесен к землям общего пользования. Так, общество поясняет, что согласно действующему Генеральному плану МО «Хохряковское», утвержденному Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 04.07.2016 № 966-р красные линии на территории земельного участка не отображены, более того, на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо дороги, улицы, проезды, транспортная инфраструктура, земельный участок сформирован в единой зоне с кодом 2.1. (многоквартирная жилая застройка); согласно действующей Карте градостроительного зонирования территории МО «Хохряковское», утвержденной постановлением Правительства Удмуртской Республики от 16.02.2023 № 89, спорный земельный участок находится в единой территориальной зоне Ж-4 (Зона среднеэтажной жилой застройки), в отношении всего земельного участка установлен градостроительный регламент; исходя из сведений, содержащихся в действующем Генеральном плане МО «Хохряковское» ко всем смежным со спорным земельным участкам предусмотрен доступ и проезд через иные территории, существующие и нанесенные на Генеральный план улицы, при этом на спорном земельном участке улицы, проходы, проезды отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации от 04.10.2023 № 3904 утверждена схема расположения земельного участка на плане территории.

В целях реализации данного постановления обществом обеспечено выполнение кадастровых работ, в результате которых на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 18:08:023028:1278, площадью 18 322 кв. м, с видом разрешенного использования: культурное развитие (код 3.6), расположенный по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Хохряки.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 04.03.2024 № 8 о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 18:08:023028:1278 в целях использования для культурного развития (код 3.6).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики от 08.08.2024 № 564-р принято решение о проведении аукциона по продаже земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 18:08:023028:1278, площадью 18 322 кв. м, с видом разрешенного использования: культурное развитие (код 3.6), расположенный по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Хохряки. Администрации рекомендовано организовать аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, установив в соответствии с законодательством срок договора аренды, начальную цену предмета аукциона, размер задатка для участия в аукционе, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики от 12.09.2024 № 641-р на основании подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации отказано в проведении аукциона по продаже земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 18:08:023028:1278, площадью 18 322 кв. м, с видом разрешенного использования: культурное развитие (код 3.6), расположенного по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Хохряки. Признано утратившим силу с 08.08.2024 распоряжение Министерства имущественных отношения Удмуртской Республики от 08 августа 2024 года № 564-р.

Администрация письмом от 12.09.2024 сообщила обществу о том, что земельный участок с кадастровым номером 18:08:023028:1278 в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Хохряковское» расположен в территориальной зоне Ж-4 – зона среднеэтажной жилой застройки. Согласно сведениям публичной кадастровой карты данный земельный участок исходя из конфигурации и расположения относительно окружающих его земельных участков является элементом улично-дорожной сети, фактически представляет собой улицы (проходы, проезды), обеспечивающие возможность прохода (проезда) к иным земельным участкам с

расположенными на них объектами недвижимости, предназначен для использования неограниченным кругом лиц. Таким образом, указанный земельный участок является территорией, которая в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 12 статьи 11 Градостроительного кодекса Российской Федерации относится к землям общего пользования, а в силу подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования, в связи с чем проведение аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:08:023028:1278 не представляется возможным.

Полагая отказ администрации незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

В силу ч. 1 ст. 198, ст. 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании пункта 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно пункту 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования (подпункт 18).

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно подпункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

С учетом изложенного, судом верно указано, что отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Иной подход препятствует реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Земельное и гражданское законодательство запрещают возможность оформления земельных участков, относящихся к землям общего пользования, как в собственность (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ, пункт 8 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»), так и в аренду (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации), при этом договор аренды земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования, является ничтожным (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 308-ЭС15-16863), режим территории общего пользования также не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений.

На основании пункта 11 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под красными линиями понимаются линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Основанием для установления красных линий в силу статьи 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются подготовленные, принятые, утвержденные и опубликованные в установленном законом порядке проекты планировки и межевания территории.

Как верно указано судами, территории общего пользования также являются самостоятельными элементами планировочной структуры, существующими независимо от установления красных линий. Их правовой режим определяется в силу факта их объективного существования и использования неограниченным кругом лиц.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе сведения публичной кадастровой карты относительно земельного участка с кадастровым номером 18:08:023028:1278 и смежных земельных участков; фотографии; принимая во внимание пояснения участвующих в деле лиц, суды установили, что отдельные части земельного участка с кадастровым номером 18:08:023028:1278 являются землями общего пользования, что исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Довод общества о том, что спорный земельный участок не является территорией общего пользования, поскольку в градостроительной документации не обозначен красными линиями, правомерно отклонен судами, поскольку данное обстоятельство само по себе не свидетельствует об отсутствии у земельного участка статуса территории общего пользования.

Иное толкование противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства на обеспечение публичных интересов, в частности, свободного доступа граждан к местам общего пользования.

Судами установлено, что отдельные части спорного земельного участка используются как территории общего пользования в качестве проездов к иным улицам и смежным земельным участкам, другие же части данного земельного участка огорожены самим обществом.

Наличие доступа к смежным земельным участкам через иные земельные участки общего пользования не исключает отнесение и спорного земельного участка к землям общего пользования.

Нахождение спорного земельного участка с кадастровым номером 18:08:023028:1278 в единой территориальной зоне Ж-4 (Зона среднеэтажной жилой застройки) само по себе не свидетельствует о том, что он в безусловном порядке может быть представлен в аренду, на что верно указано судами.

Судами принято во внимание также, что сама по себе конфигурация данного земельного участка, напоминающая «крест», и расположение данного земельного участка относительно смежных земельных участков затрудняет его использование в целях, указанных в заявлении общества.

При таких обстоятельствах, установив, что испрашиваемый земельный участок отнесен к землям общего пользования, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка на судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку при рассмотрении дел судами учитываются обстоятельства, присущие каждому конкретному делу и основанные на доказательствах, представленных участвующими в деле лицами.

Доводы заявителя кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, являлись предметом исследования судов, и им дана надлежащая правовая оценка, с учетом установленных по делу обстоятельств, не опровергают правильности выводов судов, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04.06.2025 по делу № А71-17335/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регион-2» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи Л.А. Суспицина

А.С. Полуяктов