АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-15678/2024

25 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Терра-ЛВС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 18.03.2024), от органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>), управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенности от 20.03.2025, 13.03.2025), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 по делу № А32-15678/2024, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Терра-ЛВС» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) о признании незаконным изложенного в письме от 28.12.2023 № 17-07-8225/23 решения об отказе в утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:37:0107001 земельного участка площадью 855 кв. м, образуемого путем перераспределения исходного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:95 площадью 600 кв. м и смежного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:425 площадью 3106 кв. м, расположенных по адресам: <...> 20а, 20е, относящихся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием соответственно для эксплуатации здания гостиницы и размещения комплекса курортных гостиниц (далее – образуемый земельный участок, исходный земельный участок, смежный земельный участок), о понуждении к утверждению схемы расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории. К участию в деле в качестве от органа, осуществляющего публичные полномочия, привлечена администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2025, заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы следующим. Управление является лицом, обязанным утвердить схему расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории. Оспариваемое решение не содержит ссылок на конкретные нарушения, допущенные при разработке схемы расположения образуемого земельного участка. Исходный и смежный земельные участки расположены в территориальной зоне отдыха, градостроительным регламентом которой допускается разрешенное использование для гостиничного обслуживания. Существовавший запрет на совершение регистрационных действий в отношении смежного земельного участка не препятствовал утверждению схемы расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории. Оспариваемое решение управления противоречит нормам земельного законодательства, нарушает права и законные интересы общества.

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Заявителем избран ненадлежащий способ судебной защиты. Настаивая на утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории образуемого земельного участка, общество преследует цель легализации расположенного на исходном земельном участке нежилого здания гостиницы с кадастровым номером 23:37:0107001:2591 общей площадью 2317,2 кв. м (далее – здание гостиницы), частично выступающей (на три метра) на смежный земельный участок. В отношении смежного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет, его площадь соответствует реестровым сведениям о разрешенном использовании для размещения комплекса курортных гостиниц. Введение смежного земельного участка в хозяйственный оборот возможно исключительно путем проведения торгов. Основания для перераспределения исходного земельного участка, находящегося в собственности общества, с частью смежного земельного участка, относящегося к публичной собственности, отсутствуют. Такое перераспределение не могло производиться исключительно в целях значительного увеличения (практически в полтора раза) площади исходного земельного участка. Нормы земельного законодательства не допускают произвольное перераспределение частных и публичных земель, злоупотребление данной процедурой. Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории относится к исключительной компетенции уполномоченного органа местного самоуправления. Суд не вправе подменять собой этот орган, осуществлять его функции. В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежащими отмене, а дело ? направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2019 по делу № А32-12236/2017 по иску администрации в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись от 04.06.2008 с номером регистрации 23-23-26/056/2008-042 о заключенном управлением и обществом с ограниченной ответственностью «Меркадо» (далее – общество-2) договоре от 29.04.2008 № 3700003393 аренды смежного земельного участка. В удовлетворении остальной части иска администрации к обществу и обществу-2 об истребовании смежного земельного участка из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании им путем освобождения от одноэтажного строения с ориентировочными размерами 8,0х6,0 м и площадью застройки 48 кв. м, от наружной лестницы здания гостиницы с ориентировочными размерами 3,0 х 11,0 м и площадью застройки 33 кв. м, от ограждений капитального с ориентировочными высотой 2 м, длиной 30 м и из металлопрофиля с ориентировочными высотой 2 м, длиной 120 м (далее – строение, лестница, ограждения) отказано.

Данным судебным актом преюдициально установлено, что приказом комитета по управлению муниципальным имуществом администрации (далее – комитет) от 04.10.2007 № 1533 утверждены границы и размер смежного земельного участка с разрешенным использованием для размещения комплекса курортных гостиниц. По распоряжению главы муниципального образования город-курорт Анапа от 23.04.2008 № 1286-р смежный земельный участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью НП «Экомен» на 49 лет для размещения комплекса курортных гостиниц. Стороны заключили договор от 29.04.2008 № 3700003393 аренды смежного земельного участка до 23.04.2057. Его государственная регистрация осуществлена 04.06.2008 (запись с номером регистрации 23-23-26/056/2008-042). По акту приема-передачи от 29.04.2008 смежный земельный участок передан обществу-2 в арендное пользование. По договорам от 26.08.2008, 06.06.2014 права и обязанности арендатора по названному договору аренды последовательно переданы ФИО3 и обществу-2 в связи с переходами к ним по договорам купли-продажи от 24.01.2008, 30.09.2014 права собственности на расположенный на смежном земельном участке объект незавершенного строительства. Вступившим в законную силу заочным решением Анапского городского суда от 19.01.2015 по делу № 2-311/2015 по иску Анапского межрайонного прокурора признано отсутствующим право собственности общества-2 на расположенный на смежном земельном участке объект незавершенного строительства, из Единого государственного реестра недвижимости исключена соответствующая запись. В ходе проведенной управлением муниципального контроля администрации 19.12.2014 проверки установлено отсутствие на смежном земельном участке объекта незавершенного строительства и каких-либо иных объектов. Отказывая в удовлетворении иска администрации к обществу об истребовании смежного земельного участка (с кадастровым номером 23:37:0107001:425) из чужого незаконного владения, суд указал на недопустимость удовлетворения такого требования без решения судьбы расположенных на этом участке объектов недвижимости (строения, лестницы и ограждений).

Отказывая администрации в рамках другого дела (№ А32-16359/2015) в удовлетворении иска о расторжении договора аренды смежного земельного участка по основанию его неиспользования обществом-2 по целевому назначению, суд квалифицировал этот договор как ничтожную сделку, совершенную администрацией в отсутствие полномочий на распоряжение смежным земельным участком.

Исходный земельный участок (с кадастровым номером 23:37:0107001:95) принадлежит обществу на праве собственности. Общество является собственником расположенного на этом участке здания гостиницы. Части здания гостиницы (строение и лестница) расположены на смежном земельном участке.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 16.11.2023 об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории образуемого земельного участка (площадью 855 кв. м). По данным схемы его образование предполагается путем перераспределения исходного земельного участка и части (площадью 255 кв. м) смежного земельного участка.

Письмом от 28.12.2023 № 17-07-8225/23 управление уведомило общество о принятом решении об отказе в утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории образуемого земельного участка. Отказ мотивирован тем, что схема подготовлена с нарушением требований к образуемому земельному участку, исходный и смежный земельные участки имеют разные виды разрешенного использования, в отношении смежного земельного участка установлен судебный запрет на совершение регистрационных действий.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения обществав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается образование земельного участка путем перераспределения исходных земельных участков (пункт 1 статьи 11.2). Такое образование возможно в соответствии с утвержденной схемой расположения образуемого участка на кадастровом плане территории в отсутствие утвержденного проекта межевания этой территории (подпункт 3 пункта 1, пункт 2 статьи 11.3, пункт 3 статьи 39.28). Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом (пункт 6 статьи 11.9). Разработка схемы расположения земельного участка с нарушением таких требований к образуемым земельным участкам должна влечь отказ в утверждении схемы (подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10).

Перераспределение земельных участков, один из которых находится в публичной собственности, а другой – в частной собственности, осуществляется только в случаях, предусмотренных главой V.4 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 11.7). К таковым отнесены перераспределение в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории или при ее комплексном развитии, или для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы (подпункты 1, 2 пункта 1 статьи 39.28). Перераспределение частных и публичных земельных участков также возможно в целях образования земельных участков граждан, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, а также земельных участков, образуемых для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса, в том числе в целях их изъятия для государственных или муниципальных нужд (подпункты 3, 4 пункта 1 статьи 39.28).

Названное перераспределение осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков (пункт 2 статьи 39.28). В заключении такого соглашения должно быть отказано, если заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39.28 Земельного кодекса, или имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 Земельного кодекса (подпункты 1, 11 пункта 9 статьи 39.29).

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, нашел отражение правовой подход, согласно которому перераспределение земельных участков не может быть признано правомерным в отсутствие для этого оснований, указанных в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса, и при наличии оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 Земельного кодекса.

Обжалуемые судебные акты не содержат указаний на то, что в рассматриваемом случае перераспределение осуществляется для приведения границ исходного и смежного земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории (при ее комплексном развитии или для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы). Заявитель по делу не является гражданином, а образуемый участок не предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства. Назначение образуемого земельного участка также не предполагает размещение объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса, его изъятие для государственных или муниципальных нужд.

В отсутствие таких обстоятельств управление должно было отказать как в утверждении представленной обществом схемы расположения образуемого земельного участка, так и в заключении соглашения о перераспределении исходного и смежного земельных участков. Нормами земельного законодательства не предусмотрена возможность перераспределения земельных участков, один из которых находится в публичной собственности, а другой – в частной собственности, в целях легализации постройки (ее части), возведенной на не предоставленном для этого земельном участке, а также исправления реестровой ошибки, на наличие которой ссылается процессуальный представитель общества. В этой связи, оспариваемым решением управления не нарушены и не могли быть нарушены какие-либо права общества, в защиту которых оно инициировало судебное разбирательство.

Указанные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, что для суда кассационной инстанции является основанием отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 по делу № А32-15678/2024 отменить.

Дело № А32-15678/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

В.А. Авдякова

Судья

А.И. Мещерин