Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А51-13190/2023

20 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Хасанского муниципального округа Приморского края,

апелляционное производство № 05АП-2360/2025

на решение от 01.04.2025 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-13190/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Хасанского муниципального округа Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

третьи лица: ООО «ДВ Женьшень», ФИО2

о взыскании задолженности, расторжении договора, встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации Хасанского муниципального округа Приморского края о признании отсутствующей задолженности, взыскании затрат на ремонт помещения,

при участии: от Администрации Хасанского муниципального округа Приморского края (далее – Администрации) (посредством веб-конференции): представитель ФИО3 по доверенности от 24.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 927), паспорт

УСТАНОВИЛ:

Администрация Хасанского муниципального округа Приморского края (далее – администрация) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального имущества расположенного на территории Хасанского муниципального района № 9 от 30.10.2018 в размере 126 316 рублей 34 копейки, в том числе 113 575 рублей основного долга, 12 741 рубль 34 копейки пени; о расторжении договора аренды объекта муниципального имущества, расположенного на территории Хасанского муниципального округа № 9 от 30.10.2018 нежилого помещения общей площадью 17,17 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край Хасанский район пгт. Славянка, ул. Блюхера, 22-а по адресу: <...>; об обязании ИП ФИО1 возвратить администрации муниципальное имущество, расположенный на территории Хасанского муниципального округа - нежилого помещения общей площадью 17,17 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край Хасанский район пгт.Славянка, ул.Блюхера, 22-а по адресу: Приморский край, Хасанский район, пгт.Славянка, ул.Молодежная,

В свою очередь, ИП ФИО1 обратилась со встречным иском требуя произвести перерасчет арендных платежей за периоды с 2020 по 2023 годы, признать задолженность по арендной плате в размере 113 575 рублей отсутствующей; взыскать с администрации сумму 230 000 рублей в счет возмещения понесенных арендатором затрат на восстановление арендуемого помещения, вызванного ненадлежащим исполнением арендодателем обязанностей по капитальному ремонту в счет возмещения затрат на ремонт арендуемого помещения; взыскать с администрации 23 759 рублей 50 копеек в счет возмещения ущерба, причиненного затоплением помещения вследствие ненадлежащего выполнения арендодателем обязательств по содержанию здания, причиненного затоплением; взыскать с администрации судебные расходы, включая оплату госпошлины, экспертизы (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ООО «ДВ Женьшень».

От истца по первоначальным требованиям поступило ходатайство об отказе от иска в части требований о расторжении договора аренды муниципального имущества и обязании ИП ФИО1 возвратить администрации муниципальное имущество.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.04.2025 принят отказ администрации от иска в части требований о расторжении договора аренды объекта муниципального имущества 30.10.2018 № 9 от нежилого помещения общей площадью 17,17 кв.м, по адресу: Приморский край Хасанский район пгт. Славянка, ул. Блюхера, 22-а; об обязании ИП ФИО1 возвратить администрации указаное имущество, производство по делу в указанной части прекращено. Также судом первоначальные исковые требования удовлетворены, суд взыскал с ИП ФИО1 в пользу администрации задолженность по арендной плате по договору аренды объекта муниципального имущества расположенного на территории Хасанского муниципального района № 9 от 30 октября 2018 года в размере 126 316 рублей 34 копейки, в том числе 113 575 рублей 00 копеек – основного долга, 12 741 рубль 34 копейки пени.

Встречные исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с администрации в пользу ИП ФИО1 рыночную стоимость ремонтно-строительных работ в размере 113 039 рублей 50 копеек, из которых: 60 268 рублей – стоимость работ, 29 012 рублей – стоимость материалов, 23 759 рублей 50 копеек – ущерб мебели, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3597 рублей. В удовлетворении остальной части встречного искового заявления отказано.

При этом суд произвел зачет первоначального и встречного исков, по итогам зачета взыскал с ИП ФИО1 в пользу администрации 535 рублей 50 копеек основного долга, 12 741 рубль 34 копейки пени.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 01.04.2025 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что порчу имущества ИП ФИО1 повлекло за собой некачественное выполнение ремонтных работ подрядчиком ИП ФИО2, вина которого установлена решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-21012/2022. Ссылаясь на положения части 2 статьи 1064 ГК РФ администрация считает, что не является надлежащим ответчиком по встречному иску. Также судом не дана оценка доводам администрации о том, что ИП ФИО1 не понесла убытков, поскольку передала имущество в субаренду по договору с ООО «ДВ Женьшень» и не исполняла обязательство по внесению арендной платы, при этом администрация не является единственным владельцем здания, часть помещений в котором принадлежит иным лицам.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ИП ФИО1 поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель администрации доводы апелляционной жалобы поддержал.

Судебной коллегией установлено, что апеллянт обжалует решение суда в части удовлетворения встречного иска и проведении зачета первоначального и встречного исков. Возражений против проверки только части судебного акта не поступило в связи с чем судом апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ осуществляется проверка судебного акта в обжалуемой части.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между Администрацией Хасанского муниципального района (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключён договор аренды от 30.10.2018 №9 муниципального имущества, находящегося в собственности Хасанского муниципального района, по которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество – часть нежилого помещения, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: <...> для административных целей, сроком на пять лет с момента подписания договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за указанное помещение производится путем безналичного перечисления ежемесячно до 25-го числа следующего месяца за отчетным. Размер месячной арендной платы установлен при проведении аукциона и составляет 5 425 рублей, кроме того НДС 976 рублей 50 копеек.

Дополнительным соглашением к договору от 24.01.2024 стороны установили, что арендодателем по договору следует считать Администрацию Хасанского муниципального округа приморского края.

Арендодатель 14.01.2019 представил согласие на сдачу арендованного имущества в субаренду, в дальнейшем между ИП ФИО1 и ООО «ДВ Женьшень» заключен договор субаренды от 25.03.2019 №1.

13.03.2024 между сторонами спора заключено соглашение о расторжении договора аренды №9 от 30.10.2018, помещение возвращено арендодателю 13.03.2024.

Материалами дела подтверждено обстоятельство обнаружения арендатором 16.03.2022 течи кровли, в результате которой арендуемой части помещения и имуществу предпринимателя нанесен ущерб, при этом актом осмотра муниципального нежилого помещения от 27.04.2022, составленным специалистами управления ЖКХ, в присутствии арендатора ФИО1, подтверждено, что на момент проведения осмотра стены помещения покрыты черными пятнами, разводами, следами от протекающей кровли, потолок имеет следы протекания, имеются хлопья извести.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, администрация претензией от 10.03.2023 уведомила предпринимателя о наличии задолженности по основному долгу и пене по договору аренды. Ввиду отсутствия погашения задолженности истец по первоначальным требованиям обратился с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

ИП ФИО1, в свою очередь ссылаясь на несение затрат, вызванных ненадлежащим исполнением арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта, невозможностью использования помещения, обратилась с встречным иском о перерасчете арендных платежей за периоды с 2020 по 2023 годы, признании задолженности по арендной плате в размере 113 575 рублей отсутствующей, взыскании с администрации 230 000 рублей в счет возмещения понесенных арендатором затрат на восстановление арендуемого помещения, вызванного ненадлежащим исполнением арендодателем обязанностей по капитальному ремонту в счет возмещения затрат на ремонт арендуемого помещения; взыскании с администрации 23 759 рублей 50 копеек в счет возмещения ущерба, причиненного затоплением помещения вследствие ненадлежащего выполнения арендодателем обязательств по содержанию здания, причиненного затоплением.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в обжалуемой части решения в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Статьей 616 ГК РФ установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, согласно пункту 1 которой на арендодателя возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, где под убытками согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ понимается в том числе реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что во исполнение обязанности по проведению капитального ремонта Администрацией Хасанского муниципального района (заказчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (подрядчик) заключен муниципальный контракт от 22.11.2021 № 0120300010621000127 на выполнение работ по ремонту кровли административного здания по адресу: <...>.

В соответствии пунктом 7.1.1. контракта гарантийные обязательства на результат выполненных работ распространяются на все, составляющее результат работ, включая используемые в ходе выполнения работ материалы изделия и конструкции.

Работы по контракту выполнены подрядчиком 14.12.2021, сторонами подписан акт выполненных работ по форме № КС-2.

При этом в марте 2022 года ввиду обильных дождей в адрес администрации поступили жалобы собственников помещений в административном здании о ненадлежащем проведении работ по ремонту кровли административного здания.

Администрацией Хасанского муниципального района 17.03.2022 проведено обследование в присутствии собственников помещений административного здания, с составлением акта обследования объекта капитального строения, согласно которого в результате осадков в виде снега были затоплены водой помещения №№ 2, 3, 10, 12, 13, 13-1, 15, 16, 19 первого этажа, помещения №№ 12, 13, 14, 15 на 2 этаже. Следы протекания на потолке и стенах зафиксированы в помещениях организаций: администрации Хасанского муниципального района, отдела № 26 Управления Федерального казначейства по Приморскому краю, филиала по Хасанскому району ФКУ УИИ ГУФСИН России по Приморскому краю.

Поскольку недостатки выполненных работ не были устранены подрядчиком, администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании с ИП ФИО2 убытков в виде расходов по устранению недостатков работ.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.04.2023 по делу №А51- 21012/2022 требования администрации признаны обоснованными, с ИП ФИО2 в пользу администрации взыскано 1 655 527 рублей 20 копеек.

Указывая, что затопление спорного помещения произошло в результате ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязанностей в рамках муниципального контракта, администрацией занята позиция об отсутствии правовых оснований для взыскания понесенных арендатором затрат с арендодателя или уменьшения арендной платы.

Отклоняя данные возражения, соответствующие доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что статьей 616 ГК РФ обязанность по проведению капитального ремонта возложена непосредственно на арендодателя, при этом выбор контрагента, осуществляющего работы по проведению капитального ремонта, является самостоятельным риском заказчика.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что ответственность за состояние и техническое содержание кровли в отношениях с арендатором несет именно администрация, как арендодатель нежилого помещения, в том числе по итогу привлечения к обеспечению своей обязанности по проведению капитального ремонта имущества тех или иных третьих лиц на контрактной основе.

Риск ненадлежащего исполнения привлеченным арендодателем подрядчиком обязанностей по проведению ремонта не может быть возложен на арендатора, не состоящего в каких-либо правоотношениях с привлеченным арендодателем подрядчиком.

Это обстоятельство, в свою очередь, не исключает возможности предъявления со стороны администрации соответствующих регрессных требования к третьему лицу, при доказательном обосновании наличии вины последнего в затоплении помещения.

Ссылки апеллянта на положения пункта 2 статьи 1064 ГК РФ об освобождении причинителя вреда от возмещения вреда при доказанности отсутствия вины, отклоняются, поскольку основанием для предъявления встречного иска является возмещение убытков, причиненных нарушением администрацией своих обязанностей из договора аренды от 30.10.2018 №9 муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Согласно статьи 403 ГК РФ, должник отвечает за ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.

Таким образом, само по себе отсутствие непосредственной вины не освобождает администрацию от ответственности за нарушение обязательства по проведению капитального ремонта, в силу возложения законом ответственности за соответствующее исполнение обязанностей по осуществлению такого ремонта имущества действиями третьих лиц (привлечённым подрядчиком).

Довод жалобы о том, что ИП ФИО1 не понесла убытков, поскольку передала имущество в субаренду по договору с ООО «ДВ Женьшень» и не исполняла обязательство по внесению арендной платы, отклоняется, поскольку заключение договора субаренды не исключает первоначального арендатора из арендных отношений, и не влияет на его права и обязанности по отношению к арендодателю, равно как и ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендой платы не является обстоятельством, освобождающим арендодателя от ответственности за нарушение собственных договорных обязательств.

Довод апеллянта о том, что администрация не является единственным владельцем здания, в котором находятся арендуемые ИП ФИО1 помещения, также не влияет на ответственность администрации за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды в части обеспечения капитального ремонта имущества, прямо реализованного в рамках муниципального контракта от 22.11.2021 № 0120300010621000127, в связи с чем не имеет правового значения для настоящего дела и во внимание не принимается.

При таких обстоятельствах, ИП ФИО1 правомерно предъявлены требования, связанные с нарушением администрацией обязательства по проведению ремонта арендуемых помещений, в конечном итоге повлекших повреждение имущества арендатора и несение дополнительных имущественных затрат.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 616 ГК РФ неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право арендатору по своему выбору: - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; - потребовать соответственного уменьшения арендной платы; - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания приведенных норм следует, что по общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе. Осуществление таких действий влечет право арендатора на возмещение расходов одним из предусмотренных пунктом 1 статьи 616 ГК РФ способов, по выбору арендатора. При этом, одновременное заявление двух способов материального возмещения законом не предусмотрено.

По материалам дела следует, что арендатор, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению капительного ремонта, испрашивает применения одновременно нескольких способ материального возмещения – перерасчета, уменьшения арендной платы, взыскания 230 000 рублей в счет возмещения понесенных затрат на восстановление арендуемого помещения, 23 759 рублей 50 копеек в счет возмещения ущерба.

Отметив, что сочетание нескольких способов возмещения расходов арендатора не предусмотрено действующим законодательством, а удовлетворение встречных заявленных требований в полном объёме приведет к необоснованному обогащению арендатора, поскольку договор аренды расторгнут, помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи, суд первой инстанции верно признал подлежащим удовлетворению требование арендатора о возмещении понесенных ей затрат.

Предъявленная предпринимателем сумма в общем размере 256 759 рублей 50 копеек рассчитана исходя из затрат, понесённых в связи с заключением договора оказания услуг по ремонту помещения от 10.08.2022, а также исходя из суммы, указанной в представленном отчете эксперта №063-22 о стоимости затрат на восстановление (ремонт) повреждений нежилого помещения, определенный в отчете размер убытков не оспаривался администрацией в судах обеих инстанций, достоверность представленных доказательств в обоснование встреченного иска в отмеченной части администрацией документальным образом не опровергнута, заявлений о проведении судебной экспертизы не осуществлялось.

Таким образом, судом правомерно взысканы с администрации в пользу предпринимателя убытки в размере рыночной стоимости ремонтно-строительных работ, составляющие 113 039 рублей 50 копеек, из которых: 60 268 рублей – стоимость работ, 29 012 рублей – стоимость материалов, 23 759 рублей 50 копеек – ущерб мебели.

Проведение судом зачета первоначального и встречного исков (в отсутствии оспаривания обоснованности взыскания по первоначальному иску) соответствует положениям статьи 170 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.04.2025 по делу №А51-13190/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына