ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
28 апреля 2025 года
Дело №А42-8488/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Бугорской Н.А., Ракчеевой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Извековым В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6326/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Мурманской области от 25.02.2025 по делу № А42-8488/2024 (судья Муратшаев Д.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1
к индивидуальному предпринимателю ФИО2
3-и лица: 1) индивидуальный предприниматель ФИО3, 2)общество с ограниченной ответственностью «Планета недвижимости», 3) индивидуальный предприниматель ФИО4, 4) общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма капитал»
о взыскании,
при участии:
от истца: представитель ФИО5 по доверенности от 26.03.2025
от ответчика: представитель не явился, извещен
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском, с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - Предприниматель) о взыскании 30 000 руб. обеспечительного платежа ИП ФИО3 в рамках краткосрочного договора аренды от 03.10.2022 № ТСТ00102521, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.08.2023 по 11.02.2025 в размере 7 596,16 руб., судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 65 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Планета недвижимости», индивидуальный предприниматель ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма капитал» ФИО6 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд».
Решением суда от 25.02.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 25.02.2025 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что с момента регистрации права собственности 07.08.2023 все права и обязанности по договорам, включая право на получение всех установленных договорами сумм обеспечительных платежей, право вычета сумм денежных требований к арендаторам из обеспечительных платежей, а также обязательства по возврату обеспечительных платежей, перешли к ИП ФИО1
В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направил, что в силу статей 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> влд. 28 зарегистрировано за ООО «УК «Прагма Капитал» ФИО6 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» с 10.04.2019.
Между ООО «УК «Прагма Капитал» ФИО6 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» и ИП ФИО3 заключен краткосрочный договор аренды от 03.10.2022 № ТСТ00102521 на аренду помещения № 1, расположенное на первом этаж (пристройка) по адресу:. <...> сроком с 03.10.2022 по 02.09.2023 включительно.
Согласно пункту 4.6 договора арендатор не позднее 10 рабочих дней с даты подписания настоящего договора выплачивает арендодателю гарантийный платеж в размере 30 000 руб.
Платежным поручением от 12.10.2022 № 143 ИП ФИО3 перечислил ООО «УК «Прагма Капитал» ФИО6 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» платеж в размере 30 000 руб.
Право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> влд. 28 зарегистрировано за ФИО2 с 27.07.2023.
Между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2023 № ДНН00000003, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить за него согласованную сторонами цену, указанную в пункте 3.1. настоящего договора, следующее недвижимое имущество (далее -«Недвижимое имущество»):
Пунктом 1.1.1 договора нежилое здание; назначение: нежилое, наименование: Торговый центр «Пчелка», общая площадь: 876 кв.м; кадастровый номер: 51:14:0030202:164; расположенное по адресу: Мурманская обл, Городской округ город Апатиты, Апатиты г, Ферсмана ул, Владение 28, расположенное на земельном участке по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Мурманская обл., МО г. Апатиты с подведомственной территорией, <...> на земельном участке расположено здание № 28, категория земель -земли населенных пунктов, кадастровый номер: 51:14:0030202:79, общей площадью 1961 +/-1 кв.м,
- обременение: аренда срок действия с 13.07.2020 на 15 лет, арендатор: Акционерное общество «Тандер», ИНН: <***>, запись о регистрации №51:14:0030202:164-51/055/2020-33 от 16.07.2020 г., основание - Договор аренды недвижимого имущества, № МрмФ/24150/20, выдан 13.07.2020, дата государственной регистрации: 16.07.2020, номер государственной регистрации: 51:14:0030202:164-51/055/2020-34, Дополнительное соглашение к Договору аренды недвижимого имущества от 13.07.2020 № МрмФ/24150/20, № 1, выдан 23.09.2020, дата государственной регистрации: 02.10.2020, номер государственной регистрации: 51:14:0030202:164-51/055/2020-35, принадлежащее продавцу на праве собственности, номер и дата государственной регистрации права: от 27.07.2023 № 51:14:0030202:164-51/028/2023-37.
В пункте 1.1.2 Договора земельный участок; категория земель: Земли населенных пунктов; разрешенное использование: для эксплуатации торгового центра "Пчелка"; Площадь: 1961 +/- 1 кв.м кадастровый номер: 51:14:0030202:79; Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Мурманская обл., МО г. Апатиты с подведомственной территорией, <...> на земельном участке расположено здание № 28.
Согласно пункту 2.1.4 в случае перечисления денежных средств на счет продавца арендаторами за период аренды после передачи покупателю объекта по акту приемки-передачи или с даты государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору, в зависимости от даты, которая наступит ранее, по требованию Покупателя, перечислить денежные средства на расчетный счет покупателя как ошибочно полученные денежные средства, при этом на такие суммы проценты, пени и неустойка не начисляются и не уплачиваются.
Стороны также согласовали, что в случае выявления сторонами на основании актов сверки расчетов наличие арендных платежей, поступивших продавцу авансом до регистрации перехода права, то за период аренды с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект/объекты на покупателя денежные средства перечисляются Продавцом на счет Покупателя.
Стороны отдельно оговорили, что проценты в соответствии со статьями 317.1, 395 ГК РФ на денежные средства, являющиеся предметом настоящего пункта договора (арендная плата), на указанные суммы Покупателем не начисляется и Продавцом не уплачивается.
Стоимость объекта недвижимости согласована в сумме 32 000 000. руб., из них 28 000 000 руб. – стоимость нежилого здания, 4 000 000 руб. – стоимость земельного участка (пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2 договора).
Право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> влд. 28 зарегистрировано за ФИО1 с 07.08.2023.
Вместе с тем, как указал истец, ответчик не передал истцу уплаченный арендатором во исполнение условий договора аренды обеспечительный платеж.
Истцом направлены досудебные претензии ответчику, которые оставлены без удовлетворения ИП ФИО2, что послужило основанием для обращения с иском в суд.
На сумму неосновательного обогащения истцом в порядке статьи 395 ГК РФ начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых, согласно расчету истца, за период с 08.08.2023 по 11.02.2025 на сумму 7 596,16 руб.
После соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истец обратился с настоящим иском в суд.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.
Между тем указанные нормативные положения определяют правоотношения по аренде имущества между новым арендодателем и арендатором, а не обязательства между новым собственником имущества и предыдущим, как полагает апеллянт.
В рассматриваемом случае отношения между истцом и ответчиком возникли из договора купли-продажи объекта недвижимости от 01.08.2023, в котором имеется ссылка на обременение здания арендой.
При этом условие о соглашении между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) по вопросу передачи обеспечительного платежа, внесенного третьим лицом (арендатором), в договоре купли-продажи отсутствует.
Доказательства принятия ответчиком (продавцом) обязательства по передаче истцу (покупателю) обеспечительного платежа, внесенного третьим лицом (арендатором помещения) в материалы дела не представлены.
В обоснование требования истец ссылался на возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входит установление фактов приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения (удержания) указанных денежных средств, а также размер неосновательного обогащения.
Применение норм о неосновательном обогащении возможно только в случае установления судом указанной совокупности обстоятельств.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
В материалы дела истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о перечисление гарантийного платежа от ООО «УК «Прагма Капитал» ФИО6 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» в пользу ИП ФИО2
Истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих поступление гарантийного платежа после заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от 01.08.2023 ответчику. Также истцом не представлено каких-либо доказательств перечисления ответчику от арендаторов обеспечительных платежей.
Судом апелляционной инстанции также учитывается, то, что сам по себе переход к истцу от ответчика прав и обязанностей арендодателя по договору аренды не свидетельствует о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в сумме обеспечительных платежей, полученных до купли-продажи спорной недвижимости, в виду чего доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 25.02.2025 по делу № А42-8488/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.С. Сухаревская
Судьи
Н.А. Бугорская
М.А. Ракчеева