Решение по делу № А21-15497/2022 от 24.07.2023.

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

г. Калининград

Дело №

А21-15497/2022

«24»

июля

2023 года

«17» июля 2023 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Виктория Т» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ДОМБЕРИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2021,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности, ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Виктория Т» (далее – ООО «Виктория Т», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ДОМБЕРИ» (далее – ответчик, ООО «СК «ДОМБЕРИ») о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2021 г.

В судебном заседании представители истца поддержали требования в полном объеме, изложив доводы иска, с учетом уточнения, и дополнительно представленных пояснений, основывая свои требования на существенных нарушениях договора аренды со стороны ответчика.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам отзыва, ссылаясь на погашение задолженности, отсутствие иных оснований для расторжения договора.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 17:00 часов 17.07.2023 г.

Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.04.2021 г. между ООО «Виктория Т» (арендодатель) и ООО «СК «ДОМБЕРИ» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендатору передан в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 39:15:121328:52, общей площадью 7 614 кв.м., находящийся по адресу: <...>, имеющий вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома с этажностью 5-8 этажей.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п. 1.1. договора, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства – «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой».

В соответствии с п. 5.1.2. арендатору предоставлено право строительства данного незавершенного объекта.

Обязанностями арендатора (п.5.2) же являются в том числе:

- нести обязанности застройщика указанного земельного участка в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации, т.е. организовывать и осуществлять строительные работы, как собственными силами, так и с привлечением подрядных организаций, заключать договора долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов, нести гражданскую и имущественную ответственность по заключаемым договорам, осуществлять любые иные действия, необходимые для реализации строительства незавершенного объекта;

- ввести построенный объект в эксплуатацию в установленном законом порядке;

- вести строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами, по согласованию с архитектурно-градостроительными, землеустроительными, пожарными и природоохранными органами;

- использовать земельный участок согласно разрешенному использованию.

На момент подачи искового заявления, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 470 000 рублей.

Ссылаясь на данное обстоятельство, а также на нарушения договора в части строительства МКЖД, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданских прав, в том числе права собственности, осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен ст. 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В данном случае, согласно п. 6.1, 10.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении его условий, использовании земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием или способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

Ст. 619 ГК РФ в дополнение к общим нормам о порядке расторжения договора предусмотрено специальное правило о направлении арендатору до предъявления требования о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Таким образом, по смыслу названных правовых норм, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

Судом установлено, что истцом соблюден претензионный порядок по процедуре досрочного расторжения договора аренды.

Понятие существенного нарушения условий договора содержится в п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из представленных доказательств, на момент рассмотрения спора в полном объеме погашена задолженность по арендной плате по указанным в настоящем деле периодам.

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце четвертом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В качестве оснований для расторжения договора, истцом также указано на зафиксированные Министерством регионального контроля Калининградской области нарушения по строительству объекта.

Однако выявленные уполномоченным на проведение строительного надзора органом нарушения касаются деятельности ответчика по выполнению функций застройщика объекта капитального строительства, а не арендатора земельного участка.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно пункту 9 статьи 1, подпунктам 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки.

В соответствии с представленной выпиской ЕГРН на земельный участок, вид его разрешенного использования – многоквартирные жилые дома с этажностью 5-8 этажей.

Нарушений в части целевого использования земельного участка судом не установлено, как не является предметом спора и законность строительства МКД определенной истцом в 9 этажей.

Так, объект не является законченным строительством, застройщиком ведутся работы по внесению изменений в разрешительную документацию, не исключено и приведение объекта в соответствие с нормами и правилами, в случае выявления их нарушения.

Данный вопрос, в контексте необходимости разграничения между этажностью здания и количеством этажей, а также представленного технического отчета ООО «НЦ «Балтэкспертиза», является самостоятельным предметом спора, однако, его разрешение относится опять же, к нормальной профессиональной деятельности застройщика, и не является существенным нарушений договора аренды земельного участка.

Невозможно отнести к нарушению договора аренды земельного участка и заявленное отставание от графика строительства, т.к. такой график договором аренды также не предусмотрен.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец понес какой-либо ущерб в результате указанных обстоятельств, лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Необходимо учитывать и пояснения истца о характере отношений между сторонами, заключившими 30.04.2021 г. инвестиционный договор № 1, а затем уже, во исполнение данных обязательств, заключивших спорный договор аренды земельного участка.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Федеральный закон № 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию по правилам ст. 252 ГК РФ с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта.

Инвестиционный договор порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право способами, предусмотренными гражданским законодательством.

Статьей 6 Федерального закона № 39-ФЗ предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на:

-осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;

-самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

-владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

-передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

-осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

-объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В данном случае, обязательства сторон носят более широкий характер, чем аренда земельного участка, что и повлекло претензии истца к ходу и порядку проведения строительных работ.

Однако, требований о расторжении инвестиционного договора, как и об установлении обстоятельств его выполнения сторонами, не заявлено.

При этом, учитывая, что право аренды земельного участка является инвестиционным взносом, расторжение договора аренды повлечет за собой изменение или прекращение инвестиционного соглашения.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В п. 8.1 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.07.2020 г.), высшая судебная инстанция прямо указала, что само обращение в суд с иском может быть квалифицировано как злоупотребление правом.

В силу части 2 статьи 41 АПК РФ злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия.

Таким образом, истцом выбран неправильный способ защиты своих прав, т.к. требования фактически направлены на изменение (прекращение) инвестиционного соглашения, без заявления таковых.

Кроме того, представление только в завершении судебного разбирательства инвестиционного соглашения, не повлекшее уточнение требований, отсутствие указаний на него в мотивированном исковом заявлении, оценивается судом как злоупотребление правом.

Расторжение договора является исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом изложенного и того, что ответчиком предпринимаются меры к исполнению договора аренды земельного участка, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При вынесении решения суд учитывает также и права участников долевого строительства.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

По мнению суда, сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 ГК РФ, соответствует балансу интересов сторон, как участников действующего инвестиционного соглашения, в связи с чем, в иске о расторжения договора следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.Л. Гурьева