ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»
тел.: (846) 273-36-45, факс: 372-62-54
http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции по проверке законности и
обоснованности решения арбитражного суда
29 января 2025года Дело № А65-9975/2024
г. Самара 11АП-18275/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2025 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Митиной Е.А.,
судей Копункина В.А., Ястремского Л.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Арбузовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 ноября 2024 года по делу № А65-9975/2024 (судья Мугинов Б.Ф.), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету земельных и имущественных отношений города Казани, (ОГРН <***>, ИНН <***>) ,
об определении условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности,
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора: Исполнительный комитет Муниципального образования города Казани (ИНН <***>),
в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Комитету земельных и имущественных отношений города Казани (далее- ответчик) об определении условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности- объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа: №1-16, кадастровый номер 16:50:220527:474, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 322,7 кв.м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 7 745 000 (семь миллионов семьсот сорок пять тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС рублей в соответствии с отчетом независимой оценки №01-01/2024 от 17.01.2024 г.».
В ходе судебного разбирательства истец заявленные требования уточнил, просил об определении условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности- объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа: №1-16, кадастровый номер 16:50:220527:474, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 322,7 кв.м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 9 023 000 (девять миллионов двадцать три тысячи) рублей 00 копеек». Уточнение исковых требований принято протокольным определением суда от 29.10.2024.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 ноября 2024 года исковые требования удовлетворены; урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Триал" и Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилых помещений первого этажа: №1-16, кадастровый номер 16:50:220527:474, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 322,7 кв.м., изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 9 023 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта №110/24 от 20.08.2020, выполненного в рамках судебной экспертизы по делу А65-9975/2024»; с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Триал" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта в размере 25 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать.
В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, основанными, по мнению заявителя, на недостоверных результатах судебной экспертизы.
Одновременно с подачей апелляционной жалобы заявитель ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.
Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассмотрел дело в отсутствие участвующих в нем лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (арендодатель) и ООО «Триал» (арендатор) 30.11.2021 заключили договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани №9147-95Л на следующий объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа: №1-16, кадастровый номер 16:50:220527:474, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 322,7 кв.м., для использования под инновационную деятельность, бытовое обслуживание, образование, здравоохранение, физкультуру и спорт, культуру, организацию мини-отелей, хостелов, гостиниц, обрабатывающие производства, сроком на 5 (пять) лет с 30.01.2021 по 29.11.2026.
Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее- Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В целях реализации установленного законом права на приобретение арендуемого имущества ООО «Триал» обратилось в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с соответствующим заявлением (вх. №23797/КЗИО-вх от 07.12.203).
Письмом от 25.12.2023 (исх. № 18967/КЗИО-ИСХ) МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» сообщил, что обращение ООО «Триал» о преимущественном праве выкупа рассмотрено и после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес ООО «Триал» будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа.
В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
18.01.2024 истцом получен проект договора купли-продажи, согласно которому цена объекта составила 20 831 500 руб.
Согласно отчету ООО "Оценка Столицы" №01-01/2024 от 17.01.2024, подготовленному по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 7 745 000 руб., без учета НДС.
Не согласившись с предложенным ответчиком условием о цене выкупаемого имущества истец обратился в суд с требованием об определении (урегулировании) условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости
На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В соответствии с п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В связи с наличием у сторон разногласий о рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости, проведение которой было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Независимость», эксперту ФИО1.
Согласно представленному суду заключению эксперта №110/24 от 20.08.2024 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 04.12.2023 составила 9 023 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Никакие доказательства в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 12, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу положений частей 4 и 5 названной статьи заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд первой инстанции установил, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, квалификация эксперта не вызывает у суда сомнений, заключение эксперта является полным, обоснованным и достоверным.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.
Разрешив ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его удовлетворения.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Изучив заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции находит его полным, достаточным, ясным, не содержащим в себе внутренних противоречий. Оснований сомневаться в компетентности эксперта не имеется. Отвод эксперту в установленном законом порядке при назначении экспертизы не заявлен.
В рассматриваемом случае отсутствуют сомнения в обоснованности выводов эксперта или противоречия в его выводах, наличие которых в силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является необходимым условием для назначения повторной судебной экспертизы.
Ходатайство о назначении повторной экспертизы ответчик обосновывает тем, что согласно мониторингу цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2023, составленному НП «Союз оценщиков РТ», минимальная цена за 1 кв.м. в Авиастроительном районе на административные, офисные помещения, бизнес-центры установлена в размере 50 000 руб.
Отклоняя ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно представленному в материалы дела документу 50-130 тыс.руб. является средней стоимостью, минимальная стоимость – 35 тыс. руб., при том, что данные сведения касаются объектов, отличающихся по своим характеристикам от спорных помещений, которые являются помещениями свободного назначения, а не административными, офисными помещениями, бизнес-центрами.
Иные доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость конкретных нежилых помещений существенно отличается от цены, установленной экспертом, ответчиком не представлены.
Согласно исследовательской части заключения экспертом была рассмотрена возможность применения к оценке стоимости объекта недвижимости трех стандартных, принятых российской и международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и в целях оценки в рассматриваемом случае были выбраны сравнительный и доходный подходы. В заключении приведены объекты аналогов по продаже с фотографиями и описанием технических характеристик.
Между тем, представленный ответчиком мониторинг цен на коммерческую недвижимость содержит только указание стоимости за 1 кв.м помещения, при этом не приведены описание объектов-аналогов и конкретные предложения продажи по указанной цене.
Рассматриваемый объект оценки, 1979 г. постройки, требует капитального ремонта, отсутствует дебаркадер и удобные подъездные пути для погрузки/разгрузки товаров, износ здания составляет 30%.
Доказательства обоснования стоимости - 50 000 руб. за 1 кв.м применительно к рассматриваемому объекту ответчиком не представлены.
Ответчиком в обоснование необходимости проведения повторной экспертизы не приведены доказательства, свидетельствующие о наличии недостатков в заключении эксперта, которые не соответствуют положениям действующего законодательства и повлияли или могли повлиять на итоговый вывод эксперта.
Несогласие стороны спора с определенной судебным экспертом рыночной стоимостью выкупаемого объекта недвижимости не свидетельствует о наличии недостатков в заключении, не лишает его доказательственной силы и само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества исходя из результатов судебной экспертизы.
Доводы, изложенные в апелляционное жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Иное толкование заявителями положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права.
При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 ноября 2024 года по делу № А65-9975/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок, через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Е.А. Митина
В.А. Копункин
Л.Л. Ястремский