АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000
http://fasuo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ Ф09-2147/25
Екатеринбург
02 сентября 2025 г. Дело № А60-47318/2024
Арбитражный суд Уральского округа в составе судьи Тороповой М.В.
рассмотрел кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025 по делу № А60-47318/2024 Арбитражного суда Свердловской области.
Жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без вызова сторон.
Администрация города Екатеринбурга (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - предприниматель) задолженности по договору аренды земельного участка от 09.11.2007 № 5-1604 в размере 89 784 руб. 65 коп., в том числе 87 851 руб. 91 коп. долга за период с 24.02.2022 по 27.01.2023, 1932 руб. 74 коп. неустойки за период с 11.08.2023 по 01.09.2023.
Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.01.2025 (резолютивная часть вынесена 28.10.2024) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель выражает несогласие с выводом апелляционного суда о том, что при определении кадастровой стоимости не может быть учтен коэффициент инфляции, устанавливаемый Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, так как, согласно разъяснениям Росреестра в письме от 20.04.2017 № 2.13-6791-ВЕ/17@ кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, на площадь земельного участка и указаний на учет в данном случае показателей инфляции не имеется. Заявитель считает, что поскольку в суд с
административным исковым заявлением по делу № За-141/2022 обращалось иное лицо, то ответчик не имеет права на применение к нему иной ставки арендной платы с 25.10.2022 по 31.12.2022.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 286 и 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 288.2 названного Кодекса вступившие в законную силу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства , могут быть обжалованы в порядке кассационного производства по правилам, предусмотренным главой 35, с учетом особенностей, установленных названной статьей.
В соответствии с частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для пересмотра в порядке кассационного производства указанных в части 1 названной статьи решений и постановлений являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Терминал «Чкаловский» заключен договор аренды от 09.11.2007 № 5-1604 (далее - договор) земельного участка площадью 676 081 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0503019:8 в Юго-Восточном промузле, для строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-складского комплекса с железнодорожными тупиками, на срок с 28.09.2007 по 27.09.2022.
В 2019 году были выявлены собственники помещений во вновь выстроенных терминалах, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0503019:8, которым начислена арендная плата по договору аренды от 09.11.2007 № 5-1604.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании задолженности по договору аренды от 09.11.2007 № 5-1604 с собственников вновь выстроенных объектов недвижимости.
При рассмотрении дела № А60-24967/2021 с учетом результатов экспертизы установлено, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости общей площадью 358 847, 7 кв. м с 21.12.2018 составляет 335 166 кв. м, оставшаяся территория предназначена и используется для продолжения проектируемого строительства.
Согласно сведениям ЕГРН площадь терминала с кадастровым номером 66:41:0503019:40 изменилась с 28.05.2020 и составляет 1544, 9 кв. м, что
свидетельствует об изменении и общей площади объектов в сторону увеличения 359 109, 3 кв. м.
Из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0503019:8 образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0503019:412 площадью 245 291 кв. м, в отношении которого заключен договор аренды от 22.06.2023 № Т-147/0172 со сроком действия с 27.01.2023.
Предпринимателю как собственнику объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0503019:30 с 24.02.2022 по 27.01.2023 начислена арендная плата в размере 3 341 039 руб. 84 коп, из которой уплачено 3 253 187 руб. 93 коп., к взысканию предъявлена арендная плата за январь 2023 года в размере 87 851 руб. 91 коп.
В соответствии с пунктом 3.1 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору начисляется пеня (неустойка) в размере, установленном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что уплата арендной платы предпринимателем производилась несвоевременно, администрацией начислена неустойка за период с 11.08.2023 по 01.09.2023 в размере 1932руб. 74 коп.
Администрацией в адрес предпринимателя была направлена претензия с требованием об уплате задолженности, начислении неустойки.
Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что арендная плата по договору аренды земельного участка является нормативно-регулируемой, ответчик как покупатель объекта недвижимости у лица, которое является стороной договора аренды, стал арендатором по договору аренды земельного участка, признал расчет задолженности и пени администрации правильным.
Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции исходил из того, что при расчете арендной платы на 2022 год не должен применяться коэффициент 1,037, при расчете арендной платы на 2023 год не должен применяться коэффициент 1,055 на 2023 год и установив, что размер арендной платы за спорный период составляет 3 218 275 руб. 93 коп., а ответчиком уплачено 3 253 187 руб. 93 коп. пришел к выводу о том, что задолженность ответчика отсутствует, оснований для начисления неустойки за период с 11.08.2023 также не имеется.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование
имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Следовательно, перемена лица в обязательстве происходит в указанном случае в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды земельного участка или нет.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из материалов дела следует, что обращаясь в суд с иском, администрация ссылалась на то, что предприниматель в нарушение условий договора аренды земельного участка от 09.11.2007 № 5-1604 не исполнил свои обязательства по оплате арендной платы за период с 24.02.2022 по 27.01.2023 в размере 87 851 руб. 91 коп.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции применил к спорным отношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области,
и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов», кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную приказами Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области 08.10.2020 № 3333, от 21.11.2022 № 5500, ставки, установленные приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».
Ответчик, оспаривая решение суда первой инстанции, указывал на то, что при расчете арендной платы на 2022 год не должен применяться коэффициент 1,037, при расчете арендной платы на 2023 год не должен применяться коэффициент 1,055 на 2023 год.
Указанный довод являлся предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и был принят в силу следующего.
Как установлено апелляционным судом, администрацией были представлены расчет арендной платы за февраль-декабрь 2022 год на сумму
3 124 899 руб. 60 коп. с учетом коэффициента 1,037, расчет за январь 2023 год на сумму 216 140 руб. 24 коп. с учетом коэффициента 1,055.
В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка определена администрацией приказами Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08.10.2020 № 3333, от 21.11.2022 № 5500.
В соответствии с пунктом 7 Правил № 82-ПП, арендная плата изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с порядком применения сведений о такой стоимости, предусмотренным статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Принимая во внимание положения указанных норм, а также разъяснения, данные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, по вопросам, возникающим в судебной практике по индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции, согласно которым, в случае расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, в этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится, апелляционный суд пришел к к обоснованным выводам о том, что коэффициент увеличения на размер уровня
инфляции 1,037, предусмотренный на 2021 год, применен администрацией в расчете на 2022 год неправомерно, как и коэффициент увеличения на размер уровня инфляции 1,055, предусмотренный на 2023 год, неправомерно применен в расчете на 2023 год.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе платежные поручения, свидетельствующие о внесении ответчиком арендных платежей по договору, произведя на их основании самостоятельный расчет задолженности по арендной плате с учетом исключения коэффициентов увеличения на размер уровня инфляции, апелляционный суд пришел к выводу о том, что задолженность по арендной плате на стороне ответчика отсутствует, а также не усмотрел оснований для начисления неустойки.
Указанные обстоятельства суд апелляционной инстанции признал достаточными основаниями для отказа в удовлетворении иска без установления правомерности или неправомерности применения истцом завышенных ставок арендной платы, поскольку в любом случае у ответчика уже имеется не задолженность, а переплата за спорный период.
Довод заявителя жалобы относительно порядка определения ставки арендной платы не может быть принят во внимание, поскольку выводов о применимой ставке арендной платы обжалуемый судебный акт не содержит, с учетом того, что судом установлен факт переплаты арендной платы в связи с неправильным применением коэффициентов, что явилось достаточным основанием для отказа во взыскании указанного в иске долга.
Довод заявителя о неправомерности выводов апелляционного суда о неприменимости спорных коэффициентов в указанные периоды основан на неправильном толковании приведенных норм права применительно к установленным обстоятельствам.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, апелляционным судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Существенных нарушений норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов, судом кассационной инстанции при рассмотрении данной кассационной жалобы не установлено (часть 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 288, 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2025 по делу № А60-47318/2024 Арбитражного суда Свердловской области, рассмотренному в порядке упрощенного производства, оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия, обжалованию в соответствии с частью 3 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит.
Судья М.В. Торопова