№ 2-250/2025;
УИД 36RS0007-01-2025-000322-43
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
п.г.т. Анна «14» мая 2025 г.
Воронежской области
Аннинский районный суд Воронежской области в составе:
судьи Аннинского районного суда Воронежской области Круговой С.А.,
с участием представителя истца - адвоката Кузнецова А.А.,
при секретаре судебного заседания Максименковой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Мосоловского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Мосоловского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Истец указала, что 07 сентября 2012 года между ней и администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области был заключен договор аренды земельного участка из категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 5 000 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, с правом возведения жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. Разрешением на строительство № № от 24 августа 2017 года администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, мне было разрешено строительство объекта жилого дома по адресу: <адрес>, после чего на вышеуказанном земельном участке было начато строительство жилого дома. В связи с тем, что строительство дома не было завершено до истечения срока договора аренды, что подтверждается Актом визуального осмотра земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ был заключен новый договор аренды земельного участка сроком на 3 года. Арендная плата уплачивалась своевременно, задолженности по состоянию на 08 апреля 2025 года нет, что подтверждается актом сверки. Как видно из градостроительного плана земельного участка для строительства жилого дома по адресу: <адрес>, заказчиком является ФИО1 Согласно Акту визуального осмотра земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, правообладателем которого является ФИО1, процент готовности объекта составляет 40% на основании распоряжения №-р от 22 февраля 2017 года. В связи с тяжелым финансовым положением и иными непредвиденными жизненными обстоятельствами, строительство жилого дома было приостановлено. Так с 2017 года по настоящее время у нее имеется финансовое обязательство по ипотечному договору кредитования. Кроме того, в период с 2020 года по 2022 год она постоянно находилась в г. Москва в связи с особенностями её трудовой деятельности и не имела возможности продолжить строительство жилого дома. В настоящее время она обратилась в администрацию Аннинского муниципального района Воронежской области по вопросу заключения нового договора аренды земельного участка с целью дальнейшей регистрации права собственности на принадлежащий ей объект незавершённого строительства на вышеуказанном участке. Однако сотрудники администрации Аннинского муниципального района Воронежской области устно ей разъяснили, что действующим земельным законодательством предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта. Так как между ней и администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области ранее уже был однократно заключен договор аренды земельного участка от 07 сентября 2017 года, то ей будет отказано в предоставление в аренду без проведения торгов вышеуказанного земельного участка. Поскольку срок действия ранее заключённого договора от 07 сентября 2017 года о предоставлении земельного участка в аренду физическому лицу истёк, то регистрация права собственности на объект незавершённого строительства на указанном участке в административном порядке стала невозможной. Тем самым, признание права собственности на принадлежащий ей объект незавершённого строительства на вышеуказанном земельном участке возможно только в судебном порядке, что и послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд. Просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства – незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 5 000 кв.м., предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 3-4).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, предоставила в суд заявление о рассмотрении дела без её участия, исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить (л.д. 87, 90).
Представитель истца ФИО1 – адвокат Кузнецов А.А. по соглашению от 07.04.2025 г., в судебном заседании просил заявленные исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Представитель ответчика – глава администрации Мосоловского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области ФИО2, в суд не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. В заявлении глава администрации просит рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Мосоловского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области, не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1 (л.д. 88).
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 86).
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд находит заявленные истцом ФИО1 требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 07 сентября 2012 года на основании протокола о результатах торгов от 04 сентября 2012 года между ФИО1 и администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области был заключен договор аренды земельного участка из категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 5000 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, с правом возведения жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, сроком действия до 6 сентября 2017 года, с установленным размером и условиями внесения арендной платы (л.д. 35-38).
Согласно акту-приема передачи от 7 сентября 2012 года администрация Аннинского муниципального района Воронежской области передала земельный участок категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 5 000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, ФИО1 (л.д. 39).
Постановлением администрации Мосоловского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области от 07.08.2017 г. № 45 утвержден акт обследования земельного участка по <адрес> для строительства жилого дома, и ФИО1 разрешено строительство жилого дома по указанному адресу (л.д. 12).
Разрешением на строительство № от 24.08.2017 года администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешено строительство объекта капитального строительства - жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 53-54).
На основании распоряжения администрации Аннинского муниципального района Воронежской области № 38-р от 22.02.2017 г. «Об утверждении положения о возможности заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства, на предоставленных в аренду земельных участках для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта по строительству индивидуального жилья на территории Аннинского муниципального района Воронежской области» комиссия произвела визуальный осмотр земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которого был составлен акт о готовности объекта незавершенного строительства, который составил 40 % готовности, отсутствии задолженности по внесению арендной платы на 30 августа 2017 года, в связи с чем на основании п. 10 ч. 2 ст. 39.2 Земельного Кодекса РФ комиссия сделала вывод об исполнении арендатором ФИО1 обязательств по строительству жилого дома, рекомендовано администрации Аннинского муниципального района Воронежской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка без проведения торгов однократно, для завершения строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 48-50).
В связи с тем, что строительство дома не было завершено до истечения срока договора аренды (л.д. 35-38), 07 сентября 2017 года на основании п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации между ФИО1 и администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области был заключен новый договор аренды земельного участка из категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 5000 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, с правом возведения жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, сроком действия сроком на 3 года, до 6 сентября 2020 года, с установленным размером и условиями внесения арендной платы (л.д. 41-45).
Согласно акту-приема передачи от 07 сентября 2017 года, в соответствии с договором аренды от 07.09.2017 г., администрация Аннинского муниципального района Воронежской области передала земельный участок категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 5 000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, ФИО1 (л.д. 39).
Договор аренды от 07 сентября 2017 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 27.10.2017 г. за № (л.д. 45).
Согласно выписки из государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-001/2025-98517698 от 29.04.2025 г. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 5 000 кв.м., кадастровый номер №, ограничение и обременение объекта недвижимости: зарегистрировано право аренды 27.10.2017 года за №, сроком действия с 27.10.2017 г. по 06.09.2020 г. (л.д. 84-85).
Как пояснил в судебном заседании представитель истца Кузнецов А.А., в связи с тяжелым финансовым положением и иными непредвиденными жизненными обстоятельствами, строительство жилого дома было приостановлено. При обращении в администрацию Аннинского муниципального района Воронежской области по вопросу заключения нового договора аренды земельного участка с целью дальнейшей регистрации права собственности на принадлежащий ей объект незавершённого строительства, ФИО1 устно разъяснили, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта. Так как между ней и администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области ранее уже был однократно заключен договор аренды земельного участка от 07 сентября 2017 года, то ей будет отказано в предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Поскольку срок действия ранее заключённого договора от 07 сентября 2017 года о предоставлении земельного участка в аренду физическому лицу истёк, то регистрация права собственности на объект незавершённого строительства на указанном участке в административном порядке стала невозможной. Признание права собственности на такой объект возможно только в судебном порядке, что и послужило основанием для обращения истца в суд.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. в Постановлении от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда (п. 30 Постановления Пленума).
Так, ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Статьей 130 ГК РФ предусмотрено, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав и признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Как видно из градостроительного плана (материалов по планировочной организации) земельного участка для строительства жилого дома по <адрес>, заказчиком является ФИО1, которая согласно разрешения на строительство № от 24.08.2017 года произвела строительство объекта капитального строительства - жилого дома по адресу: <адрес>, на момент визуального осмотра земельного участка, процент готовности объекта составляет 40 % (л.д. 9-34, 53-54, 48-50).
Согласно акту сверки между ФИО1 и отделом финансов администрации Аннинского муниципального района Воронежской области с 25.01.2018 г. по 08.04.2025 г. задолженность по арендной плате по договору аренды № б/н от 07.09.2017 г. у ФИО1 отсутствует, суммарная переплата составляет 20,19 руб. (л.д. 58-60).
В связи с тем, что после 06.09.2020 г. (дата окончания срока договора аренды) арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, осуществлять оплату по договору аренды, то в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Непринятие ответчиком мер по возврату земельного участка свыше 5 лет по окончании действия договора, факт продолжения владения и пользования арендатором муниципальным объектом недвижимости, исполнение арендатором обязательств по перечислению арендной платы, расцениваются судом в качестве обстоятельств, свидетельствующих о сохранении между сторонами возникших между ними правоотношений.
Суд также принимает во внимание, что ответчик – администрация Мосоловского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области, по существу заявленных истцом ФИО1 возражений не представила, а представила согласие с требованиями ФИО1
При изложенных обстоятельствах иск ФИО1 является обоснованным, и за истицей подлежит признанию право собственности на объект незавершенного строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, право собственности на объект незавершенного строительства – незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 5 000 кв.м., предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья С.А. Кругова
Решение суда принято в окончательной форме 22 мая 2025 года.