дело № 2-99/2023

УИД: 16RS0031-01-2022-001918-61

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 июля 2023 года город Набережные Челны

Тукаевский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Зверевой О.П., при секретаре Гильмутдиновой Э.В., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО9 к ИП ФИО2 ФИО10 о взыскании стоимости устранения недостатков в доме,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ИП ФИО2 о взыскании стоимости работ и материалов для устранения выявленных устранимых дефектов (недостатков) жилого дома, согласно расчетам, локальной смете в размере 605000 рублей, штрафа.

В обоснование заявленных исковых требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>.за приобретенные объекты недвижимости истец оплатил 2400000 рублей кредитными средствами, 3600000 рублей наличными денежными средствами, что подтверждается дополнительным соглашением к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расписками составленными и подписанными сторонами сделки. В период проживания в доме истца со своей семьей, выявлены недостатки, с точки зрения строительства, о которых продавец не сообщал во время передачи и осмотра имущества:

- после покупки было выявлено неправильное и некачественное установление ламината в доме, что приводит к возникновению постороннего шума при наступлении на него;

- оттенок кирпича стены задней наружной и с боковой стороны сильно отличается от остальных;

- нарушение работоспособности системы отопления в части теплого пола;

- незавершенные работы, отсутствие отмостки. Отмостка сделана своими силами за собственные средства.

Отсутствие отмостки истец не заметил и не предположил, что она необходима, так как не имеет строительного образования и проживал до переезда в квартире.

На основании проведенного исследования, по мнению истца, можно сделать вывод о том, что при производстве работ были допущены грубейшие ошибки с нарушением строительных норм им правил действующих на территории РФ:

- выявленные дефекты и недостатки являются скрытыми, существенно снижающие эксплуатационную пригодность жилого помещения;

- все выявленные дефекты и недостатки возникли в процессе выполнения строительно-монтажных работ и имелись на момент заключения договора купли-продажи;

- все выявленные дефекты и недостатки невозможно обнаружить при визуальном осмотре.

В адрес ответчика была направлена претензия где истец требовал в течение 10 дней с момента получения претензии, возместить расходы на устранение недостатков товара. Стоимость устранения недостатков в жилом дом составила 605000 рублей.

Просит суд: взыскать с ФИО2 ФИО11 в пользу ФИО4 ФИО12, стоимость устранения недостатков в доме в размере 605000 рублей, штраф в размере 50% от цены иска.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 – ФИО1 уточнил исковые требования, уменьшив сумму иска до 322824,14 рублей, доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал. Суду пояснил, что договор купли-продажи был заключен именно с индивидуальным предпринимателем, а не с физическим лицом.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 иск не признали, пояснив, что изложенные истцом обстоятельства во многом не соответствуют действительности. Спорный дом он строил для себя, так как не имел жилья, при строительстве дома старался придерживаться нормативов, материал, из которого построен дом, был закуплен в магазинах и соответствовал ГОСТу. Договор купли-продажи дома составлялся не им, все его недостатки были явными, истец имел возможность осмотреть дом, пригласить специалистов. Кроме того, он приобретался в кредит, в связи с чем производилась оценка дома, для банка. На момент подписания договора никаких претензий у истца не имелось.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд не находит оснований к удовлетворению заявленных исковых требований в силу следующего:

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 и истцом ФИО4 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 продал, а ФИО4 купил в собственность недвижимое имущество:

- земельный участок, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, Тукаевский муниципальный район, Новотроицкое сельское поселение, д. Суровка, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, кадастровый номер №

- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, назначение: жилое, 1-этажный, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №

Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. (п. 1.2 договора)

Стоимость объектов 2450000 рублей: стоимость земельного участка – 300000 рублей, стоимость жилого дома – 2150000 рублей.

Согласно пункту 3.5 договора купли-продажи покупатель смотрел объекты и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объекты в том состоянии, каком они имеются на день подписания договора.

Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость жилого дома с земельным участком изменена с 2450000 рублей на 6000000 рублей.

Согласно расписке ФИО2 получил от ФИО4 денежные средства в размере 3550000 рублей по дополнительному соглашению к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Никаких иных условий, относительно качестве приобретенного истцом ФИО4 спорного жилого дома, кроме утверждения о том, что истец ФИО4 осмотрел дом и претензий по его качеству не имеет, договор не содержит. Представителем истца также подтверждено, что до подписания договора жилой дом несколько раз осматривался.

Копиями расписки подтверждается, что оплата по договору истцом ФИО4 произведена.

Согласно выписке из ЕГРН собственников вышеуказанных объектов недвижимости является истец ФИО4

При таких обстоятельствах, заключенный сторонами договор исполнен в полном объеме.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно ст. 11 ГК РФ, суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Вопреки доводам истца ФИО4, положения Закона РФ «О защите прав потребителей» к спорным правоотношениям неприменимы. В соответствие с преамбулой к Закон РФ «О защите прав потребителей» указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно условиям вышеуказанного договора, он заключен между двумя физическими лицами и не содержит сведений о продаже ответчиком спорного жилого дома в целях осуществления им какой-либо предпринимательской деятельности.

Согласно выписке из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с ДД.ММ.ГГГГ, основным видом деятельности которого является: торговля оптовая зерном, необработанным табаком, семенами и кормами для сельскохозяйственных животных. С ДД.ММ.ГГГГ дополнительным видом деятельности указано: строительство жилых и нежилых зданий.

Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться положениями ГК РФ, регулирующими правоотношения по продаже объектов недвижимости, и общими положениями ГК РФ об обязательствах.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

Ст. 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений ст. ст. 420, 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Указанным требованиям к договору купли-продажи недвижимости заключенный сторонами договор соответствует.

Исходя из положений ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор купли-продажи спорного жилого дома зарегистрирован, что подтверждается соответствующими надписями на нем.

Ст. 554 ГК РФ устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор, заключенный сторонами, содержит данные о том, какой площади, этажности жилой дом приобретается по договору, на каком земельном участке он расположен, и договор соответствует указанным положениям ГК РФ.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Договор прошел государственную регистрацию, как указано выше, право собственности истца на спорный жилой дом зарегистрировано, таким образом, акт приема-передачи сторонами был подписан.

Ст. 557 ГК РФ предусматривает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, согласно которой если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара,-за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как указано выше, договор купли-продажи спорного жилого дома, заключенный сторонами, содержит единственный пункт о качестве спорного жилого дома - п. 3.5 договора, согласно которому, ФИО4, осмотрел дом и земельный участок и претензий по его качеству не имеет.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование доводов о том, что приобретенный им спорный жилой дом не соответствует качеству, предусмотренному заключенным им договором, о чем ему при заключении договора и определении сторонами стоимости приобретаемого дома известно не было, истец ФИО4 представил справку о рыночной стоимости работ и услуг по устранению недостатков, согласно которому в комплекс работ (услуг) и материалов по устранению недостатков включены: демонтаж/монтаж ламината, замена кирпича наружной части дома; восстановление системы отопления, стоимость отмостки вокруг дома. При этом, вышеприведенные выводы инженера, полученного до обращения в суд с рассматриваемым иском, не могут быть положены в основу доводов о размере денежных средств, подлежащих взысканию в рамках рассматриваемого спора, поскольку исковые требования заявлены о взыскании стоимости устранения недостатков объекта недвижимости до состояния, предусмотренного условиями заключенного договора купли-продажи, а указанное заключение содержит данные о размере денежных средств, которые необходимо вложить в спорный жилой дом для устранения всех выявленных дефектов жилого дома. Таким образом, указанное заключение не подтверждает доводов истца.

Согласно доводам истца и ответчика, истец при приобретении спорного жилого дома несколько раз его осмотрел.

Таким образом, при заключении договора его условия, одним из которых является условие о стоимости дома, были согласованы с учетом того, что обеим сторонам было известно, что жилой дом истцом приобретается в состоянии, требующем вложения денежных средств для его завершения и отделки, о котором вследствие неоднократных осмотров жилого дома истцу было известно.

Исходя из вышеприведенных норм о купле-продаже недвижимости, с учетом положений ст. 421 ГК РФ, стороны вправе заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, имеющего недостатки, которые необходимо устранять впоследующем, согласовав условие о соответствующей цене. Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома стороны имели ввиду жилой дом, находящийся в идеальном техническом состоянии, не требующем материальных вложений в устранение его недостатков, не представлено. При этом, заключенный сторонами договор купли-продажи спорного жилого дома содержит указание на то, что то качество, в котором спорный жилой дом, будучи осмотренным покупателем, не вызывает со стороны покупателя каких-либо претензий к его качеству, поэтому по данному делу необходимо установить, соответствует ли спорный жилой дом условиям заключенного договора купли-продажи с технической точки зрения. Таким образом, истцу по данному делу надлежало доказать, что качество приобретенного им объекта недвижимости не соответствовало условиям договора купли-продажи, заключенного между ним и ответчиком, и что цена договора по своему размеру не соответствует этому качеству.

Представленная истцом справка о рыночной стоимости работ и услуг по устранению недостатков выводов по вопросу не содержит, и судом по данному делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № проведенным исследованием выявлены следующие строительные недостатки: отсутствие отмостки по периметру жилого дома; при устройстве полов из ламинированного покрытия не соблюдены технические рекомендации ТР-114-01 п. 2.3, 2.4, 2.5, 3.2, 4.2, а также требования СП 71.13330.2017 п. 8.14.1. Отсутствие отмостки вокруг дома относится к явным недостаткам, данный недостаток можно было выявить во время осмотра дома при оформлении договора купли-продажи, однако при условии наличия снежного покрова данный недостаток можно было не заметить. Дефекты пола из ламинированного покрытия относятся к скрытым недостаткам, которые могли возникнуть в процессе эксплуатации жилого дома, причиной возникновения является некачественная подготовка напольного покрытия при устройстве полов из ламината. Произведенным исследование определена стоимость устранения скрытых, а также явных недостатков, которая составляет 322824,14 рублей.

Указанные доводы ответчика, то обстоятельство, что цена, за которую по указанному договору купли-продажи истец ФИО4 приобрел у ответчика ФИО2 спорный жилой дом, полностью соответствовала состоянию и качеству спорного жилого дома, подтверждается запрошенным в ПАО «Сбербанк России» из кредитного досье отчетом об оценке, составленным оценщиком ФИО5

Оценка произведена для обеспечения кредитных обязательств в ПАО «Сбербанк России», согласно отчету об оценке, стоимость спорного дома составляет 5468000 рублей, а цена по договору 2450000 рублей, с учетом дополнительного соглашения изменена до 6000000 рублей. Таким образом, цена спорного жилого дома по договору полностью согласована сторонами, исходя из состояния спорного жилого дома на момент его приобретения истцом, и истец, заключив договор, выразил согласие приобрести спорный жилой дом в соответствующем этой цене состоянии.

Доводы о согласии ответчика выплатить компенсацию не могут расцениваться в качестве доказательства несоответствия качества дома условиям заключенного сторонами договора, поскольку согласно доводам обеих сторон, согласие ответчика выплатить компенсацию имело место уже после заключения указанного договора и обращения с иском в суд. Доказательств принятия им каких-либо обязательств в связи с несоответствием качества жилого дома условиям договора не представлено.

Исходя из изложенного, оснований к удовлетворению исковых требований ФИО4 о взыскании в его пользу с ответчика ФИО2 стоимости работ и материалов для устранения выявленных устранимых дефектов (недостатков) жилого дома, с учетом уточнений, в размере 322824,14 рублей не имеется.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Однако, поскольку к спорным правоотношениям, исходя из преамбулы указанного закона, закон «О защите прав потребителей» не применим, судом не установлено нарушения прав истца ответчиком, оснований ко взысканию в пользу истца с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя также не имеется, и в этой части заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 ФИО13 к ИП ФИО2 ФИО14 о взыскании стоимости устранения недостатков в доме, штрафа – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение составлено 21 июля 2023 года