Дело № 2-2974/2025
49RS0001-01-2025-006198-62 11 ноября 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ
в составе председательствующего судьи Доброходовой С.В.,
при секретаре Матвеевой Ю.А.,
с участием представителя истца адвоката Наврус Р.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане, в помещении Магаданского городского суда Магаданской области 11 ноября 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к муниципальному образованию «Город Магадан» в лице мэрии города Магадана о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО6 обратилась в Магаданский городской суд Магаданской области с настоящим исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований указала, что между ФИО6 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Магадана ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № (без торгов), на основании постановления мэрии города Магадана от ДД.ММ.ГГГГ № «О предварительном согласовании предоставления земельного участка для реконструкции объекта общественного питания в <...>», согласно которому истцом в отношении земельного участка проведены кадастровые работы и присвоен кадастровый №.
Сообщает, что в соответствии с условиями договора арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером №, площадью 137 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования земельного участка — для реконструкции объекта общественного питания, срок аренды - 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, как утверждает истец, ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №), в пределах которого расположено нежилое здание общественного питания (<данные изъяты>»), также принадлежащее истцу на праве собственности (свидетельство о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №).
Земельный участок с кадастровым номером № испрошен истцом для целей выполнения работ по реконструкции указанного нежилого здания общественного питания, что предполагало возможность создания на земельном участке объекта недвижимости.
В период действия договора аренды истцом осуществлялось выполнение строительно-монтажных работ, в том числе завершены работы по строительству фундамента. При этом государственный кадастровый учет фундамента как объекта незавершенного строительства, созданного истцом на земельном участке с кадастровым номером № в период действия договора аренды, не осуществлялся.
По истечении срока действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № находится у истца в фактическом пользовании, при этом арендатором исполняется обязательство по внесению арендной платы.
Отмечает, что с целью выполнения работ по реконструкции здания общественного питания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, разработана проектная документация на объект «<...>. Реконструкция здания общественного питания», заключен договор строительного подряда, в соответствии с которым проведены работы по устройству бетонного фундамента, что подтверждается актом о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ №.
В настоящее время в производстве Магаданского городского суда Магаданской области находится гражданское дело № по исковому заявлению департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана к ФИО6 об освобождении и возврате земельного участка с кадастровым номером №, в связи с истечением срока действия договора аренды и отсутствием правовых оснований для пользования земельным участком. Заявление истца о продлении срока договора аренды оставлено без удовлетворения.
Указывает, что возведение спорного объекта недвижимости произведено в соответствии с проектной документацией и видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, по согласованию с МУП г. Магадана «Водоканал», строительство фундамента завершено истцом в сентябре 2019 года, то есть в период действия договора аренды.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства просила суд признать за ФИО6 право собственности на объект незавершенного строительства - фундамент бетонный, площадью 200,8 кв.м, степенью готовности 15 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № и взыскать с ответчика в свою пользу расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ на основании ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – Управление Росреестра по Магаданской области).
Определением суда, зафиксированным в протоколе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ с согласия представителя истца допущена замена ненадлежащего ответчика – Департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана, надлежащим – муниципальным образованием «Город Магадан в лице мэрии города Магадана.
В соответствии со ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: супруг истца ФИО1, МУП г. Магадана «Водоканал», Департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана.
Истец, представители ответчика и третьих лиц Управления Росреестра по Магаданской области, МУП г. Магадана «Водоканал», Департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана, третье лицо ФИО1 в судебном заседании участия не принимали о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Представитель мэрии города Магадана в телефонограмме суду просил рассмотреть дело в свое отсутствие, рассмотрение вопроса о разрешении заявленных исковых требований оставил на усмотрение суда.
Представитель Управления Росреестра в письменном мнении относительно исковых требований указывает, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
На основании изложенного, руководствуясь положениями частей 3, 5 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
В ходе рассмотрения дела представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал, по доводам, изложенным в иске.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу, и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).
В соответствии с разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (п. 25).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры (п. 43).
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе выяснение вопроса о соблюдении истцом градостроительных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства, и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие соответствие ее требованиям безопасности, и позволяющие сохранить эту постройку.
Как установлено судом и следует из материалов дела на основании постановления мэрии города Магадана от ДД.ММ.ГГГГ № «О предварительном согласовании предоставления земельного участка для реконструкции объекта общественного питания в <...>» ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО6 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Магадана (в настоящее время – Департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана) заключен договор аренды земельного участка (без торгов) №.
По условиям названного договора истцу предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 137 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования земельного участка — для реконструкции объекта общественного питания, на срок 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Спорный земельный участок расположен в зоне ОДЗ 201, часть испрашиваемого земельного участка расположена в охранной зоне сети инженерно-технического обеспечения, балансодержателем которой является МУП г. Магадана «Водоканал».
В настоящее время истец прекратила индивидуальную предпринимательскую деятельность, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.
Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит смежный земельный участок с кадастровым номером № (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №), в пределах которого расположено нежилое здание общественного питания (<данные изъяты> также принадлежащее истцу на праве собственности (свидетельство о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №).
Как следует из договора аренды земельный участок с кадастровым номером № испрошен истцом для целей выполнения работ по реконструкции указанного нежилого здания общественного питания (<данные изъяты>).
Как установлено судом в период действия договора аренды истцом осуществлялось выполнение строительно-монтажных работ, в том числе завершены работы по строительству фундамента. При этом государственный кадастровый учет фундамента как объекта незавершенного строительства, созданного истцом на земельном участке с кадастровым номером № в период действия договора аренды, не осуществлялся.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В абз. 2 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п.1 ст. 130 ГК РФ).
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Пунктом 10.2 ст. 1 ГрК РФ предусмотрено, что некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Согласно ч. 1.2. ст. 52 ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с проектной документацией, рабочей документацией, если иное не предусмотрено ч. 1.4 ст. 48 ГрК РФ.
Таким образом, отнесение объекта незавершенного строительства к недвижимости должно определяться исходя из критериев, установленных законом, в том числе должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы на основании соответствующей проектной документации.
Из сообщения архитектурно-проектного бюро (ИП ФИО2) следует, что фундамент, прилегающий к существующему зданию общественного питания (<данные изъяты>) представляет собой монолитный ростверк по буроопускным сваям-оболочкам с размерами 800х600 (h), расположен вплотную к фундаменту существующего здания, при его демонтаже возможное повреждение фундамента и несущих элементов каркаса существующего здания, а также при отрывке котлована возможно частичное обрушение грунта, что повлечет за собой частичное обрушение основания здания и несущих элементов каркаса.
Согласно информации МУП г.Магадана «Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ работы по устройству фундаментов здания кафе «<данные изъяты> по адресу: <адрес> применением буроопускной стальной сваи, диаметром не более 273 мм с глубиной заложения не менее 5 метров относительно поверхности земли, работы произведены в охранной зоне канализационного коллектора Ду-1000 мм с соблюдением требований МУП г.Магадана «Водоканал». Имеется согласование МУП г.Магадана «Водоканал» устройства надстройки второго этажа кафе «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании договора строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного истцом с ООО «МагСтройИнвест+», подрядчиком произведены работы по устройству бетонного фундамента в соответствии с проектно-сметной документацией и локально-сметным расчетом.
Актом от ДД.ММ.ГГГГ заказчиком ФИО6, в соответствии с договором строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «МагСтройИнвест+» приняты работы согласно проекту и локально-сметному расчету.
Вышеназванные работы осуществлялись в рамках реализации проекта по реконструкции здания общественного питания по адресу: <адрес>), составленного Архитектурно-проектным бюро ИП ФИО3
Построенный в соответствии с договором строительного подряда фундамент - объект незавершенного строительства в ЕГРН не зарегистрирован.
По истечении срока действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № находится у истца в фактическом пользовании.
Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному кадастровым инженером ФИО4 спорный объект незавершенного строительства, площадью 200,8 кв.м расположен по адресу: <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка, принадлежащего истцу с кадастровым номером №.
С целью выяснения вопроса соблюдены ли градостроительные и строительные нормы при возведении спорного объекта недвижимости, а также создает ли он угрозу жизни и здоровью граждан данный объект недвижимого имущества ФИО6 обратилась с запросом к эксперту ИП ФИО5
Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, составленному ИП ФИО5 объект незавершенного строительства здания, общей площадью 200,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах земельных участков с кадастровыми номерами № является объектом капитального строительства, так как сам является фундаментом, действительно прочным мощным основательным – капитальным, имеет заглубленную часть, которая прочно связывает его с землей, воспринимает все нагрузки его конструкций и распределяет их по массиву грунта. Так как на данном этапе, после проведенных работ пока еще не выполнены все процедуры по сдаче его в эксплуатацию и регистрации, то объект недвижимости является объектом капитального строительства.
Как отмечает эксперт, объект незавершенного строительства соответствует строительным, противопожарным, градостроительным и санитарно-эпидемиологическим нормам, предъявляемым к таким объектам в соответствии с законодательством Российской Федерации и г. Магадана и дальнейшая его эксплуатация возможна без угрозы жизни и здоровью граждан. Объект соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, проектно-сметной документации, о планировке территории, обязательным требованиям к параметрам застройки, установленным на день обращения в суд (ДД.ММ.ГГГГ). Права и охраняемые законом интересы третьих лиц строительством (реконструкцией) объекта не нарушаются. Сохранение объекта реконструируемого здания общественного питания по адресу: <адрес> не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По мнению эксперта, объект является недвижимым имуществом, т.к. нет разъемных деталей, перемещение его невозможно. Разобрать его и собрать в другом месте без соразмерного ущерба его функционального значения также невозможно, соответственно, согласно строительным нормам, он обладает признаками объекта недвижимости и является самостоятельным объектом. Земельный участок с кадастровым номером № для строительства (реконструкции) объекта общественного питания по <адрес> расположен в охранной зоне канализационного коллектора Ду-1000 мм и коллектора теплосетей, и имеет ограниченное право на производство любых видов работ в связи с особыми условиями использования земельного участка и режимом хозяйственной деятельности в охранных зонах, в связи с чем демонтаж конструкций рассматриваемого фундамента невозможен.
Оценивая в качестве доказательства по делу заключение ИП ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № суд учитывает, что заключение подготовлено компетентным специалистом, документы подтверждающие квалификацию, которого приложены к заключению. Ответы на вопросы даны полно, со ссылкой на использованные экспертом нормы и правила, оформлены фототаблицы и акт обследования объекта.
Каких-либо противоречий и неясностей в заключении эксперта не содержится. Заключение содержит описание методики проведения обследования. В исследовательской части описан ход проведенных исследований, выводы эксперта изложены в ясной и понятной форме.
Суд, оценив заключение экспертизы, признает выводы проведенного исследования в качестве надлежащего доказательства, поскольку отсутствуют основания сомневаться в достоверности сведений, изложенных в заключении, эксперт дал ответы на поставленные вопросы, в заключении подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой видно, в связи с чем, эксперт пришел к таким выводам.
Таким образом, представленные доказательства подтверждают факт принятия истцом надлежащих мер к легализации постройки спорного объекта недвижимости, отсутствие зарегистрированного на объект права собственности или иных вещных прав, отсутствие очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения истца, а также учитывая то, что возведение объекта незавершенного строительства произведено в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о возможности сохранения этой самовольной постройки и возможности признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости, поэтому заявленные исковые требования ФИО6 являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.
Так как ответчиком права истца не нарушались и не оспаривались, то суд приходит к выводу о том, что с мэрии г. Магадана понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины взысканию не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить частично исковые требования ФИО6 к муниципальному образованию «Город Магадан» в лице мэрии города Магадана о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Признать за ФИО6 (паспорт №) право собственности на объект незавершенного строительства - фундамент бетонный, площадью 200,8 кв.м, степенью готовности 15 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований о взыскании расходов на оплату государственной пошлины отказать.
Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд Магаданской области в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Установить срок составления мотивированного решения суда – 25 ноября 2025 года.
Судья С.В. Доброходова