№2-1486/2023
УИД №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 июля 2023 года город Батайск
Батайский городской суд в составе
председательствующего судьи Акименко Н.Н.,
при секретаре Пузенко Т.А.,
с участием адвоката Мошенкиной О.В.,
с участием ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО2 <данные изъяты> к ФИО3 <данные изъяты>, Смоляниченко <данные изъяты> о переводе права и обязанности покупателя,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратилась ФИО2 с иском к ФИО3, ФИО4 о переводе права и обязанности покупателя. В обоснование исковых требований указала, что она и ответчик ФИО3 имели в собственности по 1/2 доле жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продала 1/2 долю жилого дома и земельного участка ФИО4. Истец утверждает, что приобрести данную долю ответчик ей не предлагал, отчуждение доли произведено с нарушением преимущественного права покупки истца. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд перевести права и обязанности покупателя квартиры по договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> на нее.
В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, уведомлена о дне и времени рассмотрения дела. Представитель истца по доверенности адвокат Мошенкина О.В. заявленные исковые требования поддержала.
Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, уведомлялись судом о дне и времени рассмотрения по месту регистрации. Представитель по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования не признал.
Третье лицо нотариус Батайского нотариального округа ФИО5 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В силу положений статей 218, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.
Статья 246 ГК РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6 (в редакции Постановления Пленума ВВС РФ от 02.07.2009314), свою платежеспособность сособственник подтверждает в суде. Так, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.
Из материалов дела следует, что ФИО2 и ФИО3 являлись долевыми собственниками жилого дома и земельного участка по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 заключили между собой договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка по <адрес> стоимостью 1 250 000 рублей; договор удостоверен нотариусом Батайского нотариального округа <адрес> ФИО5 в реестре №
С учетом положений абзаца первого пункта второго статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на ФИО3 возложена обязанность в письменной форме известить ФИО2 о намерении продать принадлежащую ей долю с указанием стоимости и других условий.
Соответственно, согласно положениям абзаца второго того же пункта статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО3 могла произвести отчуждение принадлежащей ей доли ФИО4 только при том условии, если бы ФИО2 не изъявила желания ее приобрести в течение установленного законом срока.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ через нотариуса направила ФИО2, как лицу, имеющему право преимущественной покупки, соответствующее письменное уведомление по месту регистрации и адресу жительства истца - <адрес>.
Нотариус Батайского нотариального округа ФИО5, проверяя перед удостоверением вышеуказанной сделки купли-продажи 1/2 доли домовладения на предмет соблюдения преимущественного права ее покупки вторым участником общей долевой собственности ФИО2 удостоверила, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца по просьбе ФИО3 направлено заказным письмом с уведомлением извещение о намерении продать принадлежащую ей долю в спорном домовладении за 1 250 000 рублей, которое, как то следует из отчета об отслеживании почтового отправления, адресатом получено не было и возвращено в адрес нотариуса за истечением срока хранения ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.
В соответствии с отчетом об отслеживании № ДД.ММ.ГГГГ почтовое отправление принято в отделении связи, ДД.ММ.ГГГГ прибыло в место вручения, ДД.ММ.ГГГГ - неудачная попытка вручения, ДД.ММ.ГГГГ почтовое отправление возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.
Пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
В силу пункта 34 приказа Минкомсвязи России от ДД.ММ.ГГГГ N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи.
Почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу: а) по заявлению отправителя; б) при отказе адресата (его уполномоченного представителя) от его получения; в) при отсутствии адресата по указанному адресу; г) при невозможности прочтения адреса адресата; д) при обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи, в том числе отсутствия указанного на отправлении адреса адресата.
Согласно пункта ДД.ММ.ГГГГ. Приказа АО "Почта России" от ДД.ММ.ГГГГ N 230-п "Об утверждении Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений", по ходу движения по доставочному участку почтальон: доставляет почтовые отправления по указанным на них адресам и выдает адресатам (уполномоченным представителям) в соответствии с требованиями пунктов 10.1 - 10.3 Порядка; при невозможности вручить РПО опускает извещения ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики), проставляет причину невручения РПО в графе "Результат доставки-возврата" накладной поименной ф. 16-дп. В случае неудачной доставки РПО, приписанных к накладной ф. 16-дп подряд друг за другом и имеющих одинаковую причину недоставки, допускается указывать причину невручения для данных РПО одной записью, объединив соответствующие РПО скобкой;"; опускает извещения ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) на РПО, подлежащие вручению в ОПС, в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики, почтовые шкафы опорных пунктов).
Между тем, в соответствии с информационным сообщением руководителя отдела по работе с обращениями АО "Почта России" от ДД.ММ.ГГГГ, РПО № поступившее ДД.ММ.ГГГГ в адресное отделение почты связи 346888 Батайск, было выдано в доставку почтальону установленным порядком, но по причине отсутствия адресата (по указанному на оболочке отправления адресу никто не проживает) РПО возвращено в ОПС 3246888, а получателю в почтовый ящик опущено извещение ф.2. По истечении срока хранения в связи с неявкой адресата РПО возвращено по обратному адресу ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, доставка направленного нотариусом в адрес истца вышеуказанного уведомления осуществлена с нарушением правил почтовой связи, поскольку почтальон не вручил письмо адресату в связи с не проживанием истца, а почтовое уведомление было возвращено отправителю с указанием причины возврата "истек срок хранения".
В соответствии с п. 3.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от ДД.ММ.ГГГГ N 03/16), если корреспонденция вернулась нотариусу в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным.
Таким образом, возврат отправителю корреспонденции произошел по иным обстоятельствам, то есть, направленное ФИО2 уведомление почтовой корреспонденцией могло быть не получено по объективным причинам, в том числе ввиду неправильной доставки работником почты.
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.
По смыслу указанных выше норм материального права, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.
Между тем, ответчиком приведенные выше положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнены не были.
Такое нарушение норм материального права является существенным, поскольку не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136.
В своем исковом заявлении истец ссылалась на то, что каких-либо извещений о намерении ФИО3 продать свою долю в общедолевом имуществе с указанием цены и других условий она не получала.
В ходе рассмотрения дела представитель истца указала, что ответчик ФИО3, зная о преимущественном праве ФИО2 на покупку доли, не проявила надлежащей осмотрительности и добросовестности, не проверила в полном объеме отсутствие желания истца на реализацию преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности. В спорный период между сторонами в Батайском городском суде рассматривалось дело о разделе общего жилого дома и земельного участка, то есть имелась возможность в установленный срок сообщить о своем намерении продать долю в общем имуществе на оговоренных условиях.
То есть у ФИО3 отсутствовали препятствия уведомить ФИО2 о продаже доли, ее условиях лично, и выяснить ее мнение по данному вопросу, тем более, что до этого ФИО3 пыталась реализовать право на раздел жилого дома. После возвращения заказного письма в адрес нотариуса за истечением срока хранения, ФИО3 также имела реальную возможность выяснить у ФИО2 мотивы, по которым она не получила данное письмо. В любом случае для совершения сделки продажи доли ее продавец должен был обладать сведениями о том, что другой участник долевой собственности уведомлен о ее продаже постороннему лицу. Из материалов дела не усматривается, что истец не получала уведомление намеренно, поэтому отсутствуют основания считать, что она была надлежаще извещена о продаже доли.
Таким образом, оспариваемая сделка заключена между ФИО3 и ФИО4 с нарушением преимущественного права покупки указанной доли ФИО2, как второго участника долевой собственности, от покупки которой она не отказывалась и о намерении ее продажи должным образом не уведомлялась.
Довод стороны ответчиков о наличии в действиях стороны истца злоупотребления правом при обращении в суд с настоящим иском со ссылкой на доказательства, по мнению ответчиков, свидетельствующих об осведомленности истца о намерении ответчика ФИО3 продать принадлежащие ей доли в праве на спорные объекты недвижимости, суд находит несостоятельным в виду отсутствия в материалах дела бесспорных доказательств осведомленности истца о намерении ответчика продать, как и наличия в действиях истца злоупотребления правом, влекущего отказ истцу в иске в соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ.
Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя ФИО4 по договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка по <адрес>, и о взыскании с истца в пользу ответчика ФИО4 денежных средств в счет приобретения указанной доли в размере 1 250 000 рублей, внесенных на депозит Управления Судебного департамента в <адрес>.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования ФИО2 <данные изъяты> к ФИО3 <данные изъяты>, Смоляниченко <данные изъяты> о переводе права и обязанности покупателя.
Перевести на ФИО2 <данные изъяты> права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ? доли жилого дома с кадастровым номером № и ? доли земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Прекратить право собственности Смоляниченко <данные изъяты> на ? долю жилого дома с кадастровым номером № и ? долю земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО2 <данные изъяты> право собственности на ? долю жилого дома с кадастровым номером № и ? долю земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>,
Взыскать с ФИО2 <данные изъяты> в пользу Смоляниченко <данные изъяты> 1 205 000 рублей путем перечисления поступивших в обеспечение иска денежных средств.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 2 августа 2023 года