Решение по делу № 2А-639/2022 от 20.02.2023

Дело 2а-68/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Обоянский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Романенко И.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Банчуковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права №№ и №№ от ДД.ММ.ГГГГ и №№ от ДД.ММ.ГГГГ, восстановлении нарушенного права,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 с учётом уточнения обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее Управление Росреестра по <адрес>) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права, восстановлении нарушенного права. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 в лице её финансового управляющего ФИО2 и ООО «АГРАРИЙ-САМАРА» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является 1/402 доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, Котельниковский сельсовет, реализованная путем проведения открытых торгов в форме аукциона в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве).

09 сентября 2022 года и 26 октября 2022 года ООО «АГРАРИЙ-САМАРА» и ФИО2 соответственно обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 июня 2022 года, приложив все необходимые документы для совершения заявленных регистрационных действий.

Уведомлениями от 22 сентября и 27 октября 2022 года государственная регистрация приостановлена до 22 декабря 2022 года со ссылкой на положения п.13 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости).

При этом государственный регистратор, ссылаясь на положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», указывал на то, что приобретатель доли не является участником общей долевой собственности либо арендатором земельного участка; предмет договора купли-продажи - доля из земель сельскохозяйственного назначения, является объектом, ограниченным в оборотоспособности и может быть реализована на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу. На открытых торгах доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана только после выделения земельного участка в счет земельной доли принадлежащей гражданину - банкроту.

В целях устранения причин приостановления предложено представить документы, подтверждающие факт того, что приобретатель является участником общей долевой собственности.

Полагая, что названные уведомления противоречат требованиям Закона о банкротстве, административный истец просит признать незаконными решения Управления Росреестра по <адрес>, оформленные в виде уведомлений от ДД.ММ.ГГГГ №№ и №№, а также от ДД.ММ.ГГГГ №№ о приостановке государственной регистрации перехода права на указанный объект недвижимости и обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на этот объект недвижимости на основании заявлений участников договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и приложенных к ним документов.

В судебное заседание административный истец, представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес>, представители заинтересованных лиц ООО «АГРАРИЙ-САМАРА» и АО «Артель», будучи надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Административный истец просил удовлетворить заявленные требования и рассмотреть административное дело в своё отсутствие.

Представитель административного ответчика также просил рассмотреть административное дело в своё отсутствие, при этом полагал, что оспариваемые решения основаны на законе, в связи с чем просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель ООО «АГРАРИЙ-САМАРА» считал заявленные требования обоснованными.

Генеральный директор АО «Артель» в своём отзыве на административный иск просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст.150 КАС РФ рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Исходя из положений ч.2 ст.227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Из содержания ст.218, п.1 ч.2 ст.227 КАС РФ в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда Курской области от 14 ноября 2019 года ФИО1 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, утвержден финансовый управляющий – ФИО2

В процедуре банкротства установлено, что ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит 1/402 доля земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:130000:4, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Котельниковский сельсовет.

20 декабря 2021 года определением Арбитражного суда Курской области утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО1 в редакции, представленной финансовым управляющим должника.

Торги с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ФИО1 признаны несостоявшимися, в связи с недостаточным количеством участников, победителем признан ООО «АГРАРИЙ-САМАРА» как единственный участник, о чем в ЕФРСБ 29 марта 2022 года опубликовано сообщение №.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 в лице её финансового управляющего ФИО2 и ООО «АГРАРИЙ-САМАРА» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является 1/402 доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Котельниковский сельсовет.

В этот же день сторонами договора подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ООО «АГРАРИЙ-САМАРА» и ФИО2 соответственно обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, приложив все необходимые документы для совершения заявленных регистрационных действий.

Государственным регистратором согласно уведомлениям от ДД.ММ.ГГГГ №№ и №№, а также от ДД.ММ.ГГГГ №№ приостановлена государственная регистрация перехода права собственности. Решение мотивировано тем, что покупатель не является участником общей долевой собственности в отношении данного земельного участка, и усматривается нарушение требований абз.2 п.1 ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При этом государственный регистратор сослался на п.п. 5, 13 ч.1 ст.26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Суд не может согласиться с утверждением истца о том, что в спорных отношениях о регистрации перехода права государственный регистратор должен, прежде всего, необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по следующим основаниям.

Пункт 3 ст.129 ГК РФ предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

В соответствии с п.5 ст.79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, правовой режим объекта недвижимости, о регистрации перехода права собственности на который заявил административный истец, регламентируется указанным специальным законом.

Следовательно, документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ.

В силу ч.1 ст.12 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В данном случае число участников долевой собственности на рассматриваемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Согласно абз.2 п.1 ст.12 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В рассматриваемой ситуации заявлено о государственной регистрации именно права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок без выделения земельного участка в счет земельной доли, что исключает распоряжение земельной долей без учета требований специального закона.

При этом Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», определяя порядок продажи имущества, позиционирует его как родовое понятие (вещи и права), что не противоречит базовым для рассматриваемого случая нормам абз.2 п.1 ст.12 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ.

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» может применяться при урегулировании земельных отношений в том случае, если эти отношения не регламентированы законами о земле, в том числе специальными нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установленные законодателем в ст.12 Закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (постановление от 30 января 2009 года №1-П; определения от 17 ноября 2009 года №1504-О-О и от 23 апреля 2013 года №534-О).

Такой подход законодателя учитывает характер спорных правоотношений и связанных с ним иных отношений, обеспечивает единообразное толкование и применение общих и специальных норм права и, как следствие, определяет устойчивость гражданского оборота.

В рассматриваемом случае обстоятельства сделки исключают государственную регистрацию перехода права на земельную долю земель сельскохозяйственного назначения от участника долевой собственности к субъекту права, не являющегося другим участником долевой собственности.

Земельная доля может быть продана на открытых торгах, согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» после выделения земельного участка в счет земельной доли. Если такого выделения не происходит, то реализация такой доли не исключается, она возможна среди лиц, которые имеют право на приобретение такого вида имущества.

В соответствии с п.п. 215, 216 Приказа Минэкономразвития России от 07 июня 2017 года №278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (зарегистрирован в Минюсте России 01 декабря 2017 года №49074) управление осуществляет правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются, среди прочего, наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (ст.ст. 26, 27 Закона о регистрации).

В соответствии с Административным регламентом при проведении правовой экспертизы представленных документов регистратор выявив причины, препятствующие учету и регистрации прав, предусмотренные п.6 ч.1 ст.26 Закона о регистрации, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; удостовериться, что документы содержат достоверные сведения, проверить наличие в реестре записей (сведений) о характеристиках объекта недвижимости, о зарегистрированных правах, сделках, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав, о ранее представленных, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, документах (наличие правопритязаний), о заявленных в судебном порядке правах требования (п.п.218 - 220).

В рассматриваемом случае у регистратора имелись основания для приостановления государственной регистрации и истребования документов, подтверждающих факт того, что приобретатель является участником общей долевой собственности.

Таким образом, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что оспариваемые решения приняты уполномоченным органом при наличии оснований для их принятия с соблюдением установленных федеральным законодательством формы и процедуры, в связи с чем правовые основания для их признания не соответствующими закону отсутствуют, а поэтому в удовлетворении заявленных административных требований надлежит отказать в полном объёме.

При этом суд учитывает, что исходя из положений ст.227 КАС РФ, для признания незаконным решения необходимо наличие одновременно двух условий, а именно, несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение действиями (бездействием) прав и законных интересов административного истца, однако такой совокупности условий судом по настоящему делу не установлено

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ :

В удовлетворении административного искового заявления Финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права №№ и №№ от 22 сентября 2022 года и №№ от 27 октября 2022 года, восстановлении нарушенного права, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Обоянский районный суд Курской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, то есть с 28 февраля 2023 года.

Председательствующий