77RS0033-02-2022-018132-81
Дело № 2-489/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
08 февраля 2023 года Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Булаевой Л.А., при секретаре Гришиной А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АСК «ФРИЗ» к фио о взыскании денежных средств и по встречному иску фио к ООО «АСК «ФРИЗ» о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику и с учетом уточненных требований просит взыскать с ответчика разницу между оплаченной ценой договора и измененной в связи с увеличением площади в размере 219 000 руб., неустойку за период с 01.08.2022 г. по 08.02.2023 г. в размере 11 352,96 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5 420,27 руб. В обоснование заявления указал, что 25 февраля 2020 года между ними и ответчиком был заключён договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ИЗ-01/391, согласно которому истец обязался после завершения и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передать ответчику в собственность объект долевого строительства - квартиру общей площадью 84,48 кв.м. Цена объекта составила 6 336 000 руб. Объект был передан ответчику. По результатам обмеров фактическая площадь объекта увеличилась на 2,92 кв.м. относительно указанной в договоре и составила 87,4 кв.м., в связи с чем, цена договора составила 6 555 000 руб. 06.07.2022 г. ответчику направлено требование о произведение доплаты, однако оплата ответчиком произведена не была.
фио подал встречный иск к ООО «АСК «ФРИЗ» и просит взыскать с ООО «АСК «ФРИЗ» излишне уплаченную сумму в размере 238 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5 585 руб. и 300 руб., почтовые расходы в размере 476 руб., ссылаясь на то, что с 01.01.2017 г. при определении общей площади жилого помещения применяются понижающие коэффициенты, которые для балконов составляют 0,3 на основании приказа Минстроя России от 25.11.2016 г. №854/пр. Свои обязательства, по заключенному между ним и ответчиком договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ИЗ-01/391 он исполнил в полном объеме. Он не мог при заключении договора изменить его условия, в частности п.1.8 договора, не применения застройщиком понижающего коэффициента повлекло нарушение его прав как потребителя, т.к. неправомерно требовать оплату неотапливаемых метров без понижающего коэффициента, выдавая их за реальную площадь квартиры. Если стоимость кв.м. составляет 75 000 руб., то стоимость приобретенного им жилого помещения составляет 5 902 500 руб. за 78,7 кв.м. и стоимость двух балконов 2,6 кв.м. с понижающим коэффициентом составляет 195 000 руб., т.е. он должен оплатить застройщику 6 097 500 руб., а оплатил 6 336 000 руб., сумма переплаты составила 238 500 руб.
Представитель истца в суд явился, заявленные требования поддержал, по основаниям изложенным в иске, против удовлетворения встречного иска возражал.
Ответчик в судебное заседание явился, против удовлетворения первоначального иска возражал, просил удовлетворить встречный иск.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, считает иск первоначальный иск подлежащим удовлетворению частично, а встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 421, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В пунктах 1 и 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях.
Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 1 статьи 5 дополнена предложениями следующего содержания: "Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона".
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы (без применения понижающего коэффициента) общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В судебном заседание установлено, что 25 февраля 2020 года между истцом и ответчиком был заключён договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ИЗ-01/391, согласно которому истец обязался после завершения и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передать ответчику в собственность объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру общей площадью 84,48 кв.м., условный номер 13, порядковый номер на площадке 1, этаж 4 (л.д.8-14).
Цена Договора определена в п. 4.1. договора и составила 6 336 000 руб.
Согласно п.1 п.п.1.8 указанного выше договора, для целей настоящего договора, стороны применяют следующие термины и определения: окончательная площадь – сумма площадей всех частей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного назначения, неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), без соответствующих коэффициентов приведения (понижения), а именно с коэффициентом 1, которая определяется после проведения технического учета и инвентаризации объекта долевого строительства, на основании данных БТИ (без учета применяемых БТИ понижающих коэффициентов).
В пункте 4.2. договора, цена договора, указанная в п.4.1. настоящего договора подлежит изменению в случаях, если окончательная общая площадь объекта долевого строительства будет больше или меньше по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства, указанной в п.2.1.1 настоящего договора. Перерасчет цены договора производится путем умножения окончательной общей площади объекта долевого строительства на стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства, которая составляет 75 000 руб.
Согласно п.4.3.1. договора, в случае, если окончательная общая площадь объекта долевого строительства будет больше обще площади объекта долевого строительства, то цена договора меняется в сторону увеличения, и участник обязуется в течении 15 рабочих дней с момента получения им уведомления об изменении площади оплатить разницу между оплаченной ценой договора, указанной в п.4.1 настоящего договора, и измененной, в соответствии с п.4.2. настоящего договора.
Объект долевого участия – квартира по адресу: адресо., адрес общей площадью 87,3 кв.м. передан ответчику, что подтверждается актом приема-пeредачи от 30 марта 2021 года (л.д.52-53).
Согласно представленных технических паспортов на спорное жилое помещение по состоянию на 13.08.2019 г. и по состоянию на 27.01.2021 г., площадь всех частей здания составляет 81,3 кв.м., площадь жилым помещений 78,7 кв.м., площадь вспомогательных помещений (балконов) 4,2 кв.м. каждый с применением коэффициента 0,3 составляет 1,3 кв.м. (л.д.55-59, 64-66).
Согласно представленной выписки из ЕГРН квартира по адресу: адресо., адрес имеет площадь 78,7 кв.м. (л.д.60-63)
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По смыслу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
06.07.2022 г. ответчику направлено требование о произведение доплаты, однако оплата ответчиком произведена не была (л.д.16-18).
фио добровольно заключил с ООО «АСК «ФРИЗ» договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, в связи с чем, суд считает, что содержание договора, полностью соответствует требованиям п. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" устанавливающим порядок и условия определения цены договора участия в долевом строительстве, а также положениям ст. 421, 422, 424 ГК РФ и не нарушают права истца по встречному иску как потребителя.
Поскольку разница между итоговой общей площадью объекта долевого строительства 87,1 кв. м, (без учета понижающего коэффициента 78,7 кв.м. площадь жилых помещений +8,4 кв.м. площадь двух балконов по 4,2 кв.м. каждый без применения понижающего коэффициента) определенной по итогам технического учета, и общей площадью объекта, согласованной сторонами в договоре 84,48 кв. м, составила 2,62 кв. м, размер доплаты, подлежащий взысканию с ответчика, в связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства с учетом стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, составила 196 500 руб. (л.д.24).
Согласно п.6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Поскольку требование о доплате за увеличение площади не было добровольно исполнено ответчиком по первоначальному иску, с него подлежит взысканию неустойка за период с 01.08.2022 г. по 08.02.2023 г., что составит 10 186,56 руб. исходя из следующего расчета: 196 500 руб.х0,027%х192 дня.
Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Учитывая компенсационный характер данной меры гражданской ответственности, соотношение размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и длительности периода начисления неустойки, которая по существу является способом исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения кредитора, суд приходит к выводу о необходимости уменьшения в соответствии со ст.333 ГК РФ размера подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 1 500 рублей.
С учетом удовлетворения первоначального иска, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется, т.к. переплаты по заключенному между сторонами договору на стороне ООО «АСК «ФРИЗ» не имеется. Поскольку права фио как потребителя нарушены не были, в удовлетворении встречного иска отказано, оснований для взыскания с ООО «АСК «ФРИЗ» компенсации морального вреда и судебных расходов, также не имеется.
Доказательств обратного суду не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 5 278 рублей 53 копейки (л.д.19).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с фио паспортные данные в пользу ООО «АСК «ФРИЗ» ИНН <***> сумму в размере 196 500 рублей, неустойку в размере 1 500 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 5 278 рублей 53 копейки.
В удовлетворении остальной части иска и встречного иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья:
Решение изготовлено в окончательной форме 17.02.2023 г.