Дело №
УИД: 30RS0№-38
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 августа 2025 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Зинченко С.В.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности, процентов, судебных расходов.
УСТАНОВИЛ:
Истец ППК «Фонд развития территорий» обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3 о солидарном взыскании задолженности в размере 73 974,60 руб., процентов в размере 3 480,45 руб., процентов начиная с 14.09.2024 по день фактического исполнения обязательств в соответствии со ст. 395 ГК РФ, расходов по оплате госпошлины в размере 4 000 руб.
В обоснование требований указано, что 17.03.2023 между истцом и ответчиками заключен договор участия в долевом строительстве № ЛК21-кв-301, предметом которого является жилое помещение (квартира) со следующими характеристиками: проектная общая площадь: 68,40 кв.м; проектная общая приведенная площадь: 70,00 кв.м; условный номер: 301; номер этажа: 5.
Согласно данным, представленным кадастровым инженером, общая приведенная площадь АДРЕС, расположенной по адресу: АДРЕС увеличилась и составляет 70,70 кв.м., что влечет за собой проведение взаиморасчетов.
Таким образом, истец полагает, что ответчики обязаны доплатить 73 974 руб., в связи с увеличением общей площади объекта строительства.
Истцом была направлена претензия в адрес ответчиков от 22.07.2024 № 02-1/1-13254 и от 22.07.2024 №02-1/1-13257.
Ответчиками добровольно задолженность не оплачена, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.
На основании определения Ленинского районного суда г. Астрахани от 13.03.2025 гражданское дело по иску Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности передано в Одинцовский городской суд Московской области для рассмотрения по подсудности.
Представитель истца ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в иске просил рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчики в судебное заседание не явились, извещались в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.
Суд, в силу положений ст. 167 ГПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон N 266-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Федеральный закон N 266-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2024 года.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Пунктом 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года) не исключается возможность взыскания с участника долевого строительства доплаты при увеличении площади объекта долевого строительства, когда данное условие предусмотрено договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 17.03.2023 между истцом и ответчиками заключен договор участия в долевом строительстве № ЛК21-кв-301 (л.д. 60-76), предметом которого является жилое помещение (квартира) со следующими характеристиками: проектная общая площадь: 68,40 кв.м; проектная общая приведенная площадь: 70,00 кв.м; условный номер: 301; номер этажа: 5.
Согласно п. 4.1 договора, на момент его подписания цена договора составляет 7 397 460 руб. и определена исходя из 70,00 кв.м. проектной общей приведенной площади.
В соответствии с п. 4.4 договора, в случае увеличения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта образовавшуюся разницу участник долевого строительства обязан уплатить застройщику в течение 7 (Семи) рабочих дней после получения письменного уведомления застройщика о данных обмеров объекта долевого строительства, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
В подтверждение исковых требований истцом представлен технический план многоквартирного дома о кадастровых работах от 25.05.2023, согласно которому площадь квартиры № №, расположенной по адресу: АДРЕС составляет 69,1 кв.м. (л.д. 80-81).
Истцом была направлена претензия в адрес ответчиков от 22.07.2024 № 02-1/1-13254 и от 22.07.2024 №02-1/1-13257 об уплате задолженности в размере 73 974,60 руб.
Согласно п. 1.3. договора, проектная общая площадь объекта долевого строительства - площадь по проекту в соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
Согласно п. 3.3. договора, указанный в п. 1.1 договора адрес объекта недвижимости является строительным адресом. По окончании строительства объекту недвижимости будет присвоен почтовый адрес (указывается в передаточном акте), при этом заключение сторонами дополнительного соглашения к договору не требуется. Характеристики объекта долевого строительства являются проектными. Фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости, и указываются в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства. Заключение сторонами дополнительного соглашения к договору в указанном случае не требуется.
Согласно п. 4.1. договора расчетная цена за 1 кв.м. проектной общей площади квартиры составляет 105 678 руб.
В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).
Истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи квартиры от 01.06.2023, согласно которому общая площадь помещения составляет 68,4 кв.м. (л.д. 77-78).
01.07.2025 в адрес истца был направлен судебный запрос от 30.06.2025, согласно которому, истцу необходимо было предоставить доказательства увеличения площади квартиры ответчиков и техническую документацию, на основании которой квартира была поставлена на учет (л.д. 119-120).
Как следует из представленного истцом ответа на запрос суда, площадь квартиры ответчиков увеличилась и составляет 70,70 кв.м., однако в приведенной истцом таблице, площадь квартиры с учетом неотапливаемых помещений составляет 70,6 кв.м., а общая площадь жилого помещения составляет 69,1 кв.м.
В соответствии с представленным истцом техническим планом здания (многоквартирного дома) от 25.05.2023, площадь квартиры ответчиков №301 составляет 69,1 кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН, площадь квартиры № 301, расположенной по адресу: АДРЕС, составляет 69,1 кв.м.
Сведения об увеличении площади квартиры ответчиков №301 до 70,70 кв.м. указаны лишь в исковом заявлении и в ответе на запрос суда, однако надлежащих доказательств, в том числе технической документации, заключения кадастрового инженера, подтверждающих увеличение площади до 70,70 кв.м. суду не представлено.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы в порядке ст. 79 ГПК РФ суду заявлено не было, в связи с чем, дело рассмотрено по имеющимся в нем доказательствам.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, принимая во внимание подписанный обеими сторонами акт приема-передачи квартиры от 01.06.2023 с указанием общей площади помещения в 68,4 кв.м, технический план от 25.05.2023 с указанием площади квартиры в 69,1 кв.м., а также данные выписки из ЕГРН, согласно которой площадь вышеуказанной квартиры составляет 69,1 кв.м, что не выходит за пределы площади, указанной в договоре долевого участия от 17.03.2023, суд приходит к выводу, что в материалах дела отсутствуют достоверные и допустимые доказательства увеличения жилой площади спорной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС до 70,70 кв.м., в связи с чем, приходит к выводу, что исковые требования Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности за увеличение площади квартиры - удовлетворению не подлежат.
Поскольку требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами являются производными от основного требования, в удовлетворении которого отказано, суд также приходит к выводу об отказе во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении исковых требований, оснований для взыскания с ответчиков судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. также не имеется.
Таким образом, суд приходит к выводу от отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности, процентов, судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Зинченко С.В.
В окончательной форме решение суда принято 19 сентября 2025 года.