УИД № 76RS0009-01-2025-000260-93

Дело № 2-221/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2025 года п.Пречистое

Первомайский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Егоровой М.П.,

пре секретаре Шишмаревой О.И.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

ФИО1 в лице своего представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 08 декабря 2023г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность нежилое здание общей площадью 114,3 кв.м, год завершения строительства 1991г., с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 664 кв.м., с кадастровым номером № №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для нужд здравоохранения, расположенные по адресу: <адрес>. По мнению истца, указанная сделка является мнимой, по указанной сделке денежные средства не передавались, расписка не составлялась. Договор был заключен формально без встречного предоставления, имущество не выбывало из владения ФИО1, денежные средства ФИО2 ФИО1 переданы не были и впоследствии. По условиям договора цена имущества составила 90000 рублей. Договор 13 декабря 2023 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Вологодской области.

Просят признать договор купли-продажи от 08 декабря 2023г. недвижимого имущества: земельного участка площадью664кв.м. с кадастровым номером№ №, нежилого здания площадью 114,3кв.м. с кадастровым номером:№, расположенных по адресу:<адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, зарегистрированный Управлением Росреестра по Вологодской области 13 декабря 2023 года, недействительным. Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности на указанные объекты ФИО2 и восстановления права собственности на них ФИО1

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО3 не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, настаивали на удовлетворении требований с учетом мнения ответчика. Ранее в судебном заседании ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме. Указали, что ответчик ФИО2 является знакомым ФИО1 и в 2023г. ФИО1 узнал, что ФИО2 ищет дом и земельный участок под дачу, так как старая дача у него сгорела. На момент заключения договора купли-продажи дом (бывшее здание аптеки) находилось в плачевном состоянии и ФИО1 решил его продать. По условиям договора цена имущества составила 90000 рублей. Договор 13 декабря 2023 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Вологодской области. Но деньги ФИО5 ФИО1у не отдал, а ФИО1 продолжал пользоваться недвижимостью и даже оформил договор на установку новых окон. В настоящее время ФИО1 приводит здание в надлежащее состояние самостоятельно с целью дальнейшей продажи по адекватной цене. ФИО5 видел здание один раз и больше не приезжал, так как стал восстанавливать свою старую дачу. При этом ФИО1 указал, что налоги за недвижимость оплачивал сам ФИО5.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, требования признает в полном объеме. Указал, что никогда не видел здание, и им не пользовался, деньги ФИО1 не передавал, налоги за дом и землю не оплачивал.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен должным образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражений по иску не представили.

Суд, выслушав позицию истца и его представителя, а так же исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Как установлено судом, 08 декабря 2023г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность нежилое здание общей площадью 114,3 кв.м, год завершения строительства 1991г., с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 664 кв.м., с кадастровым номером № №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для нужд здравоохранения, расположенные по адресу: <адрес>.

Имущество продано за 90000 рублей, которые переданы Покупателем Продавцу до подписания сторонами настоящего договора Купли-продажи недвижимого имущества. Приобретение указанного недвижимого имущества осуществляется Покупателем полностью за счет собственных средств. Продавец обязуется передать указанное указанное недвижимое имущество в том качественном состоянии, каким оно есть на день подписания настоящего договора. (пункты 2.1.2- 2.1.6 договора).

Передача имущества осуществлялась по Переданному акту от 08.12.2023г., в соответствии с которым Покупатель принял недвижимое имущество полностью в таком виде, в котором оно есть на момент подписания договора купли – продажи. Претензий по продаваемому имуществу не имеется.

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в установленном порядке 13 декабря 2023 года в Управлении Росреестра по Вологодской области через БУ Грязовецкого округа «МФЦ».

Суд учитывает указанные условия договора при его толковании по правилам статьи 431 ГК РФ.

Довод истца о том, что для подтверждения оплаты обязательно должна быть составлена расписка в получении продавцом денежных средств, не основан на законе.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено. При этом, отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора. Взаимных претензий по поводу исполнения условий договора купли-продажи стороны друг к другу до сих пор не предъявили.

При таких обстоятельствах, составление и подписание передаточного акта свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, оценивается судом, как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора.

Исходя из вышеизложенного, довод истца ФИО1 о неисполнении ответчиком договора в части оплаты приобретаемых объектов недвижимости не подтвержден.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

Обосновывая свой довод о мнимости спорной сделки, истец в качестве одного из оснований своего иска указывает на то, что спорное имущество фактически покупателю не передавалось и что он до настоящего времени несет бремя содержания спорного имущества.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Сам по себе факт того, что истец продолжает нести бремя содержания имущества, в том числе осуществление текущего ремонта (замена окон), не подтверждает мнимость сделки, поскольку собственник в силу предоставления ему законом полномочий, вправе предоставить принадлежащее ему помещение для пребывания иных лиц.

Действия ответчика ФИО2 по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество, свидетельствует о его намерении осуществить покупку спорного имущества.

Пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалы дела свидетельствуют о том, что оспариваемый договор заключен в надлежащей форме, зарегистрирован в установленном законом порядке и исполнен сторонами. Злоупотребления правом в действиях сторон при совершении сделок суд не усматривает.

Принимая во внимание, что на момент заключения договора запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества отсутствовал, объекты недвижимости не имели никаких обременений в виде прав третьих лиц или наложенных арестом ограничений, в связи с чем у ответчика не имелось препятствий к распоряжению данным имуществом, оснований для признания поведения ответчиков недобросовестным не усматривается.

Также следует указать, что факт неоплаты по договору купли-продажи стоимости переданного имущество не может являться основанием для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным законом. Напротив, отсутствие оплаты по договору купли-продажи является основанием для обращения в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору либо с требованиями о расторжении договора в связи с отказом продавца от его исполнения.

Вместе с тем, указанных требований истцом заявлено не было.

В силу п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст. 486 настоящего Кодекса, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4).

Из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пункта 1 части 2 статьи 450 указанного Кодекса.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу части 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 настоящего Кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного Кодекса.

Изложенное подтверждается Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года (пункт 8).

Таким образом, исходя из оснований заявленного иска, а именно отсутствия оплаты по договору за переданное имущество, у истца имеется иной способ защиты нарушенного права, который он вправе реализовать путем подачи соответствующего искового заявления.

Довод истца о том, что ответчик признал исковые требования, также не свидетельствует о наличии безусловного основания для удовлетворения иска.

Так, в соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. При этом, суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Вместе с тем, признание ответчиком исковых требований о недействительности договора купли-продажи по основаниям, изложенным в иске, а именно по безденежности, противоречит требованиям закона, так как такое основание не предусмотрено нормами права. Кроме того, последствия признания иска ответчику не разъяснялось (ст.173 ГПК РФ).

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требованийФИО1, ДД.ММ.ГГГГ.р. ( паспорт серия 1921 №) к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.р. (паспорт серия 1911 №) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение 1 месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы в Первомайский районный суд Ярославской области.

Решение изготовлено 04.12.2025г.

Судья М.П. Егорова