Решение по делу № 02-1426/2025 от 26.12.2025 - о расторжении договора, прекращении ипотеки, возложении обязанности по приему денежных средств и переходе права собственности и по встречному иску о взыскании денежных средств.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2025 года Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Федоровой Я.Е., при секретаре Галузо П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-1426/2025 по иску ООО «Инвестиционная группа Абсолют» к ФИО1, ФИО2, ПАО Сбербанк о расторжении договора, прекращении ипотеки, возложении обязанности по приему денежных средств и переходе права собственности и по встречному иску о взыскании денежных средств,

установил:

ООО «Инвестиционная группа Абсолют» обратилось с иском в суд к ФИО1, ФИО2, ПАО Сбербанк о расторжении договора, прекращении ипотеки, возложении обязанности по приему денежных средств и переходе права собственности. Истец на основании уточненного искового заявления просит суд расторгнуть договор купли-продажи №…… от …. жилого помещения с кадастровым номером ……….. по адресу: ………, обязать ПАО Сбербанк принять от ООО «Инвестиционная группа Абсолют» денежные средства в размере 8 539 249,68 руб. в счёт полного досрочного погашения задолженности по кредитному договору №…….. от ……., заключенному между ФИО1 и ПАО Сбербанк, прекратить ипотеку в силу закона в отношении указанного жилого помещения, обязать Управление Росреестра по г. Москве осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ФИО1 и ФИО2 к ООО «Инвестиционная группа Абсолют» в отношении жилого помещения по адресу: ………, а также погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в ЕГРН сведений о прекращении ипотеки в отношении этого объекта недвижимости, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб..

В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что …….. между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения №………., в соответствии с которым ответчики приобрели в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: ……….., переход права собственности зарегистрирован 21.09.2023. В отношении жилого помещения установлен залог в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России. Квартира не передана во владение ответчиков в связи с неоплатой ее стоимости в полном объеме. В соответствии с условиями договора цена квартиры составила 12 266 203,68 руб., оплата должна была быть осуществлена в следующем порядке: 8 539 249,68 руб. выплачены путем предоставления ответчикам кредитных средств ПАО Сбербанк России; 3 726 954 руб. должны были быть оплачены в течение 4 месяцев с даты государственной регистрации перехода прав (в редакции ДС №… от 09.11.., т.е. не позднее 22.01.2024) путем перечисления социальной выплаты по выданному Департаментом городского имущества города Москвы государственному жилищному сертификату №….. от 19.07…… Однако ДГИ города Москвы от 13.10.2023 и 29.01.2024 ответчикам отказано в перечислении социальной выплаты. Поскольку договор купли-продажи жилого помещения не исполнен ответчиками в части оплаты стоимости приобретенного объекта недвижимости, стороны пришли к соглашению о расторжении договора. Однако в соответствии с п.2 ст.346 ГК и п.1 ст.28, п.2 ст.27 ГК органом опеки отказано ответчикам в согласовании сделки. Указанное обстоятельство исключает возможность сторон прекратить договор во внесудебном порядке и восстановить нарушенные правовые и имущественные интересы истца.

Ответчики обратились в суд со встречными требованиями к истцу, просят взыскать с истца 8 539 249,68 руб. согласно п.2 Соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 15.02.2024 г.; взыскать с истца сумму убытков, вызванных необходимостью продолжать обслуживать кредитные (ипотечные) обязательства по кредитному договору №….. от ……. г. с ПАО «Сбербанк» за период с 16.03.2024 г. по 08.11.2024 г., в размере 651 868,50 руб., взыскать сумму процентов за пользование чужими денежными средствам в размере 1 009 777,94 руб. за нарушение обязательств по выплате денежных средств по п.2 Соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 15.02.2024 г. за период с 17.03.2024 г. по 20.11.2024 г. на основании ст.395 ГК РФ; взыскать с истца в пользу ответчиков сумму морального вреда, причиненного нарушениями прав потребителя, в размере 200 000,00 руб.; взыскать с истца сумму штрафа в соответствии со ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» №2300-1 от 07.02.1992 г.; взыскать с истца сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере 79 428,38 руб., а также расходы на оплату юридической помощи представителей в размере 35 000,00 руб..

В обоснование заявленных встречных требований ответчиками указано, что действительно между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу, часть стоимости которой была оплачена истцу за счет кредитных денежных средств в размере 8 539 249,68 руб.. Однако, поскольку ответчикам отказано в перечислении социальной выплаты на приобретение квартиры в сумме 3 726 954,00 руб. ввиду чего ответчики не имеют возможности далее исполнить договор купли-продажи и осуществить доплату на счет истца в сумме 3 726 954,00 руб. из личных средств, между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 15.02.2024 г., в соответствии с условиями которого по причине неоплаты денежной суммы в размере 3 726 954,00 руб. с учетом п.5.5. договора стороны приняли решение расторгнуть договор по взаимному согласию. В соответствии с п.2 данного соглашения денежная сумма в размере 8 539 249,68 руб. подлежит возврату в течение 30 календарных дней со дня расторжения договора путем перечисления на счет ответчиков №…….. в ПАО «Сбербанк». Однако денежные средства в указанном размере ответчикам до настоящего времени не выплачены, что является нарушением их прав и послужило основанием для обращения в суд с настоящим встречным исковым заявлением. При этом ответчики вынуждены продолжать обслуживать свой ипотечный кредит в ПАО «Сбербанк» за непереданную им квартиру, включая выплату процентов банку, и формально нести бремя содержания квартиры как собственники, права которых зарегистрированы в ЕГРН. Ответчики обращались к истцу с письменной претензией по поводу нарушения продавцом принятых на себя обязательств по договору купли-продажи жилого помещения и соглашению о его расторжении от 03.06.2024 г., однако в досудебном порядке удовлетворение не получили, ввиду чего считают свои права как потребителей нарушенными.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, со встречными требованиями был не согласен.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк в судебном заседании письменные возражения поддержал.

Ответчик ФИО1 явилась, ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена.

Третьи лица Департамент труда и социальной защиты населения г. Москвы, ДГИ г. Москвы в судебное заседание представителей не направили, о слушании дела извещены.

Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ с учетом надлежащего извещения участников судебного процесса, счел возможным рассматривать дело при данной явке.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

По материалам дела установлено, что 08.09.2023 между ООО «Инвестиционная группа Абсолют» (продавец), ФИО1 и несовершеннолетней ФИО2 (покупатели) заключён договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателей квартиру по адресу: ………, стоимостью 12 266 203, 68 руб..

По условиям договора часть стоимости приобретаемой недвижимости в размере 8 539 249, 68 руб. оплачивается покупателями за счёт кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк», а оставшаяся часть в размере 3 726 954,00 руб. - за счёт социальной выплаты, предоставляемой ДГИ г. Москвы на основании Государственного жилищного сертификата.

Переход права собственности к покупателям по договору купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке, о чём в ЕГРН внесены соответствующие записи от 21.09.2023. Одновременно с этим в ЕГРН внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона от 21.09.2023.

Платёжным поручением от 27.09.2023 денежные средства в размере 8 539 249, 68 руб. оплачены продавцу за счёт кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк» по кредитному договору от 08.09.2023, с номинального счёта ООО «Домклик» №….. на основании п. 18 Кредитного договора.

В нарушение условия договора купли-продажи об оплате покупателями не внесена оставшаяся часть в размере 3 726 954,00 руб. за счёт социальной выплаты, поскольку уведомлением ДГИ г. Москвы от 13.10.2023 принято решение об отказе в её перечислении ответчикам.

Ввиду изложенных обстоятельств и на основании положений ст.ст. 450-452 ГК РФ стороны заключили 15.02.2024 соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, по условиям которого (п. 2 соглашения) денежная сумма в размере 8 539 249,68 руб. уплаченная ответчиками в порядке п.2.2.3. договора, подлежит возврату истцом ответчикам в течение 30 календарных дней со дня расторжения договора путем перечисления на счет ответчиков №………. в ПАО «Сбербанк».

Соглашение о расторжении договора купли-продажи не было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве ввиду отсутствия согласия на расторжение сделки со стороны органа опеки, поскольку распоряжением Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы от 25.03.2024 №…… отказано в выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетней ФИО2. Денежные средства ООО «Инвестиционная группа Абсолют» ответчикам возвращены не были.

Согласно п.1 ст.486 ГК покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп.1 п.2 ст.450 ГК.

В силу указанной нормы по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из приведенных обстоятельств и норм права, неисполнение обязательств ответчиками по оплате жилого помещения в установленные договором сроки, является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.

При таких обстоятельств, иск ООО «Инвестиционная группа Абсолют» подлежит удовлетворению частично. Поскольку истец не является стороной кредитного договора, денежные средства в счет возврата по договору купли-продажи надлежит возвратить ответчикам, таким образом требование об обязании ПАО Сбербанк принять денежные средства в счет досрочного погашения кредитного договора неправомерно и удовлетворению не подлежит.

Поскольку кредитный договор на момент рассмотрения спора не исполнен ответчиками, договор ипотеки заключен в счет обеспечения исполнения его условий стороной ответчиков, оснований к прекращению ипотеки и погашению регистрационной записи об ипотеке суд не усматривает, в удовлетворении данных требований истца также надлежит отказать.

Ответчики на сохранении договора купли-продажи не настаивают, считают, что бездействием истца по возврату денежных средств им причинены убытки, их права как потребителей нарушены.

Поскольку обязательство ООО «Инвестиционная группа Абсолют» по возврату денежных средств ответчикам наступило 15.02.2024 г. (дата заключения соглашения), срок исполнения данного обязательства истек 16.03.2024 г..

В соответствии с п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п.п.1 и 3 ст.395 Гражданского кодекса РФ закреплено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно расчёту процентов по статье 395 ГК РФ за период с 17.03.2024 г. по 20.11.2024 г., составленному ответчиками, сумма процентов за период с 17.03.2024 г. по 20.11.2024 г. составляет 1 009 777,94 руб..

Поскольку денежные средства в счет возврата по договору купли-продажи не были возвращены в срок, установленный соглашением сторон с истца в пользу ответчиков надлежит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 009 777,94 руб., расчеты ответчиков судом признаются верными арифметическими, контррасчеты суду не предоставлен. Доводы возражений истца и ПАО Сбербанк касательно вопроса о применении штрафной санкции в соответствии со ст. 395 ГК РФ суд находит необоснованными по основаниям, приведенным выше.

Разрешая требование о взыскании убытков, которыми ответчики обозначили сумму процентов по кредитному договору с ПАО Сбербанк, суд приходит к следующему.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Ответчики должны были доказать факт нарушения истцом обязательств, наличие причинно-следственной связи между действиями истца и возникшими у ответчиков убытками, а также размер убытков.

Указанная совокупность обстоятельств ответчиками не доказана, поскольку проценты за пользование кредитом, сумму которых ответчики просят взыскать с истца, составляют сумму обязательств ответчиков по кредитному договору с ПАО Сбербанк, указанные обязательства не связаны с обязательством истца по возврату денежных средств. Таким образом, отнесение выплаченных банку денежных сумм к убыткам неправомерно, а причинно-следственная связь между действиями истца и уплатой ответчиком банку денежных средств во исполнение кредитного договора – отсутствует.

Поскольку при заключении и исполнении договора купли-продажи ответчики преследовали личные, семейные, бытовые цели, не связанные с предпринимательской деятельностью, направленные на получение жилого помещения для личных нужд в целях проживания, к правоотношениям сторон также подлежат применению положения Закона РФ «О защите прав потребителей» №2300-1 от 07.02.1992 г., о чем указано в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Разрешая требования встречного иска о компенсации морального вреда суд исходит из следующего.

Так, в ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» №2300-1 от 07.02.1992 г. закреплено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая, что невыполнением в установленный срок обязательств по возврату денежных средств ответчикам был причинены нравственные страдания, суд приходит к выводу о необходимости компенсации морального вреда в пользу ответчиков в размере 10 000,00 руб., поскольку права ответчиков как потребителей услуг по договору купли-продажи нарушены бездействием ответчика в части возврата денежных средств.

В соответствие с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Данная норма предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с исполнителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.

Исходя из п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 г. "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке исполнителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ в возражениях суду.

Суд приходит к выводу, что размер установленного законом штрафа в пятьдесят процентов от присужденной потребителю суммы, несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения прав потребителя, в связи с чем, он подлежит уменьшению.

Предусмотренный Законом о защите прав потребителя штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, в связи с чем применение ст. 333 ГК РФ возможно при определении размера как неустойки, так и штрафа, которые установлены этим законом.

При этом уменьшение размера штрафа возможно лишь в исключительных случаях по заявлению ответчика, когда подлежащий уплате штраф явно несоразмерен последствиям нарушения с указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера штрафа является допустимым.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, в целях устранения явной несоразмерности штрафа характеру и последствиям допущенного ответчиком нарушения, суд снижает размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца до 100 000,00 руб.

В силу ст.ст. 88, 96, 98 ГПК РФ с истца в пользу ответчиков надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 79 428.38 руб., а также расходы по оплате юридических услуг в сумме 35 000 руб., поскольку данные расходы понесены для защиты нарушенных прав в суде, являлись для ответчиков необходимыми, расходы фактически понесены и подтверждены документально.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи № ……. от 08.09.2023 жилого помещения по адресу: ………….., возвратив в собственность ООО «Инвестиционная группа Абсолют».

Решение является основанием для регистраций изменений в ЕГРН.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 госпошлину в пользу ООО «Инвестиционная группа Абсолют» в размере 60 000 руб.

Взыскать с ООО «Инвестиционная группа Абсолют» в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере 8 539 249.68 руб., проценты в размере 1 009 777.94 руб., моральный вред в размере 10 000 руб., штраф в размере 100 000 руб., расходы представителя в размере 35 000 руб., госпошлину в размере 79 428.38 руб.

В остальной части иска и встречного иска, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Решение изготовлено в окончательной форме 18.02.2026

Судья