РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 декабря 2025 г. г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Нейжмак Ю.Ю.,

при секретаре Филькиной А.А.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «КАПВЫСОТСТРОЙ» о взыскании стоимости соразмерно уменьшению цены объекта, неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Между ФИО1 и ООО «КАПВЫСОТСТРОЙ» заключен договор участия в долевом строительстве № от <дата> (далее - Договор). Согласно пункту 1.2 Договора объектом долевого участия в строительстве является жилое помещение (квартира). Описание объекта долевого строительства содержится в Приложении № к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора. В силу Приложения № квартира имеет следующие площадные характеристики: общая площадь: 39,53 кв.м., жилая площадь: 17,4 кв.м., кухня: 13,65 кв.м., коридор: 3,5 кв.м., санузел: 4,98 кв.м., лоджия: 4,05 кв.м. В свою очередь, из выписки из ЕГРН следует, что фактически квартира имеет следующие площадные характеристики: общая площадь: 38,4 кв.м., жилая площадь: 17 кв.м., кухня: 13,2 кв.м., коридор: 3,2 кв.м., санузел: 5 кв.м., лоджия: 3,2 кв.м. Таким образом, площадь квартиры, определенная Договором, больше фактической площади квартиры на 1,13 кв.м. Согласно пункту 5.4.2 Договора, если по результатам данных технической инвентаризации общая площадь объекта долевого строительства оказалась меньше проектной площади, указанной в п. 1.2 Договора, более чем на один квадратный метр, застройщик обязан возвратить дольщику разницу между внесенными дольщиком денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства. В силу пункта 6.2.2 Договора в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий Договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, дольщик вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. С учетом изложенного, истцом в адрес ответчика <дата> направлена претензия о добровольном уменьшении цены объекта долевого строительства из размера стоимости 1 кв.м., с учетом фактической разницы площади в 1,13 кв.м. от установленной Договором, однако от добровольного возмещения ответчик уклонился.

С учетом изложенного просил взыскать с ответчика в его пользу 217 826,7 руб. в счет соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства, неустойку за несвоевременное удовлетворение требований о соразмерном уменьшении цены в размере 15 625,42 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснили, что сумма ущерба, которая была рассчитана ответчиком, не была перечислена истцу, что свидетельствует о правомерности заявленного требования о взыскании неустойки.

Представитель ответчика ООО «КАПВЫСОТСТРОЙ» в судебное заседание не явился, направил возражения, сущность которых сводится к следующему. Не оспаривая наличие договорных отношений, а также обстоятельства, изложенные в иске, ответчик указывает на то, что размер площади, подлежащий компенсации составляет 0,13 кв.м. – 25 059,71 руб., о чем был уведомлен истец, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением. Ссылаясь на абз. 4 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от «18» марта 2024 г. № 326, с учетом Постановления Правительства от «19» июня 2025 года № 925 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326», от «26» декабря 2024 года № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326» неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не подлежит взысканию. Основания для компенсации морального вреда не подтверждены. Судебные издержки подлежат снижению до разумных пределов. В случае установления судом обстоятельств, для взыскания неустойки, просил применить положения ст. 333 ГК РФ.

Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о слушании дела.

Выслушав истца и его представителя, ознакомившись с материалами дела, возражениями, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО1 и ООО «КАПВЫСОТСТРОЙ» заключен договор участия в долевом строительстве № от <дата>. Согласно пункту 1.2 Договора объектом долевого участия в строительстве является жилое помещение (квартира). Описание объекта долевого строительства содержится в Приложении № к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

Общая приведенная площадь и общая площадь объекта долевого строительства определяются в установленном законом порядке соответствующей технической документацией, документацией, изготовленной после ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу Приложения № квартира имеет следующие площадные характеристики площади: общая площадь: 39,53 кв.м., жилая площадь: 17,4 кв.м., кухня: 13,65 кв.м., коридор: 3,5 кв.м., санузел: 4,98 кв.м., лоджия: 4,05 кв.м. В свою очередь, из выписки из ЕГРН следует, что фактически квартира имеет следующие площадные характеристики: общая площадь: 38,4 кв.м., жилая площадь: 17 кв.м., кухня: 13,2 кв.м., коридор: 3,2 кв.м., санузел: 5 кв.м., лоджия: 3,2 кв.м. Таким образом, площадь квартиры, определенная Договором, больше фактической площади квартиры на 1,13 кв.м.

Согласно пункту 5.4.2 Договора, если по результатам данных технической инвентаризации общая площадь объекта долевого строительства оказалась меньше проектной площади, указанной в п. 1.2 Договора, более чем на один квадратный метр, застройщик обязан возвратить дольщику разницу между внесенными дольщиком денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства.

В силу пункта 6.2.2 Договора в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий Договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, дольщик вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества объекта, о его недостатках. Возможное изменение площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении указанного договора и допустимо в соответствии с пунктами 5.4.1.-5.4.3 названного договора.

Из пункта 5.1 Договора следует, что цена договора составляет 7 620 080 руб., стоимость 1 кв.м. согласована сторонами в размере 192 767,01 руб.

Застройщик передал, а ФИО1 принял объект долевого строительства - квартиру общей фактической площадью 38,4 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0104019 в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

С учетом имеющихся недостатков истцом в адрес ответчика <дата> направлена претензия о добровольном уменьшении цены объекта долевого строительства из расчета стоимости 1 кв.м., с учетом фактической разницы площади в 1,13 кв.м. от установленной Договором, однако от добровольного возмещения ответчик уклонился, представив свой расчет. В соответствии с представленным истцом расчетом, с ответчика подлежит взысканию стоимость разницы между проектной общей приведенной площадью объекта долевого строительства и общей площадью переданного объекта в размере 217 826,7 руб. Суд соглашается с представленным истцом расчетом и считает его верным, поскольку фактически застройщик затратил меньше средств на строительство квартиры истца с учетом стоимости отступления от проектной площади на 1,13 кв.м. Требование истца не противоречит п. 5.4.2 Договора.

Вследствие чего суд приходит к выводу о правомерности требования истца в части взыскания стоимости соразмерно уменьшению цены объекта в размере 217 826,7 руб.

Согласно пункту 9.1 договора стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

В п. 9.3 Договора указано на возможность взыскания неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору.

В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2024 г.) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 22 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона о защите прав потребителей сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей).

Истцом заявлена ко взысканию неустойка за период с <дата> по <дата> в размере 15 625,42 руб., обусловленная несоблюдением требования потребителя о соразмерном уменьшении стоимости объекта. Как установлено в ходе судебного заседания, ответчиком представлен расчет, в котором он признает наличие несоответствий площади и необходимости его компенсации, однако доказательств выплаты какой-либо суммы суду не представлено.

Вследствие чего суд приходит к выводу о правомерности требования истца о взыскании неустойки и вопреки утверждению ответчика, не находит оснований для уменьшения неустойки применительно к положениям ст. 333 ГК РФ. Неустойка в размере 15 625,42 руб. подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку нарушение прав ФИО1 как потребителя материалами настоящего дела подтверждено, суд, учитывая степень нравственных страданий истца, связанных с нарушением его прав, конкретных обстоятельств дела, принципа разумности и справедливости, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда, размер которой, исходя из характера допущенного нарушения, устанавливает в размере 10 000 руб.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В силу п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016).

Таким образом, при оценке разумности заявленных расходов, размера оплаты услуг представителя, суд должен исходить из объема и характера защищаемого права, продолжительности рассмотрения спора, его сложности, конкретных обстоятельств рассмотренного иска, в том числе, из количества и продолжительности судебных заседаний, в которых участвовал представитель, изучения нормативного материала, из объема и характера оказанной представителем юридической помощи составленных документов.

<дата> истцом был заключен договор об оказании услуг, предметом которого является изучение документов, информирование о вариантах разрешения спора, подготовка искового заявления и иных документов для обращения в суд, участие в суде первой инстанции, стоимость работ по договору – 100 000 руб. Указанная сумма была оплачена в полном объеме, что подтверждается соответствующей распиской.

Принимая во внимание, что требования иска удовлетворены в части, а также значимость и объем защищаемого права стороны, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», применительно к пункту 6 статьи 52 НК РФ сумма государственной пошлины исчисляется в полных рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до полного рубля.

В силу ст. 103 ГПК РФ, с ООО «КАПВЫСОТСТРОЙ» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере (8 003,56+3 000) 11 004 руб.

руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «КАПВЫСОТСТРОЙ» о взыскании стоимости соразмерно уменьшению цены объекта, неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «КАПВЫСОТСТРОЙ» (ИНН № в пользу ФИО1 (паспорт №) 217 826,7 руб. в счет соразмерного уменьшения цены объекта, неустойку в размере 15 625,42 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

Взыскать с ООО «КАПВЫСОТСТРОЙ» (ИНН №) в доход местного бюджета расходы на оплату государственной пошлины в размере 11 004 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления в решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.Ю. Нейжмак

Решение в окончательной форме изготовлено 15 декабря 2025 г.