ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

УИД 91RS0024-01-2023-000973-50

дело №2-2486/2023 судья первой инстанции – ФИО4

дело №33-6913/2023 докладчик – судья апелляционной инстанции Онищенко Т.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 июля 2023 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи

Онищенко Т.С.,

судей

ФИО5, ФИО6,

при секретаре

ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Онищенко Т.С. гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты Республики Крым (ДИЗО) к ФИО8, ФИО12 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, третье лицо – Администрация г. Ялты Республики Крым, по апелляционной жалобе ДИЗО на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 мая 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

ДИЗО ДД.ММ.ГГГГ обратилось в суд с указанным иском и просило:

расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером 90:25:060301:3237, расположенного по адресу: Республика ФИО3, <адрес>, пгт. Восход, <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО (арендодателем) и ФИО2, ФИО1 (арендаторами);

взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу ДИЗО задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 226 968,59 руб. и пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 34 119,69 руб.

Заявленные требования истец обосновывал ненадлежащим исполнением ответчиками условий договора аренды, что привело к образованию задолженности перед арендодателем и является основанием для расторжения договора.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация <адрес> Республики ФИО3 /л.д. 35/.

Решением Ялтинского городского суда Республики ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ДИЗО отказано /л.д. 179-181/.

Не согласившись частично с данным решением суда, представитель истца ДИЗО – ФИО9 подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, принять по делу в данной части новое решение о расторжении договора аренды, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права /л.д. 186-188/.

В частности, основные доводы жалобы заключаются в отсутствии каких-либо доказательств, которые бы указывали на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по своевременному внесению платежей, в связи с чем, сохранение договорных правоотношений между сторонами является нецелесообразным и невыгодным для арендодателя.

Ответчиками – ФИО1 и ФИО2 предоставлены письменные возражения, в которых они просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы /л.д. 216-220/.

Информация о движении дела (в т.ч. о времени и месте рассмотрения дела) размещена ДД.ММ.ГГГГ на официальном сайте Верховного Суда Республики ФИО3 в сети Интернет по адресу: vs.krm@sudrf.ru /л.д. 205/.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО10 в заседании суда апелляционной инстанции просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на необоснованность жалобы, в т.ч. по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Стороны и третье лицо, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, что с учётом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра, не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции; подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

Заслушав доклад судьи ФИО11, выслушав представителя ответчика, проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» № от ДД.ММ.ГГГГ, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции не соответствует изложенным требованиям.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции при принятии решения такие нарушения допустил.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ДИЗО, суд первой инстанции руководствовался статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что арендные отношения сторон длятся более года, задолженность ответчиков по основному долгу на момент рассмотрения спора погашена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, в то время как имущественные интересы муниципального образования компенсированы применением к ответчикам предусмотренных договоров штрафных санкций (неустойки).

Судебная коллегия не может согласиться с таким разрешением спора и считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, выводы суда сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, которые подлежали применению к спорным правоотношениям.

Из материалов дела усматривается что, между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> (арендодателем) и ФИО2, ФИО1 (арендаторами) ДД.ММ.ГГГГ заключён договор аренды земельного участка площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером 90:25:060301:3237, расположенного по адресу: Республика ФИО3, <адрес>, пгт Восход, <адрес> /л.д. 4-7/.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель передаёт, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером 90:25:060301:3237, расположенный по адресу: Республика ФИО3, <адрес>, пгт Восход, <адрес>.

Вид разрешённого использования земельного участка – «Гостиничное обслуживание» (код 4.7).

Категория земель – земли населённых пунктов (пункт 1.2 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Договор заключён сроком до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно пункту 3.2 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 535 700 руб. и может в дальнейшем изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае:

инфляции и индексации цен;

изменений и дополнений, вносимые в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики ФИО3 и муниципального образования городской округ Ялта;

изменений нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ;

изменения вида разрешённого использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую;

пересмотра ставок арендной платы на соответствующий финансовый год, но не более одного раза в год.

Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор.

Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределённому кругу лиц либо письмом и является обязательным для исполнения арендатора.

Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае, если такая дата не определена – с момента вступления нормативного правового акта в законную силу.

Согласно пункту 3.3 Договора, арендная плата вносится арендатором равными частями ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным периодом.

Арендодатель вправе требовать надлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором (пункт 4.4.7 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Ответчики своевременно не производили оплату арендной платы в полном объёме по указанному договору аренды, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 226 968,59 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 34 119,69 руб.

В целях соблюдения досудебного порядка, Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> Республики ФИО3 в адрес ответчиков была отправлена претензия №.1-25 от ДД.ММ.ГГГГ, которая оставлена ими без ответа /л.д. 11-13/.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Данным постановлением отмечено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений или обращения за защитой в суд. Сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для арендодателя, поэтому избранная истцом мера ответственности в отношении арендатора является справедливой.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определённом договором.

Статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьёй 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Истец обратился к ответчикам с претензией о нарушении условий договора ДД.ММ.ГГГГ исх. №.1-25, где указал в пункте 4, что в случае непогашения задолженности в течении 20-ти календарных дней с момента получения требования, Департамент будет вынужден обратится в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка. Претензия была оставлена без ответа.

Задолженность по внесению платежей по арендной плате и пени были погашены ответчиками уже после обращения Департамента в суд с настоящим иском. Каких-либо доказательств, которые указывали бы на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по внесению арендных платежей в материалы дела не представлено.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора в связи с устранением ответчиками нарушений, послуживших основанием для обращения истца в суд, не учёл разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и не дал оценки разумности срока устранения ответчиками нарушений.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из указанной нормы, при оценке действий ответчика, которые могут быть квалифицированы, как устранение нарушений условий договора аренды в разумный срок, судам необходимо исходить из факта устранения данных нарушений в срок, указанный в предупреждении (претензии) о необходимости исполнения условий договора аренды.

Между тем, судом первой инстанции не дана оценка доводам истца по данному делу о том, что претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате была направлена истцом в адрес ответчиков ещё в декабре 2022 года, а сами нарушения были устранены в полном объёме лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим кодексом (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Неисполнение обязанности по оплате пользования земельным участком в силу императивных норм гражданского и земельного законодательства является основанием для расторжения договора аренды.

Ссылка суда на наличие у ответчиков в собственности объекта недвижимости, который расположен на арендованном земельном участке, не опровергает установленных по делу обстоятельств, не является основанием для освобождения ответчиков от обязанности своевременно производить оплату арендной платы (просрочку которой они допусти на протяжении 11 месяцев, т.е. 11 раз) и, как следствие, не препятствует расторжению договора, в связи с неисполнением обязанности по оплате пользования земельным участком в установленный договором срок.

Доводы письменных возражений ответчиков, о том, что ДИЗО является ненадлежащим истцом, поскольку не обладает полномочиями требовать расторжения договора аренды, судебная коллегия отклоняет, как несостоятельные, т.к. в соответствии с Положением, ДИЗО является уполномоченным (функциональным) органом Администрации <адрес> Республики ФИО3 в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом. Основными задачами ДИЗО являются: реализация в муниципальном образовании политики в сфере имущественных, земельных, жилищных отношений; управление и распоряжение муниципальным имуществом. В соответствии с возложенными на него задачами ДИЗО: осуществляет полномочия собственника муниципального имущества; разрешает вопросы в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом; обеспечивает управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности; заключает от имени муниципального образования договоры купли-продажи, аренды, найма, безвозмездного пользования, доверительного управления, иные договоры, предметом которых является имущество, находящееся в муниципальной казне, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства, акции (доли в уставном капитале) хозяйственных обществ; ведёт учёт договоров, предметом которых является муниципальное имущество; осуществляет контроль за соблюдением условий договоров, предметом которых является муниципальное имущество, в части своевременности и полноты поступления средств в местный бюджет.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции не установил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, и не применил указанные нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, что повлекло неправильное разрешение спора в части исковых требований о расторжении договора аренды.

С учётом вышеизложенного, судебная коллегия считает, что принятое по делу судебное постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нельзя признать законным, поскольку оно принято при неправильном определением обстоятельств, имеющих значение для дела, с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлёкшее неправильное разрешение спора, что согласно пунктам 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого решения в указанной части с принятием нового – об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка не является предметом апелляционного пересмотра на основании части 1 статьи 327. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (решение суда первой инстанции в данной части никем не обжаловано).

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 327-328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия-

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты Республики Крым удовлетворить.

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 мая 2023 года в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 19 января 2022 года отменить.

Принять по делу в данной части новое решение об удовлетворении указанных исковых требований.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером 90:25:060301:3237, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Восход, ул. Авроры, заключённый 19 января 2022 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты Республики Крым (арендодателем) и ФИО8, ФИО12 (арендаторами).

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке путём подачи в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции кассационной жалобы в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено и подписано 26 июля 2023 года.

Председательствующий

Судьи