Решение по делу № 2-102/2025 от 26.02.2025 - о признании распоряжений и акта ввода в эксплуатацию незаконными, возложении обязанности освободить земельный участок от входной группы.

Дело № 2-102/2025

55RS0005-01-2024-005741-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 26 февраля 2025 года

Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Мироненко М.А. при секретаре Подосинникове Т.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Советского административного округа города Омска, ФИО2 о признании распоряжений и акта ввода в эксплуатацию незаконными, возложении обязанности освободить земельный участок от входной группы,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратилась в суд с указанными требованиями к Администрации Советского административного округа города Омска, ФИО2, ссылаясь на то, что является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Распоряжением администрации САО г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> было переведено в нежилое для размещения офиса. При этом, согласно распоряжению Администрации округа, собственнику необходимо выполнить работы по перепланировке переводимого помещения в соответствии с представленным проектом. Проектом, в том числе, предусмотрено размещение отдельного входа в переводимое помещение, для чего на земельном участке планируется установка крыльца. Собственником <адрес> доме по указанному адресу является ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Администрацию САО г. Омска с заявлением об отмене данного распоряжения. ДД.ММ.ГГГГ администрацией изготовлен ответ, из которого следует отказ в удовлетворении заявления.

В настоящее время ФИО2 ведутся работы по перепланировке переводимого помещения в соответствии с представленным проектом, визуально видно, что существует отдельная входная группа с установленным крыльцом и лестничным спуском. Полагает обжалуемый отказ незаконным, необоснованным.

Мероприятия по переводу квартиры в нежилое помещение повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией и передачу ФИО2 части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, то есть уменьшение размера общего имущества.

Для перевода жилого помещения в нежилое, в силу положений ч.2 ст.40 Жилищного кодекса Российской Федерации, ФИО2 было необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Доказательства, подтверждающие наличие такого согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении ФИО2 перевода жилого помещения в нежилое, отсутствуют.

С учетом уточнения требований, просит признать незаконным отказ Администрации САО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ на заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительными распоряжения Администрации САО г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилое», № от ДД.ММ.ГГГГ «Об аннулировании и присвоении адреса объектам адресации, расположенным на территории Советского административного округа города Омска», акт приема в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ФИО2 в течение 6 месяцев с момента вступления судебного акта в законную силу привести в соответствие с имевшейся до издания распоряжения Администрации САО г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилое» технической документацией относительно фасадной части многоквартирного жилого дома соответствующую фасадную часть многоквартирного жилого дома, освободить принадлежащий собственникам дома земельный участок от входной группы с установленным крыльцом и лестничным спуском, обратиться в Управление Росреестра по Омской области за внесением соответствующих изменений в сведения ЕГРН. Взыскать с Администрации САО г. Омска и ФИО2 государственную пошлину.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 13) уточненные требования своего доверителя поддержал, привел основания, указанные в иске. Считает, что проведенная судебная экспертиза подтвердила доводы истца, что в связи с переустройством квартиры ответчика № произошло уменьшение общего имущества дома, а именно фасада и земельного участка. В результате обустройства крыльца ограничено право собственников на использование общедомовой частью земельного участка.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 97), в судебном заседании заявленные требования не признали. Суду пояснили, что ФИО2 являлась собственником <адрес>, общей площадью № кв.м., расположенной на № этаже <адрес> в г. Омске, в настоящее время помещение переведено в нежилое и имеет номер №. С целью перевода жилого помещения в нежилое, ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратилась в Администрацию округа с заявлением, ДД.ММ.ГГГГ выдано распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое. Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год – дату выдачи разрешения, для перевода жилого помещения в нежилое согласие всех собственников помещений МКД не требовалось. Ремонтные работы в помещении начались только в ДД.ММ.ГГГГ году, в настоящее время работы предусмотренные проектом завершены, ввиду соблюдения установленного порядка по переводу жилого помещения в нежилое, ДД.ММ.ГГГГ Администрацией САО г. Омска выдан акт приемки помещения в эксплуатацию, внесены изменения в ЕГРН. По инициативе ФИО2 проведено общее собрание собственников, решения оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, более 2/3 голосов принято решение о согласовании входной группы в нежилое помещение, полагают, что данным решением собственники выразили согласие на использование общего имущества. Решение общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ никем в установленном порядке оспорено не было и недействительным не признано. В соответствии с проектом выполнено устройство дверного проема на месте оконного проема без изменения проектной ширины проема. В помещении не был изменен ни один из параметров многоквартирного дома – высота, количество этажей, площадь. Проведенные работы не привели к надстройке, перестройке и расширению дома или помещений в нем, замене или восстановлению несущих строительных конструкций, не повлекли уменьшение общего имущества. Устройство отдельного входа и крыльца также не связано с изменением границ и размера использования части земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не представлено доказательств нарушения прав истца оспариваемым распоряжением, а также того, что произведенные работы создают угрозу жизни и здоровья граждан, осуществлены с нарушением норм и правил, влияют на устойчивость и прочность многоквартирного дома. Учитывая, что перевод жилого помещения в нежилое произведен в строгом соответствии с нормами действующего законодательства, на основании разрешения уполномоченного органа, просят отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Истец ФИО1, представители ответчика Администрации САО города Омска, третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участие не принимали, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, истец ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного на 6 этаже по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 7-8).

Ответчику ФИО2 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 117) принадлежала на праве собственности квартира №, общей площадью № кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже многоквартирного <адрес> в г.Омске.

Распоряжением Администрации САО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № прежнему собственнику Ш.О.В. разрешено перевести жилое помещение по адресу: <адрес> нежилое для размещения офиса. При этом, собственнику помещения необходимо выполнить работы по перепланировке переводимого помещения в соответствии представленным проектом; предъявить для приемки выполненных работ приемочной комиссии администрации САО г. Омска (т. 1 л.д. 6).

Согласно проекту перепланировки и переустройства квартиры № под офисы по адресу: <адрес> Советском административном округе, подготовленному <данные изъяты>, проектом предусмотрен демонтаж подоконной части лоджии и окна, демонтаж перегородки и монтаж металлического крыльца с лестницей. Расположение стояков отопления не меняется (т. 1 д. 230-247).

Распоряжением Администрации САО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № нежилому помещению по адресу: <адрес> присвоен новый адрес: <адрес>, помещение № (т. 1 л.д. 220).

ДД.ММ.ГГГГ приемочная комиссия администрации САО г. Омска приняла решение принять в эксплуатацию перепланированное и переустроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Советском административном округе (т. 1 л.д. 101).

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ответчика ФИО2 на нежилое помещение, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещение № (т. 1 л.д. 61-64).

Истец ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Администрацию САО г. Омска с заявлением, в котором указала, что перевод жилого помещения в нежилое помещение в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ возможен при получении согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, что ФИО2 получено не было; просила отменить распоряжение администрации о переводе жилого помещения № в <адрес> в нежилое (т. 1 л.д. 9-10).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация САО г. Омска отказала в отмене распорядительного акта и указала, что распоряжением Главы администрации округа от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, расположенная в многоквартирном <адрес> переведена в нежилое помещение. Перечнем документов, необходимых для предоставления в орган, осуществляющий перевод помещений, установленный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, действовавшим по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год представление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое не было предусмотрено, данный протокол в администрацию округа не предоставлялся. Учитывая, что ремонтно-строительные работы начаты в ДД.ММ.ГГГГ году, собственником переводимого помещения (квартира №) в администрацию округа представлен протокол общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ № о согласовании организации входной группы с установкой крыльца к данному помещению (т. 1 л.д. 11).

Поскольку в досудебном порядке в отмене распоряжений Администрации САО г.Омска ФИО1 было отказано, истец обратилась в суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что при переводе жилого помещения в нежилое внесены конструктивные изменения в общее имущество многоквартирного дома, также для отдельного входа оборудована лестница на придомовой территории, чем уменьшено общее имущество собственников помещений без полученного на то должного согласия.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению № эксперта ООО «<данные изъяты>», в результате проведения работ по перепланировке и переустройству жилого помещения (квартиры) №, расположенной по адресу: <адрес> нежилое помещение использовано следующее имущество многоквартирного дома:

- фасад многоквартирного жилого дома – при возведении входной группы произошло увеличение оконного проема по фасаду на 0,91 кв.м., что привело к его уменьшению на 0,91 кв.м.;

- земельный участок – опоры возведенного крыльца занимают 0,12 кв.м. земельного участка.

Технические решения, принятые проектом и выполненные при переустройстве и перепланировке соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других действующих норм и правил. Проведенные работы не нарушают конструктивную целостность здания, обеспечивают безопасную эксплуатацию строительных конструкций, не ухудшают противопожарное состояние здания, условия инсоляции жилых помещений смежных квартир. Проведенные работы по переустройству и перепланировке обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам помещений машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу требований ч. 2 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет указанные в данной правовой норме документы.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

В силу п.6 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.

Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Из содержания частей 5 - 9 названной статьи следует, что переводу жилого помещения в нежилое помещение сопутствует необходимое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения для обеспечения испрашиваемого использования такого помещения.

Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, требуемых для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения (часть 9 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пунктам «в», «е» части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Пунктами 1 - 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 287.6 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст.16 Федерального закона № 189-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Департаментом строительства Администрации г. Омска ДД.ММ.ГГГГ вынесено распоряжение о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства – жилого комплекса по <адрес> в Советском административном округе г. Омска, дом № на земельном участке с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 182-183).

Как установлено в судебном заседании, в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировке <адрес> в г. Омске, ФИО2 возведено крыльцо, которое находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, проведенная ФИО2 реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путем его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 следует, что исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Из представленного в материалы дела протокола № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, собственниками принято решение о согласовании входной группы в нежилое помещение по адресу: <адрес> установкой крыльца и лестничного спуска на площадь земельного участка, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного жилого дома. Из числа проголосовавших, дали согласие 91,27%, голосовали против 6,39%, воздержались 2,34% (т. 1 л.д. 103-105).

Таким образом, возведенная ФИО2 лестница к принадлежащему ей нежилому помещению занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а проектом реконструкции также предусматривается вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и требует получения согласия каждого из них.

При этом, судом отклоняется довод ответчика ФИО2 относительно того, что распоряжение на перевод жилого помещения в нежилое было вынесено Администрацией округа ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на 2017 год согласие всех собственников МКД для использования общего имущества многоквартирного дома не требовалось.

Действительно, часть 2 статьи 23 ЖК РФ Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» дополнена пунктом 6 относительно необходимости представления собственником помещения при переводе жилого помещения в нежилое в орган, осуществляющий перевод помещений, протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение о согласии собственников на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Кроме того, частью 9 статьи 23 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, для осуществления которого требовалось проведение перепланировки в соответствии с документом, подтверждающим принятие решения о переводе помещения, считается оконченным со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади и назначении такого помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Как усматривается из материалов дела, распоряжение Администрацией САО г.Омска действительно было вынесено ДД.ММ.ГГГГ, однако регистрация права ответчика на нежилое помещение в ЕГРН осуществлена лишь ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, окончание перевода жилого помещения в нежилое был осуществлен в 2021 году, когда положения Жилищного кодекса Российской Федерации действовали с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ.

Кроме того, часть 3 статьи 36 ЖК РФ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ также предусматривала, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, ФИО1, являясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, как законный владелец доли земельного участка, на котором расположен данный дом в силу ст.305 ГК РФ имеет право требовать устранения всяких нарушений ее прав, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника нежилого помещения, занявшего часть земельного участка без согласия собственников помещений.

Возведение ФИО2 пристройки к внешней стене дома повлекло внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома, то есть уменьшение размера общего имущества, что свидетельствует о реконструкции жилого дома, требующей в свою очередь предварительного согласия собственников помещений в этом доме.

Доводы стороны ответчика о том, что ФИО2 была использована незначительная часть общего имущества, не могут быть приняты во внимание. По смыслу ст. 36 ЖК РФ в случае, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения части общего имущества, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме должно быть получено независимо от размера или объема общего имущества, присоединяемого в результате реконструкции, перепланировки или переустройства.

Доводы ответчика относительно не представления истцом доказательств нарушения ее прав установленным крыльцом и лестничным спуском не имеют существенного правового значения, так как законность реконструкции многоквартирного дома законодателем не поставлена в зависимость от возможных нарушений прав истца. В данном случае юридическое значение имеет наличие согласия собственников многоквартирного дома на такую реконструкцию, которые в рамках настоящего дела получены не были.

Согласно части 1 и 3 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

В силу ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Таким образом, имеющимися в материалах дела доказательствами установлено, что входная группа к нежилому помещению, принадлежащему ФИО2, занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, осуществлена без получения положительного решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Устройство входной группы связано с изменением облика объекта и порядка пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, то есть ведет к изменению режима пользования общим имуществом многоквартирного дома и требует получения согласия всех собственников помещений в данном доме.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что возведение пристройки к фасадной части здания было совершено с нарушениями норм Жилищного кодекса Российской Федерации и на ФИО2 следует возложить обязанность привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, а также обратиться в Управление Росреестра по Омской области за внесением соответствующих изменений в ЕГРН.

При подаче искового заявления в суд, ФИО1 уплатила государственную пошлину в размере 6 000 рублей, что подтверждается чеком от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 5).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Поскольку требования истца удовлетворены, с ответчиков Администрации САО г. Омска и ФИО2 пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными распоряжения Администрации Советского административного округа города Омска № от ДД.ММ.ГГГГ «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> нежилое», и № от ДД.ММ.ГГГГ «Об аннулировании и присвоении адреса объектам адресации, расположенным на территории Советского административного округа города Омска».

Признать недействительным акт приемочной комиссии, назначенной распоряжением главы администрации Советского административного округа г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ №, о приемке в эксплуатацию перепланированного и переустроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.

Возложить на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № в течение 6 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда обязанность освободить принадлежащий собственникам многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> земельный участок от входной группы с установленным крыльцом и лестничным спуском, обратиться в Управление Росрестра по Омской области за внесением соответствующих изменений в ЕГРН.

Возложить на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, в течение 6 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда обязанность восстановить благоустройство земельного участка и целостность стен <адрес> в г. Омске в месте расположения и крепления входной группы.

Взыскать с Администрации Советского административного округа города Омска в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Омский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы в Первомайский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья М.А. Мироненко

Мотивированное решение составлено 12 марта 2025 года.