Решение по делу № 2-5159/2023 от 27.04.2023 - о признании права собственности.

Дело № 2-5159/2023

50RS0031-01-2023-004650-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«27» апреля 2023 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Захаровой Л.Н.,

при секретаре Вавиленковой М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО "494 УНР" о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании за ней права собственности на квартиру № №, расположенную по адресу АДРЕС; об обременении квартиры № №, расположенную по АДРЕС, общей площадью 50,8 кв. метров, со вспомогательными помещениями площадью 52,6 кв. метров, в пользу ПАО ТРАНСКАПИТАЛБАНК (ТКБ БАНК ПАО); о взыскании в пользу истца в счет возмещения расходов: на оплату государственной пошлины 23 044 руб., оплаты услуг представителя в размере 40 000 руб., почтовых расходов в размере 277 руб. 80 коп. и 700 руб. 80 коп., по оплате нотариальных услуг 1 700 руб., выписке из ЕГРН 510 руб.

В обоснование требований указала, что 13.12.2017 между ФИО1 и ОАО «494 Управление начальника работ» был заключен договор в форме предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в Предварительном договоре, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении 1 Предварительного договора, по которому ОАО «494 УНР» передает в собственность ФИО1, а ФИО1, принимает в свою собственность 2-комнатную квартиру № №, общей площадью 50,8 квадратных метров (п.5 ст. 15 ЖК РФ), площадью всех помещений 52,6 квадратных метров (с учетом не отапливаемых помещений), на 5 (пятом) этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС. Свои обязательства по договору истец исполнила, оплатив всю сумму по договору в размере 5 608 743,00 руб., однако ответчик свои обязательства по договору не исполнил, квартира передана истцу по акту в пользование, однако реализовать свое право на государственную регистрации права собственности не может.

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ОАО «494 Управление начальника работ» в судебное заседание явилась, просила исковые требования о признании права собственности удовлетворить, представила отзыв.

Представитель третьего лица ФГКУ ЦТУИО Минобороны РФ явился, просил приостановить производство по делу до вступления в законную силу решения суда по делу № А41-36077/2021, представил отзыв.

Третьи лица: Министерство обороны РФ, УФСГРКиК по МО, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в судебное заседание представителей не направили, извещены надлежащим образом.

Третьи лица: Представитель ТКБ БАНК ПАО в судебное заседание не явился, в адрес суда направил отзыв, в котором считает требования истца основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой, защита гражданских прав осуществляются, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что 13 декабря 2017г. между ФИО1, и ОАО «494 УНР» был заключен договор в форме предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в Приложении 1 Предварительного договора, по которому ОАО «494 УНР» передает в собственность ФИО1, а ФИО1, принимает в свою собственность 2-комнатную квартиру № №, общей площадью 50,8 квадратных метров (п.5 ст. 15 ЖК РФ), площадью всех помещений 52,6 квадратных метров (с учетом не отапливаемых помещений), на 5 (пятом) этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС.

В соответствии с Актом об исполнении денежных обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору № купли-продажи недвижимого имущества от 13 декабря 2017 года в соответствии с п. 3.3 предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от 13 декабря 2017 года, стороны пришли к соглашению, что ФИО2 в полном объеме выполнила свои обязательства по выплате ОАО «494 УНР» суммы гарантийного взноса в размере 5 608 743 руб. 00 коп., указанном в п. 3.2. Договора, что подтверждается чек-ордером Сбербанка № филиал № 1046 № 165 от 27.11.2017г. на перевод денежных средств в размере 100 000 руб. на расчетный счет ОАО 494 УНР в качестве платежа по авансовому соглашению № от 18 ноября 2017 года; платежным поручением ТКБ БАНК ПАО № от 13.12.2017г. на перевод денежных средств в размере 5 508 743 руб. 00 коп. на расчетный счет ОАО 494 УНР в качестве оплаты по предварительному договору № от 13 декабря 2017г.

Таким образом, в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, квартира, указанная в п. 1.1 предварительна договора, считается находящейся в залоге у ТКБ БАНК ПАО, в силу закона, с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.

Права Банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру удостоверяется Закладной по правилам Главы III Федерального закона «Об ипотеки (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ.

На момент заключения между Истцом и Ответчиком предварительного договора, дом в котором расположена Квартира введен в эксплуатацию, также указанному дому присвоен адрес

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от 27декабря 2016 года, выданным Департаментом строительства Министерства обороны Российской Федерации, руководствуясь статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объекта капитального строительства (корпус 7), расположенного по адресу: АДРЕС введен в эксплуатацию.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 10.03.2017 года № 973 согласно п. 1, Многоэтажному жилому комплексу с объектами инфраструктуры в составе жилых корпусов 7,8 с сетями и открытой многоэтажной автостоянкой корпуса 12» корпус 7, общей площадью 20104,50 кв.м., расположенному на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, №, № присвоен адрес: АДРЕС.

Согласно Акту приема-передачи от 25 декабря 2017 Ответчик передал, а истец принял во временное пользование и владение Квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС, согласно заключенному 25 декября 2017 г. договору пользования №.

Таким образом, Сторонами обязательства фактически исполнены.

Строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, указанное нежилое помещение по результатам строительства и инвестиционной деятельности подлежат передаче ответчиком, согласно взятым на себя обязательствам истцу, Квартира ответчиком передана, и принята истцом.

В настоящее время Истец несет бремя расходов по содержанию Квартиры, Истцом в полном объеме исполнены обязательства в части оплаты стоимости Квартиры. Иных лиц, которые могут претендовать на указанную Квартиру, не имеется.

Согласно п. 2.1.2. Предварительного договора. Продавец обязан подписать с Покупателем Основной договор в течении 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру, но в любом случае не позднее 30 июня 2019 года (в редакции Дополнительного соглашения от 24.04.2020г. не позднее 26 января 2021 года). Осуществить мероприятия, направленные на получение необходимых документов от организаций, учреждений в пределах своих полномочий, направленных на формирование достаточного пакета документов для регистрации прав собственности Покупателя на Квартиру, подачу его в орган, осуществляющий государственную регистрацию; получить из органа, осуществляющего государственную регистрацию, правоустанавливающие документы на Квартиру и передать их Покупателю.

Однако по настоящее время данные пункты Предварительного договора так и не были исполнены Продавцом.

Правоустанавливающие документы на Квартиру не были получены и соответственно не переданы Покупателю.

Также из материалов дела следует, что во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 2 августа 2005 года № 1791-р между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 02 ноября 2005 года № 01-8/318.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ, заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных вышеназванным инвестиционным контрактом.

В дальнейшем между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ подписаны акты (протоколы) приема-передач квартир и нежилых помещений: 15 ноября 2010 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; от 11 мая 2011 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; от 09 сентября 2016 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; АДРЕС.

Это также следует из текста распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02 августа 2005 года № 1791-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке, площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: АДРЕС».

В распоряжении указано, что в соответствии со ст.ст.125, 298 ГК РФ, Федеральным законом РФ от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 года № 691 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», на основании обращения Минобороны России от 14 апреля 2005 года № 156/1/2/1153 и с учетом протокола № 2 от 12 ноября 2002 года заседания конкурсной комиссии Квартирно-эксплуатационного управления Командования специального назначения, согласиться с предложением Государственного учреждения Московской квартирно-эксплуатационной части района (далее - заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счет средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально- культурной сферы общей площадью 117 732 кв.м, (в том числе не менее 107 890 кв.м, общей площади квартир, не менее 9 842 кв.м., общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района (кадастровый №), имеющем адресные ориентиры: АДРЕС, со сносом 33 зданий и сооружений согласно приложению.

Во исполнение указанного распоряжения, между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 2 ноября 2005 года № 01-8/318 «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: АДРЕС».

Дополнительным соглашением № 3 к инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 года, в него внесены изменения наименования стороны, вместо «Государственное учреждение Московская квартирно-эксплуатационная часть района» заказчиком является «Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации».

Дополнительным соглашением № 13 к инвестиционному контракту от 03 февраля 2012 года определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства об Российской Федерации заказчиком является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.

Согласно п. 6.3.1 Контракта, финансирование строительства 100% возложено на инвестора.

Инвестор свои обязательства по Контракту исполнил в полном объеме - передал предусмотренную Инвестконтрактом долю РФ в размере 21537,8 кв.м. общей жилой площади, что составляет 11,89 %

Вместе с тем, со стороны Заказчика строительства согласно Контракту, вкладом является земельный участок площадью 13 га. Однако, передано лишь 10.9137га.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, а ст. 310 ГК РФ - односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В целях соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора в адрес ответчика была направлена письменная претензия с требованием заключения с истцом основного договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), которая осталась без удовлетворения.

Таким образом, сторонами обязательства фактически исполнены.

В настоящее время дом по указанному адресу в установленном порядке введен в эксплуатацию, произведены замеры БТИ, присвоен почтовый адрес, но Основной договор с истцом не заключен, право собственности на имя истца не зарегистрировано.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 432 и 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Таким образом, стороны, достигнув соглашения по существенным условиям договора, фактически исполнили их.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Истец, надлежащим образом исполнив свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика.

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Спорное жилое помещение прошло технический учет.

В соответствии со ст. 25 ч. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Отсутствие регистрации права собственности за ответчиком, которому согласно инвестиционному контракту должна быть передана квартира, не позволяет сторонам заключить основной договор, а истцу, выполнившему все обязательства и получившего квартиру в пользование, оформить право собственности на неё. По смыслу ст.429 ГК РФ, к рассматриваемому договору необходимо применять правила договора купли-продажи. Применяя положения п. 1 ст. 432 ГК РФ договор между сторонами считается заключенным, поскольку в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Доводы представителя третьего лица – ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России, относительно того что спорное жилое помещение входит в долю Российской Федерации по условиям инвестиционного контракта, суд находит необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положениями статьи 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с которыми, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, наличие спора между ответчиком и третьим лицом относительно исполнения обязательств по инвестиционному контракту, не должно ухудшать положение истца, как добросовестного лица, который, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретал у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Суд определяет необходимым компенсировать расходы истца по уплате госпошлины в размере 23 044 руб., почтовые расходы в размере 977 руб., 80 коп., расходы на изготовление нотариальной доверенности в размере 1 700 руб.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Суд полагает с учетом разумности взыскать в пользу истца в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя 30 000 руб.

На основании ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 2-х комнатную квартиру № №, расположенную по адресу АДРЕС, общей площадью 50, 8 кв.м., со вспомогательными помещениями площадью 52, 6 кв.м.

Жилое помещение –2-х комнатную квартиру № №, расположенную по адресу АДРЕС, общей площадью 50, 8 кв.м., со вспомогательными помещениями площадью 52, 6 кв.м. обременить залогом (ипотекой) в пользу ПАО ТРАНСКАПИТАЛБАНК (ТКБ БАНК ПАО).

Взыскать с ОАО «494 Управление Начальника работ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 23 044 руб., в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг 30 000 руб., в счет возмещения почтовых расходов 977 руб., 80 коп., расходов по оплате нотариальных услуг 1 700 руб., выписки из ЕГРН 510 руб.

Взыскать с ОАО «494 Управление Начальника работ» (ИНН <***>) государсвтенную пошлину в доходо местного бюджета 13 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Л.Н. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 02 мая 2023 года