Решение по делу № 2-567/2024 от 16.04.2025 - о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки.

УИД 17RS0017-01-2023-006153-20

Дело № 2-77/2025 (2-567/2024; 2-7251/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кызыл 16 апреля 2025 года

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе

председательствующего Верещагиной Ю.Н.,

с участием прокурора Дугер А.О.,

при секретаре Шыырап М.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О1 к ОЭН, К, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

О1. обратился в Кызылский городской суд с исковым заявлением к ОЭН о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного от ДД.ММ.ГГГГ между О1 и ОЭН; применении последствий недействительности сделки, а именно возврате истцу двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ приобрел квартиру по вышеуказанному адресу, которую в последующем его сестры ОЭН и ОЭН сдавали в аренду. В связи с чем истец был вынужден заключить договор аренды жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, где проживает по настоящее время. Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи спорной квартиры, полагает, что данная сделка является недействительной, так как в силу своего психического состояния истец не мог понимать значение своих действий, руководить ими. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ О1. подвергся физическому насилию со стороны зятя - мужа ОЭН Вследствие указанных действий у истца возникли головные боли, головокружения и слуховые галлюцинации, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ему назначено лечение и он находился в таком состоянии, что не был способен понимать значение своих действий. Примерно через месяц на сайте «Госуслуги» ему стало известно об отчуждении квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу. Поскольку состояние истца не улучшалось, он был госпитализирован в психиатрическую больницу, где проходил лечение с 11.08 до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку указанная сделка нарушает его жилищные права, просит признать сделку купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительной, применить последствия недействительности сделки, обязав ответчика возвратить в натуре все полученное по сделке.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена К

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены К, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетней К, ПАО Сбербанк России.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечена С, изменен статус ПАО Сбербанк России на соответчика, исключив его из числа третьих лиц.

В ходе рассмотрения дела требования иска были уточнены, просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный от ДД.ММ.ГГГГ между ОЭН и К, применить последствия недействительности сделки и обязать К вернуть истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; взыскать в пользу истца с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Истец О1. в судебном заседании требования иска с учетом заявленных утонений поддержал в полном объеме, дополнительно суду пояснил, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> приобретена за счет средств ипотечного кредита в 2016 г. До 2018 г. истец вносил платежи по кредиту, так как работал в ООО «Лунсин». После того, как заболел, собственных доходов не имел, ипотеку оплачивал отец истца. В 2021 г. отец истца отказался оплачивать платежи по кредиту, О1. переехал в квартиру по адресу: <адрес>. Сестры предлагали ему лечь в больницу, для того, чтобы получить страховку, которой бы покрылась задолженность по ипотечному кредиту, на что истец ответил отказом. Указал, что проходил лечение в стационаре, иногда происходили прояснения в разуме, в один из таких моментов, истец проверил на сайте «Госуслуги» свое имущество и обнаружил, что спорной квартиры в его собственности нет. В 2023 г. О1 установлена инвалидность II группы бессрочно, диагноз «параноидная шизофрения».

В судебное заседание не явились представители истца Т, С, извещались о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик ОЭН в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что истец приобрел квартиру по адресу: <адрес>, в ипотеку, оплачивал ипотечные платежи на протяжении 1,5-2 лет. ДД.ММ.ГГГГ или 2020 гг. (точно год не помнит) ответчик пришла в гости к О1, его супруга пояснила, что он не выходит из комнаты, ведет себя неадекватно, после О1. раздетым выбежал на улицу, после чего был помещен в психиатрическую больницу, где проходил лечение на протяжении 3 мес. Супруга истца отказалась оплачивать платежи по кредиту, отказалась от квартиры, начали поступать звонки из Банка о том, что необходимо произвести гашение задолженности по кредиту. На семейном совете было принято решение переселить истца в однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, а спорную квартиру сдавать в аренду. В 2020 или 2021 гг. ответчик продала дом, расположенный по адресу: <адрес>, а денежные средства, полученные от продажи дома, передала истцу для погашения кредита. Денежные средства были переданы в здании Сбербанка наличными деньгами, которые О1. внес в кассу Банка. Ипотечный кредит был погашен полностью, этому событию истец был рад. При заключении оспариваемого договора купли-продажи квартиры О1. находился в адекватном состоянии, в здравом уме. Согласия на отчуждение квартиры от супруги истца не было получено, так как на момент совершения сделки брак был расторгнут. После заключения оспариваемой сделки, ответчик произвела гашение задолженности по коммунальным платежам в размере 280 000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика ОЭН Х, действующая на основании ордера, исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, дополнительно пояснила, что сделка заключена О1 добровольно, с целью погашения долга по ипотечному кредиту, так как отец истца в силу возраста отказался вносить ежемесячные платежи, а арендных платежей не было достаточно для ежемесячного взноса по ипотеке. ОЭН продала недвижимое имущество (жилой дом), находящееся у нее в собственности и погасила за О1 ипотеку. Денежные средства за квартиру истцу были переданы по расписке. К заявленным требованиям просила применить срок исковой давности.

Представитель ответчика К - Ч в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что К является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Ответчик К, представитель ответчика ПАО Сбербанк России, третье лицо К, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетней К, в судебное заседание не явились, будучи извещенными о нем надлежащим образом.

От представителя ПАО Сбербанк России по доверенности С поступили письменные возражения на иск, согласно которым, представитель Банка просила применить срок исковой давности к заявленным требованиям, а также учесть то обстоятельство, что Банк является добросовестным залогодержателем в отношении спорного объекта недвижимости.

Третье лицо С, в судебное заседание не явилась, извещалась судом о времени и месте рассмотрения дела в телефонном режиме, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, указала, что претензий в отношении спорной квартиры не имеет.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ продавец ОЛ продала, а покупатель О1. купил недвижимое имущество – 2-х комнатную благоустроенную квартиру, расположенную на 5 этаже 9-этажного дома по адресу: <адрес>.

Стоимость объекта составляет 2 750 000 руб., часть стоимости объекта в сумме 550 000 руб. оплачивается за счет собственных средств покупателя, а часть стоимости объекта в сумме 2 200 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных О1, в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ПАО «Сбербанк России».

Как следует из свидетельства о расторжении брака I-ЛЖ № брак между О1. и ОВ прекращен ДД.ММ.ГГГГ на основании решения мирового судьи судебного участка № <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между О1 и ОЭН заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру по адресу: <адрес>.

Из п. 3 договора следует, что квартира оценивается и продается за 2 000 000 руб., которая уплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора.

Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) (п. 5 договора).

Из п. 12 договора следует, что настоящая сделка не является мнимой (совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия), не является притворной (совершенной с целью прикрыть другую сделку), совершается не под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для сторон условий.

На регистрацию сделки приходили обе стороны: и истец, и ответчик ОЭН, изменений в договор с момента его заключения до момента государственной регистрации перехода права собственности не внесли, о приостановлении регистрации сделки истцом соответствующего заявления в Управление Росреестра не подавалось.

ДД.ММ.ГГГГ между ОЭН и К заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Стоимость объекта составляет 6 450 000 руб., часть стоимости объекта в сумме 968 000 руб. покупатель оплачивает за счет собственных средств, часть стоимости объекта в сумме 5 482 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПАО Сбербанк России.

Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что на дату рассмотрения спора правообладателем квартиры является К, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, ограничения прав ипотека в силу закона, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ 360 мес. с даты фактического предоставления кредита, в пользу ПАО Сбербанк России.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац первый пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у лица в момент совершения сделки, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.

Обращаясь с требованием о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки О1. ссылается на то, что в момент ее заключения он не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

В материалы дела предоставлена справка №, выдана лечащим врачом ГБУЗ РТ «Респсихбольница» Монгуш А-К. о том, что О1. с 2018 г. состоит на учете у психиатра с диагнозом F 20.014.

Из скриншота переписки в мессенджере Viber на тувинском языке, без даты отправления смс-сообщений, «ОЭН» следует: «Начал ум проясняться, что тогда происходило, потихоньку начинаю вспоминать».

Согласно справке МСЭ-2023 № О1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения установлена инвалидность второй группы бессрочно по общему заболеванию.

В ответе на запрос суда с исх. № от ДД.ММ.ГГГГ заместитель главного врача по МЧ ГБУЗ РТ «Респсихбольница» указал, что О1 состоит на учете у врача-психиатра с 2018 г., неоднократно получал стационарное лечение, курировался с диагнозом: «Острое полиморфное психическое расстройство с симптомами шизофрении». В 2021 году госпитализирован один раз, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, когда диагноз был пересмотрен на шизофрению. Последняя госпитализация с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Получить ответ на экспертный вопрос «Мог ли понимать значение своих действий и руководить ими в период лечения, а также ДД.ММ.ГГГГ?», возможно только при судебно-психиатрической экспертизе.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

В соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно заключению комиссии врачей судебно-психиатрических экспертов от 30.08.2024 № 333, психическое состояние при поступлении и в динамике: В ясном сознании. Цель экспертизы понимает правильно. В отделении в течение всего периода пребывания был безынициативным, бездеятельным, держался среди больных, но обособленно, жалоб не предъявлял. За текущей датой не следил. Какие-либо психотические расстройства у себя отрицал. Отмечались неустойчивость настроения, обстоятельность мышления, маловыразительность эмоциональных реакций. Сообщил, что временами думает о дочери, которая живет в Казахстане. Когда вспоминает дочь, начинается улыбаться, радуется, что возобновил общение с дочерью. Планирует устроиться на работу, но в то же время переживает, что «во время приступов не сможет работать». Последовательно сообщает анамнестические сведения до начала болезни, период начала болезни и во время приступа сообщает частично, был излишне обстоятелен. Рассказывает, что после смерти матери целыми днями лежал, было плохо, не мог даже приготовить себе еду, кушал 1 раз в сутки, гигиенические процедуры не выполнял, за собой не следил. Неохотно говорит о госпитализациях в психиатрический стационар, становится скрытным, о перенесенных болезненных переживаниях говорит коротко, неохотно, тихим голосом, говорит, что ранее была тревога, страх, плохо спал, принимает закрытую позу, сидит скрестив руки и ноги, периодически теребит кисти рук. Зрительный контакт удерживает на короткое время, взгляд становится беспокойным. Внешне опрятен. В поведении спокоен, упорядочен. Интеллект соответствует полученному образованию. По материалам дела, сообщил, что квартиру купил сам в ипотеку в 2018году, «за 2 миллиона рублей». Когда работал, платежи вносил сам своевременно, затруднения стал испытывать после увольнения. Поясняет, что «отец помогал, он постоянно отправлял деньги» для внесения очередного платежа по ипотеке. Отрицает, что образовалась задолженность, но тут же соглашается, что родственники настаивали на продаже квартиры в связи с долгами. Жалуется, что его еще избили в связи с отказом продажи квартиры. Отрицает, что подписывал какие-либо документы и договора. Считает, что «в договоре купли-продажи стоит не его подпись», что «они подделали ее», что он «не собирался продавать». Поясняет, что с родственниками в настоящее время «не общается», «подал на них в суд о признании сделки недействительной». Об отце сообщил, что он находится в Москве, на частых гастролях, с ним давно не общался. Сон, аппетит не нарушены. Критика к своему состоянию и сложившейся ситуации снижены, прогностические функции нарушены.

На основании экспериментально-психологического исследования экспертная комиссия пришла к заключению, что О1 страдал ранее и страдает в настоящее время хроническим психическим расстройством в виде: «Шизофрении, параноидной формы, приступообразное течение с нарастающим дефектом личности в эмоционально-волевой сфере» (шифр F20.014 по МКБ-10). Об этом свидетельствуют данные анамнеза об изменении в психическом состоянии, когда появились бредовые идеи отношения, нарушение восприятия, галлюцинаторная симптоматика на аффективно измененном фоне с нарушением критичности к своему состоянию, поведению, суицидальные намерения обусловившие наблюдение у психиатра с последующей неоднократной госпитализацией в психиатрический стационар. Данное заключение подтверждается и результатами настоящего обследования, выявившего у О1. неустойчивость настроения, нарушения мышления, маловыразительность эмоциональных реакций, социальной дезадаптации, а также снижение критических и прогностических функций. Как показывает психолого-психиатрический анализ материалов гражданского дела, медицинской документации в сопоставлении с результатами настоящего обследования, в исследуемый период у О1. отмечались неустойчивость настроения, нарушения сна, мышление с элементами соскальзывания, нарушения в эмоционально-волевой сфере, нарушение критической и прогностической функции, низкий уровень социальной адаптации, а также личностные особенности в виде отгороженности, отчужденности; противоречивость реакций, демонстративность, зависимость от средовых воздействий, тенденция к избеганию ответственности, избирательность в контактах, менее беспечный подход к решению проблем; всплески активности быстро сменяются фазой пассивности, что создает почву для внутреннего конфликта; недоверчивость, переживание чувства обиды, стремление улучшить впечатление о себе в глазах значимых окружающих; сензитивность в отношении критических замечаний в свой адрес; иррациональные способы противодействия недоброжелательности окружающих, склонность преувеличивать враждебное отношения к себе других. Указанное психическое расстройство, в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали О1. способности понимать значение своих действий и руководить ими ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в период прохождения лечения.

Суд, признает экспертное заключение допустимым и достоверным доказательством по делу, заключение составлено комиссией квалифицированных специалистов ГБУЗ РТ «Респсихбольница», имеющих необходимую квалификацию и многолетний стаж экспертной работы; заключение комиссии экспертов научно обоснованно, базируется на специальных познаниях в области судебной медицины, психологии и психиатрии, основано на изучении всех имеющихся медицинских документов, касающихся состояния здоровья О1, при этом эксперты не заинтересованы в исходе дела и были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

Не соглашаясь с требованиями истца, а также с утверждением о том, что в момент заключения оспариваемого договора психическое состояние О1 не позволяло ему понимать значение своих действий и руководить ими, сторона истца ОЭН ссылается на показания свидетеля Д

В судебном заседании свидетель Д суду пояснила, что приходится сестрой истца О1. и ответчика ОЭН, О1. приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>. Квартира приобретена за счет средств ипотечного кредита. Из-за состояния здоровья О1. не смог оплачивать платежи. ОЭН предложила О1 приобрести квартиру и погасить ипотеку. Отец истца переговорил с ним, получил согласие на сделку. В счет квартиры по вышеуказанному адресу, О1 намеревались передать в единоличную собственность однокомнатную квартиру, в которой последний в настоящее время проживает. Для оформления перехода права собственности стороны обратились к нотариусу, который подготовил текст договора купли-продажи квартиры, при наборе текста договора, у сторон были истребованы паспорта, нотариус также интересовался у О1 о его действительном намерении продать квартиру. Кроме того, перед сделкой ОЭН была на приеме у лечащего врача истца, который подтвердил, что О1. находится в нормальном психическом состоянии. Регистрация сделки производилась через МФЦ, после перехода права ОЭН пришлось оплачивать долги по коммунальным платежам в размере 280 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности.

В данном случае свидетельскими показаниями не может быть подтвержден факт наличия или отсутствия психического расстройства и его степени, поскольку для этого требуются специальные познания, каковыми, ни свидетель, ни суд не обладают. На основании чего, суд относится критически к показаниям свидетеля, полагая, что свидетель не подтвердил факты, свидетельствующие об особенностях поведения истца, совершаемых им поступках, действиях и отношении к ним.

Таким образом, спорное недвижимое имущество выбыло из владения О1 в момент, когда он не понимал при совершении оспариваемой сделки значения своих действий и не могла ими руководить, при отсутствии ее воли, как собственника имущества, на выбытие имущества из его владения.

Кроме того, представленная ответчиком расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получение О1 суммы 1 963 000 руб. и обязании вернуть ее через один месяц, не подтверждает факт передачи ему указанной денежной суммы ответчиком в счет оплаты стоимости спорной квартиры, расписка составлена ранее получения денежных средств по договору (ДД.ММ.ГГГГ), при этом общая сумма переданных О1 ответчику денежных средств в соответствии с данной расписки составляет сумму меньше, чем установлена цена квартиры по спорному договору.

Проживание ответчика ОЭН в спорной квартире, оплата ею коммунальных платежей, перечисление денежных средств на счет истца О1 не подтверждают факт отсутствия у истца воли на заключение спорного договора, с учетом заинтересованности в данном жилом помещении ответчика, предлагавшего истцу передать в единоличную собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (согласно представленной выписки из ЕГРН спорная квартира находится в общей долевой собственности ОЭН, О1, ОН, ОНД, по 1/5 доли у каждого).

Доводы иска о том, что до подписания оспариваемого договора О1. подвергался насилию со стороны ответчика, в подтверждение чему предоставил постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что 19.03.2021в квартире по адресу: <адрес>, муж сестры ДБ в присутствии ОЭН и ОЭН избил истца, не имеют правового значения, поскольку истец просил признать сделку недействительной в связи с тем, что не понимал значения своих действий и не мог ими руководить, в связи с данным основанием иска судом назначалось проведение психиатрической экспертизы. Иные основания признания сделки недействительной истцом не заявлялись, судом не рассматривались.

Выпиской по счету заемщика, справкой о закрытии кредита подтверждается факт того, что истец произвел оплату стоимости квартиры в полном объеме, обременение в отношении квартиры было снято, запись об ипотеке в ЕГРН погашена. Ответчик, полагая, что у него возникли убытки в размере выплаченной им банку задолженности по ипотечному кредиту за истца, не лишен права обратиться к последнему за взысканием убытков.

Оценивая пояснения сторон, показания допрошенного в судебном заседании свидетеля, заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы, установив, что в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи О1. был лишен способности к свободному волеизъявлению, не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, суд приходит к выводу о том, что имеются правовые основания для признания договора купли-продажи комнаты, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между О1 и ОЭН, недействительным, а также договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ОЭН и К - ничтожным, применении последствий недействительности сделок путем возврата квартиры по адресу: <адрес>, в собственность О1 с прекращением права собственности К на спорное жилое помещение и обязании ОЭН вернуть К денежные средства, полученные за продажу спорной квартиры.

Доводы ответчика К о признании ее добросовестным приобретателем, суд отклоняет как несостоятельные.

Так, ДД.ММ.ГГГГ К обратилась в Агентство недвижимости Агентство «PRO Недвижимость» с целью подбора объекта недвижимости (договор № на оказание услуг по приобретению объекта недвижимости).

Из Акта осмотра объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что произведен осмотр квартиры по адресу: <адрес>, Ангарский бульвар, <адрес>.

Квартира была проверена на предмет наличия обременений, правопритязаний и иных ограничений.

Право собственности К зарегистрировано в установленное порядке ДД.ММ.ГГГГ, с существующими ограничениями (обременениями) права в виде ипотеки в силу закона. Права кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, законным владельцем которой в настоящее время является ПАО «Сбербанк России».

Как следует из справки о задолженности заемщика К по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, остаток долга составляет 5 374 241,09 руб.

К, К, К поставлены на регистрационный учет по адресу: <адрес>, Ангарский бульвар, <адрес>, что следует из поквартирной карточки, выданной ООО УК ЖЭУ «Жилой квартал».

То обстоятельство, что квартира приобреталась за счет, в том числе, кредитных средств, при заключении кредитного договора банком проверялись документы, не свидетельствует само по себе о правомерности сделки.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Возможность признания лица добросовестным приобретателем в соответствии с действующим законодательством поставлена в зависимость от соблюдения всей совокупности условий, изложенных в пункте 1 статьи 302 ГК РФ, а именно: добросовестный приобретатель должен доказать, что он не знал и не должен был знать о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать; истребуемая вещь приобретена им возмездно и выбыла из владения собственника либо лица, которому она была передана собственником во владение, по их воле.

Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

Поскольку, в соответствии с пунктом 1 статьи 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, соответственно, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

Следовательно, имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилое помещение и других обстоятельств.

Принимая во внимание, что выбытие спорного имущества из владения истца произошло помимо ее воли, добросовестность ответчика К правового значения при разрешении настоящего дела не имеет, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

Ссылка на то, что Банк является добросовестным залогодержателем, залог сохраняется, судом отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основания для возникновения и прекращения залога установлены параграфом 3 главы 23 ГК РФ, положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Из пп. 7 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ следует, что залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (ст. ст. 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 353 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Таким образом, прекращение залога - это правовые последствия признания сделки недействительной и истребования имущества в связи с этим обстоятельством. Участники спорных отношений в настоящем деле не ссылались на прекращение залога, в том числе по основаниям, содержащимся в статье 352 Гражданского кодекса РФ.

Банк был привлечен к участию в деле в качестве ответчика, о рассмотрении дела извещался надлежащим образом, распорядился своими процессуальными правами, предусмотренными статье 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по своему усмотрению.

Поскольку в рассматриваемом случае разрешение вопроса о действительности сделки купли-продажи, послужившей основанием для регистрации права собственности покупателя (залогодателя), поставлено в зависимость от добросовестности последнего, исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота следует исходить из того, что залогодержатель вправе самостоятельно использовать аналогичный способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность. Правом на обращение со встречным иском о сохранении залога как добросовестный залогодержатель в рамках рассматриваемого спора банк не воспользовался.

Сторона ответчика полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленному требованию.

На основании пункта 2 статьи 181 ГК РФ иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Следовательно, срок исковой давности по иску о признании недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, начинает течь со дня, когда этот гражданин узнал или должен был узнать не только о факте, но и о содержании заключенной им сделки, поскольку именно содержание сделки отражает волю сторон, ее совершивших.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

С настоящим исковым заявлением О1. обратился в Кызылский городской суд только ДД.ММ.ГГГГ, что усматривается из штампа на тексте искового заявления, то есть по истечению одного года с момента заключения спорной сделки.

В юридически значимые периоды (ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ) истец страдал и в настоящее время страдает психическим расстройством – параноидной шизофренией, в 2018,2019,2021,2022 получал лечении в психиатрическом стационаре, что лишает истца возможности адекватно осмысливать объективную реальность, учитывать и критически оценивать правовые последствия своих действий. Указанные личностные и дефицитарные нарушения когнитивной и эмоционально-волевой сфер лишали О1 при подписании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ понимать значение своих действий и руководить ими, поэтому причины пропуска срока исковой давности для оспаривания сделок являются уважительными, пропущенный срок исковой давности подлежит восстановлению.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Иск о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подп. 1 п.1 ст. 333.36 НК РФ, в связи с этим государственная пошлина в размере 38 425 руб. подлежит взысканию с ответчика ОЭН, в размере 20 225 руб. с К в доход местного бюджета в связи с удовлетворением судом исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования О1 к ОЭН, К, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный от ДД.ММ.ГГГГ между О1 (паспорт №) и ОЭН (паспорт №).

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный от ДД.ММ.ГГГГ между ОЭН (паспорт №) и К (паспорт №).

Исключить запись о государственной регистрации права собственности К (паспорт №) № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объект недвижимости – квартиры по адресу: <адрес>.

Восстановить в ЕГРН сведения о принадлежности О1 (паспорт №) в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> бульвар, <адрес>.

Указанное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязать ОЭН (паспорт №) по вступлению в законную силу решения суда вернуть К (паспорт №) денежные средства, переданные в качестве оплаты стоимости квартиры по адресу: <адрес>, в сумме 6 450 000 рублей.

Обязать К (паспорт №) по вступлению в законную силу решения суда вернуть О1 (паспорт №) квартиру по адресу: <адрес>.

Взыскать с ОЭН (паспорт №) государственную пошлину в размере 38 425 рублей в бюджет муниципального образования городского округа «<адрес> Республики Тыва».

Взыскать с К (паспорт №) государственную пошлину в размере 20 225 рублей в бюджет муниципального образования городского округа «<адрес> Республики Тыва».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня составления судом решения в окончательной форме через Кызылский городской суд Республики Тыва.

Председательствующий Ю.Н. Верещагина

Мотивированное решение изготовлено и подписано 30 апреля 2025 года.