№ 2-423/2025

10RS0018-01-2025-000477-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Суоярви 23 декабря 2025 года

Суоярвский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи В.Г. Ерохиной,

с участием прокурора А.А. Айвазяна,

при секретаре И.А. Маловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Суоярвского района в интересах к ФИО1, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании недействительными результаты кадастровых работ, аннулировании и исключении из ЕГРН сведений об объекте недвижимости, признании ничтожной сделки купли-продажи от хх.хх.хх г., аннулировании записи о регистрации права собственности,

установил:

Иск заявлен по тем основаниям, что хх.хх.хх г. зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером №. хх.хх.хх г. ответчиками заключен договор купли-продажи, на основании которого в собственность ФИО1 перешел земельный участок с кадастровым номером № для эксплуатации жилого дома. Выкупная стоимость участка составила 16496,94 руб., кадастровая стоимость – 659877,64 руб. Государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок осуществлена хх.хх.хх г.. В ходе проведенного хх.хх.хх г. осмотра прокуратурой было установлено, что на земельном участке расположена постройка, не имеющая прочной связи с землей, которая не является объектом недвижимости, не является жилым и не пригодно для проживания. После регистрации строения, не отвечающего признакам недвижимости, ФИО1 приобрела право собственности на участок не по его рыночной стоимости, а существенно меньше, тем самым минимизировала материальные затраты на его приобретение и исключила возможность реализации участка на торгах. Ссылаясь на указанные обстоятельства, прокурор просил суд: признать недействительными результаты кадастровых работ по образованию объекта недвижимости с КН № аннулировать и исключить из ЕГРН сведения об объекте недвижимости - жилом здании с КН №, признать ничтожным договор купли-продажи № от хх.хх.хх г. земельного участка, площадью ... кв.м. с КН №, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, площадью ... кв.м. с КН №.

К участию в деле судом привлечены: в качестве соистца - МТУ Росимущество в Мурманской области и Республики Карелия, соответчиком - кадастровый инженер ФИО3, третьими лицами ФИО4, ФИО5, ГКУ РК «Управление земельными ресурсами», Государственный комитет РК по строительному, жилищному и дорожному надзору, филиал ППК «Роскадастр» по Республике Карелия, ГУП РК РГЦ «Недвижимость».

В судебном заседании прокурор Айвазян А.А. поддержал исковые требования по указанным в иске основаниям.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и привлеченный к участию в дело в качестве третьего лица ФИО4 указали, что возражений по иску не имеют, вместе с тем, пояснили, что, не обладая специальными познаниями, заключили соответствующий договор на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером, оплатили их, полагая, что они будут выполнены надлежащим образом, в соответствии с действующим законодательством. Какой-либо противоправной, корыстной цели не имели, не знали, что возведенное строение не является объектом недвижимости.

Ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия своего представителя в судебное заседание не направило, представлен письменный отзыв на иск.

От ответчика кадастрового инженера ФИО3 поступил отзыв на иск, указано на согласие с доводами прокурора, а также с выводами специалистов Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору о том, что спорный объект представляет собой некапитальное строение и не является жилым домом, а также не может быть признан пригодным для постоянного проживания граждан, то есть жилым. Кадастровые работы по постановке здания на кадастровый учет проводились на основании соответствующего договора с ФИО1 от 19.09.2024 и предоставленных документов, в том числе результатах полевых геодезических измерений (координаты характерных точек контура здания, а также натуральные измерения объекта, предоставленных ему ФИО5, с которым состоит в договорных отношениях), сам ФИО3 на объект не выезжал.

Третье лицо ФИО5 в представленной суду письменной позиции указал, что также согласен с соответствующими выводами, что спорный объект представляет собой некапитальное строение и не является жилым домом, а также не может быть признан пригодным для постоянного проживания граждан, то есть жилым. При выезде на место, он должным образом не обследовал здание.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, что следует из положений ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

Согласно ст. 1 ЗК РФ регулирование земельных правоотношений основывается на принципах: учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что хх.хх.хх г. между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, Суоярвский муниципальный округ, ..., вид разрешенного использования: для индивидуального строительства, территориальная зона застройки Ж1.Зона застройки индивидуальными жилыми домами. Срок аренды 20 лет, арендная плата – 148844,19 руб. в год.

хх.хх.хх г. между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 1.1 Договора земельный участок передан в собственность на основании ст. ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером №.

Цена договора составила ... руб. (п. 3.1 Договора).

Право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером № (жилой дом) зарегистрировано в ЕГРН хх.хх.хх г..

Регистрация объекта в качестве жилого здания произведена государственным регистратором прав Управления Росреестра по Республике Карелия на основании предоставленных правоустанавливающих документов на земельный участок и технического плана на жилой дом.

хх.хх.хх г. ФИО6 составлена Декларация об объекте недвижимости, согласно которой ФИО1 заявила об объекте недвижимости - здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, материал стен - деревянные, каркасно-обшивные, год завершения строительства - 2024. Иных данных о строении Декларация об объекте недвижимости не содержит.

Основанием регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости явился технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО3 на основании заключенного между ним и ФИО1 договора о проведении кадастровых работ от хх.хх.хх г.. Из технического плана, составленного кадастровым инженером ФИО3, следует, что жилой дом (сооружение), выполнен по каркасно-обшивной технологии, состоит из 1 этажа. Кадастровый инженер пришел к выводу, что строение соответствует критериям отнесения его к зданиям, жилым домам.

Прокурор, ссылаясь на результаты проведенной проверки, заявляя о несоответствии, построенного ответчиком ФИО1, объекта капитальному жилому строению, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Согласно п.39 ст. Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект индивидуального жилищного строительства отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 м., которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В соответствии с п.4.5 СП55.1ЗЗЗ0.2016 «Дома жилые одноквартирные» дом должен включать комнаты - одну или несколько (общую комнату или гостиную, спальню), а также вспомогательные помещения: переднюю, кухню, в т.ч. кухню-столовую и (или) кухню-нишу, ванные комнаты и (или) душевые, туалет (уборную) или совмещенный санузел.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровой работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Прокуратурой Суоярвского района по результатам проведенного со специалистом Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору осмотра земельного участка с кадастровым номером № установлено, что конструктивные особенности сооружения с кадастровым номером № (каркасное строение) позволяет его свободное перемещение, включая возможность демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы. Часть внутреннего объема указанного сооружения, ограниченная ее конструкцией, не может быть признана пригодной для постоянного проживания граждан, то есть жилым. Подключение к инженерным сетям и коммуникациям отсутствует. Специалистами Комитета сделан вывод, что спорный объект представляет собой некапитальное строение и не является жилым.

В судебном заседании ответчик ФИО1, третье лицо ФИО4 пояснили, что не являются специалистами в области строительства, поэтому в связи с необходимостью оформления документов, хх.хх.хх г. ФИО1 заключила договор о проведении кадастровых работ с кадастровым инженером ФИО3, полагая, что все работы будут произведены надлежащим образом, в установленном порядке, в соответствии с действующим законодательством. Каких-либо намерений, умысла или корыстных побуждений на получение земельного участка в нарушение требований закона, не имели. В настоящее время оснований для оспаривания доводов прокурора в указанной части иска не имеют, ходатайств о проведении по делу строительно-технической экспертизы не заявляют. Возражений, относительно того, что обследованное строение не является объектом недвижимости, не является жилым и не пригодно для проживания, не имеют.

Кроме того, как следует из письменных пояснений кадастрового инженера ФИО3, третьего лица ФИО5, они также согласны с тем, что спорный объект представляет собой некапитальное строение и не является жилым домом, а также не может быть признан пригодным для постоянного проживания граждан, то есть жилым.

Учитывая изложенное, оценив представленные доказательства в их совокупности, изучив представленные в дело фотоматериалы, суд приходит к выводу, что строение с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № не является жилым, непригодно для проживания, объектом недвижимости не является, а потому сведения о нем, как об объекте недвижимости, незаконно внесены в ЕГРН.

Доказательств наличия у спорного здания, имеющего кадастровый № признаков, позволяющих отнести его к объектам недвижимого имущества, ответчиками не предоставлено.

С учетом изложенного следует сделать вывод об отсутствии у ФИО1 предусмотренного положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ права на приобретение в собственность без торгов земельного участка с кадастровым номером №, поскольку на нем отсутствует объект недвижимого имущества.

Таким образом, установленные судом обстоятельства настоящего спора свидетельствуют о том, что действиями ответчиков нарушены права и законные интересы неопределенного круга лиц, публичные интересы на создание равных условий для приобретения земельных участков.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что земельный участок в собственность был приобретен ФИО1 по заниженной цене, что повлекло нарушение интересов публичного образования на получение выкупной стоимости земельного участка в установленном размере в соответствующий бюджет.

В силу ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По правилу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснено в п. п. 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из положений ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд полагает требования прокурора законными и обоснованными.

Оформлением земельного участка в собственность ФИО1 без законных оснований нарушены права неопределенного круга лиц на приобретение данного земельного участка в установленном законом порядке, так как выведением земельного участка из неразграниченной государственной и муниципальной собственности в обход установленных законом процедур предоставлены необоснованные преимущества для одного лица и нарушены права и законные интересы других лиц, в том числе собственника земельного участка в лице уполномоченного органа - в связи с неполучением эквивалентного возмещения стоимости отчуждаемого земельного участка с учетом его разрешенного использования, а также принципы публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельных участков.

Кадастровые работы по образованию объекта недвижимости с кадастровым номером №, выполненные кадастровым инженером ФИО3, подлежат признанию недействительными.

В целях восстановления нарушенных прав Российской Федерации в лице уполномоченного органа, суд полагает аннулировать и исключить из ЕГРН сведения об объекте недвижимости - жилом доме с кадастровым номером № площадью ...8 кв.м, расположенном по адресу: Российская Федерация, ..., Суоярвский муниципальный округ, Суоярвское городское поселение, ..., ул.... и о правах на него.

Учитывая, что спорный земельный участок был продан ответчику ФИО1 в обход установленного законом порядка, выбыл из неразграниченной государственной собственности вопреки воле собственника в лице уполномоченного органа, то есть право собственности на спорный земельный участок возникло у ответчика без законных оснований, суд приходит к выводу о том, что подлежит признанию ничтожным договор купли-продажи земельного участка № от хх.хх.хх г., заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, признанию отсутствующим право собственности ФИО1 на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., а также аннулированию и исключению из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО1, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м.

Надлежащими ответчиками по требованиям прокурора об оспаривании сделки суд находит ФИО1 и Министерство, как стороны оспариваемой сделки.

Обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Республике Карелия осуществлять любые регистрационные действия в отношении в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, наложенные определением Суоярвского районного суда Республики Карелия от хх.хх.хх г., сохраняют свое действие до вступления настоящего решения суда в законную силу.

Обсуждая требования, заявленные к кадастровому инженеру ФИО3, суд приходит к следующему.

Статьей 11 ГК РФ закреплено право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Кадастровый инженер, который не является участником материально-правовых отношений по поводу возникновения прав собственности и реализации истцом правомочий собственника в отношении объекта недвижимости, не может быть надлежащим ответчиком по требованию об оспаривании результатов кадастровых работ и признании права отсутствующим.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что кадастровый инженер ФИО3, является ненадлежащим ответчиком по делу, в связи с чем, в иске к нему следует отказать.

Учитывая положения ст. 103 ГПК РФ, принимая во внимание исход настоящего гражданского дела, с ответчика ФИО1 (имея в виду, что совершение незаконной сделки с ее участием стало результатом ее недобросовестного поведения по постановке на кадастровый учет в качестве недвижимого имущества объекта, заведомо не имеющего признаков недвижимости) в доход бюджета Суоярвского муниципального округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 руб., от уплаты которой освобожден прокурор.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Исковые требования прокурора Суоярвского района удовлетворить частично.

Признать недействительными результаты кадастровых работ по образованию объекта недвижимости с кадастровым номером №; выполненные кадастровым инженером ФИО2 (ИНН <***>).

Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте недвижимости - жилом здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Российская Федерация, ..., Суоярвский муниципальный округ, Суоярвское городское поселение, ..., ул.... и о правах на него.

Признать ничтожной сделку купли-продажи № от хх.хх.хх г., заключенную между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ИНН <***>) и ФИО1 (паспорт ...) земельного участка с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., Суоярвский муниципальный район, Суоярвское городское поселение, ....

Полагать решение суда основанием для аннулирования записи о регистрации права собственности на земельный участок, площадью ... кв.м. с кадастровым номером №.

В исковых требованиях к кадастровому инженеру ФИО2 (ИНН <***>) отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт ...) в бюджет Суоярвского муниципального округа государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Отменить обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Республике Карелия осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, принятые определением Суоярвского районного суда Республики Карелия от хх.хх.хх г..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Суоярвский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца после составления полного текста решения.

Судья В.Г. Ерохина

Мотивированное решение изготовлено 15.01.2026

Суоярвский районный судРеспублики Карелия10RS0018-01-2025-000477-33https://suoyarvsky.kar.sudrf.ru