Дело № 2-321/2023
УИД 44RS0003-01-2023-000275-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 марта 2023 года г. Шарья
Шарьинский районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Злобиной Н.С., при секретаре судебного заседания Долгодворовой Т.А., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - адвоката Забродиной О.Л., представившей удостоверение № 277 и ордер № 252178 от 28 марта 2023 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Шарьинский районный суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Просил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 17.02.2022 года заключенный между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 с погашением записи в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилой дом, общей площадью 24,7 кв.м, кадастровый №000, земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 956 кв.м, кадастровый №000, расположенные по адресу: _________; возвратить стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО1 на жилой дом, общей площадью 24,7 кв.м, кадастровый №000 и земельный участок, общей площадью 956 кв.м, кадастровый №000, расположенные по адресу: _________; взыскать с ФИО2 расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей, расходы на адвоката по составлению искового заявления в сумме 2000 рублей, почтовые расходы в сумме 206 рублей.
Заявленные требования мотивированы тем, что 17 февраля 2022 года между ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка согласно которому, истец (продавец) продал, ответчик (покупатель) приобрел в собственность жилой дом и земельный участок по адресу: _________.Согласно п. 1.1 договора купли-продажи «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в собственность на условиях настоящего договора жилой дом, расположенный на земельном участке общей площадью 956 кв.м категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №000, находящийся по адресу: _________. Согласно п. 1.2 договора купли-продажи общая площадь дома составляет- 24,7 квадратных метров, кадастровый №000. Согласно п.2.1 договора купли-продажи указанный жилой дом и земельный участок продаются за - 300 000 (триста тысяч) рублей, из которых стоимость жилого дома составляет-100 000 (сто тысяч) рублей и земельного участка- 200 000 (двести тысяч) рублей. Оплата за недвижимое имущество будет произведена в рассрочку следующим образом: «Покупатель» обязуется выплачивать «Продавцу» наличными деньгами ежемесячно по 10 000 (десять тысяч) рублей до 01.07.2022 года. Оставшуюся сумму в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей «Покупатель» обязуется выплатить наличными деньгами «Продавцу» в срок 01.08.2022 года. Вместе с тем указанные обязательства покупателем исполнено ненадлежащим образом, а именно на 01.01.2023 года выплачено 30 000 (тридцать тысяч рублей), что подтверждается продавцом и распиской переданной покупателю. Указанные нарушение условий Договора является для продавца существенным, что подтверждается договором купли-продажи. Согласно п. 2.2 договора купли-продажи стороны понимают, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия сторонами подлинной цены, договор может быть признан недействительным. Учитывая, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 17.02.2022 расчет за жилой дом и земельный участок должен был быть полностью произведен покупателем не позднее 01.08.2022 года. С целью досудебного урегулирования я как истец ФИО1 обратился с претензией к ФИО2 о добровольном расторжении Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от «17» февраля 2022 года. Истец предложил в срок до 01.02.2023 года расторгнуть договор по обоюдному согласию или выплатить всю сумму договорав размере 270 000 (двести семьдесят тысяч) рублей. В случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящего требования (претензии) заявитель будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением для защиты своих прав им законных интересов. Ответчик ФИО2 несмотря на неоднократные телефонные звонки обязательства до настоящего времени не выполнила, урегулировать данный вопрос не смогли. В настоящее время он нашел покупателя на жилой дом и земельный участок и данный покупатель готов приобрести жилой дом и земельный участок.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, по которому ответчик должна была заплатить 300 000 рублей, а заплатила только 30 тысяч рублей. Дальнейшие платежи ответчик отказалась вносить. ФИО2 проживала с семьей в доме до ноября 2022 года в дальнейшем уехала в Кострому, на звонки не отвечает. Просил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 17.02.2022 года заключенный между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 с погашением записи в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: _________; возвратить стороны в первоначальное положение, восстановив его право собственности на жилой дом, общей площадью 24,7 кв.м, кадастровый №000 и земельный участок, общей площадью 956 кв.м, кадастровый №000, расположенные по адресу: _________; взыскать с ФИО2 расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей, расходы на адвоката по составлению искового заявления в сумме 2000 рублей, почтовые расходы в сумме 206 рублей.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 -адвокат Забродина О.Л. исковые требования не признала. Суду пояснила, что поскольку позиция ответчика по делу ей неизвестна, она просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
В силу п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 17.02.2022 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи
Согласно указанному договору ФИО1 (продавец) продал, ФИО2 (покупатель) купила в собственность на условиях настоящего договора жилой дом, расположенный на земельном участке, общей площадью 956 кв.м. кадастровый №000, находящиеся по адресу: _________. Техническая характеристика продаваемого жилого дома : общая площадь дома - 24, 7 кв.м, кадастровый №000.
В соответствии с п.2.1 договора жилой дом и земельный участок продается за 300 000 (триста тысяч) рублей, из которых стоимость жилого дома составляет - 100 000 рублей и земельного участка - 200 000 рублей. Оплата за недвижимое имущество будет произведена следующим образом: покупатель обязуется выплачивать продавцу наличными деньгами ежемесячно по 10 000 рублей до 01.07.2022 года. Оставшуюся сумму в размере 250 000 рублей покупатель обязуется выплатить наличными деньгами продавцу до 01.08.2022 года. (л.д. 8)
02 марта 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: _________, о чем составлены регистрационные записи №000 и №000. В пользу ФИО1 установлены ограничения прав и обременение объектов недвижимости сроком действия с 02.03.2022 года по 01.08.2022 года, о чем составлены регистрационные записи №000 и №000.
Таким образом, все формальные требования, предъявляемые законом к сделкам с недвижимостью, сторонами были соблюдены.
Как следует из искового заявления ФИО1 покупатель не выполнил в полном объеме свою обязанность по оплате суммы предусмотренной договором купли-продажи. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснила, что она является дочерью истца ФИО1 Она занималась продажей дома по адресу _________. К ней обратилась ФИО2 С ФИО2 был оформлен договор, право собственности зарегистрировано в Росреестре. Ответчик три месяца подряд вносила денежные средства по 10 000 рублей как предусмотрено договором. В сентябре 2022 года ФИО2 и совместно проживающие с ней лица выехали из жилого помещения и их местонахождение неизвестно, на звонки не отвечают. В доме по адресу _________ они оставили собаку, которая на всех кидалась, пришлось вызывать МЧС. В дальнейшем оплата по договору купли-продажи ответчиком ФИО2 не производилась.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО22 суду пояснила, что она является женой истца ФИО1 Они продавали дом в Шарье на _________. 20. К ним приехала женщина и мужчина. Они просили продать дом в рассрочку, то есть, 4 месяца они будут платить по 10 000 рублей, а в августе 2022 г. они должны были полностью оплатить сумму, предусмотренную договором. В мае 2022 года покупатели отказались платить. К концу мая отдали ещё 10 000 рублей. В доме они жили до августа 2022 года, а затем уехали в неизвестном направлении.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 суду пояснила, что она проживает в доме, который расположен на смежном участке с домом по _________. По данному адресу в 2022 году проживала семья узбеков с маленьким ребёнком. В силу служебных обязанностей ей известно, что данную семью проверяли сотрудники социальных служб, проверяла их участковая медсестра. В июле 2022 года они уехали из дома и оставили собаку. В дальнейшем она звонила им по телефону и они ей сообщили, что они не намерены возвращаться в Шарью, они хорошо устроились, им дали квартиру под Костромой, они там живут и работают.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 28.03.2023 года ограничение прав и обременение объекта недвижимости не сняты. (л.д. 20)
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Вместе с тем ответчиком ФИО2 и ее представителем доказательств того, что денежные средства в счет покупки жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: _________ были переданы в полном объеме суду не представлено.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что до настоящего времени ответчиком ФИО2 денежные средства за проданный земельный участок и жилой дом не выплачены истцу ФИО1 в указанной им сумме 270 000 рублей.
Таким образом, в действиях ответчика усматривается нарушение условий договора купли-продажи, сумма, предусмотренная договором за оплату недвижимости, продавцу не выплачена.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 ст. 486 ГК РФ).
Согласно п.п 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной по решению суда договор может быть изменен или расторгнут. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд считает, установленным, что нарушение ответчиком условий договора является существенным, поскольку ФИО2 в полном объеме не была внесена оплата по договору, что, безусловно, влечет для истца ущерб в виде стоимости недвижимого имущества и лишает ее возможности получить доход от продажи принадлежащего ему имущества.
17.01.2023 года истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 было направлено предложение о расторжении договора купли - продажи жилого дома и земельного участка от 17.02.2022 года. (л.д. 10)
Учитывая, что ответчиком существенно были нарушены условия договора, претензионный порядок расторжения договора был истцом соблюден, суд полагает, что требования истца о расторжении договора купли-продажи от 17.02.2022 года являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В соответствии с п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Согласно статье 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.
Решение суда о возвращении имущества продавцу является основанием для обратного перехода права собственности к продавцу, сопровождающегося новым актом государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
При установленных обстоятельствах, учитывая, что заключенный между сторонами договор купли продажи от 17.02.2022 года подлежит признанию расторгнутым, суд считает необходимым прекратить записи регистрации в ЕГРН права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок по адресу: _________, а также возвратить данное имущество истцу ФИО1
Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.
При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей. Расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ. Данные расходы подтверждаются кассовым чеком от 21.02.2023 (л.д.18).
Кроме того, согласно ч.1 ст.88, ст.94, ч.1 ст.98, ст.100 ГПК РФ с ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг юридических услуг в размере 2000 руб. за подготовку искового заявления. Факт несения указанных расходов подтверждается квитанцией серия АВ № 037530 от 20.02.2023 года.
Истец ФИО1 также просил взыскать с ответчика ФИО2 почтовые расходы в сумме 206 рублей. Факт несения указанных расходов подтверждается кассовыми чеками от 18.01.2023 года (л.д. 11-13). Следовательно, почтовые расходы в сумме 206 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца ФИО1
Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка удовлетворить.
Расторгнуть договор купли - продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: _________, заключенный 17 февраля 2022 года между ФИО1 и ФИО2.
Возвратить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: _________, отчужденные по вышеуказанному договору купли-продажи от 17.02.2022 года в собственность ФИО1.
Признать отсутствующим (прекратить) право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок по адресу: _________.
Признать (восстановить) право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок по адресу: _________.
Записи в Едином государственном реестре недвижимости от 02.03.2022 года №000, №000, о государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок по адресу: _________, №000, №000, о регистрации ипотеки в силу закона, признать погашенными.
Внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о государственной регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ. года рождения, уроженце _________ на жилой дом и земельный участок по адресу: _________.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы на оплату госпошлины в сумме 300 (триста) рублей, оплату услуг адвоката в сумме 2000 (две тысячи ) рублей, почтовые расходы в сумме 206 (двести шесть) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Шарьинский районный суд.
Председательствующий: Н.С.Злобина
Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2023 года.