Дело № 2-1113/2023 14 августа 2023 года

УИД 78RS0018-01-2023-000560-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Покровской Ю.В.

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права истца, взыскании суммы по договору, убытков, судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратился в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику и просит расторгнуть договор купли-продажи от 15.09.2022 года земельного участка, общей площадью 11523 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, кадастровый номер №, заключенный между ФИО4 и ФИО2 погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности № № от 19.09.2022 г. Взыскать с ФИО3 уплаченные по договору от 15.09.2022 года 900000 рублей, расходы по квитанции о регистрации перехода права собственности в размере 350 рублей, убытки за оплату аренды мест для сельскохозяйственной техники за период с 01.09.2022 г. по 20.02.21023 г. в размере 90 000 рублей, расходы на оплату услуг адвоката в размере 50 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14002 рублей 75 коп.

14.08.2023 года представитель истца Акимова А.Г. представила в суд уточненное исковое заявление, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи от 15.09.2022 года земельного участка, общей площадью 11523 кв.м., погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности № № от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ФИО3 уплаченные по договору от 15.09.2022 года 900000 рублей, расходы по квитанции о регистрации перехода права собственности в размере 350 рублей, убытки за оплату аренды мест для сельскохозяйственной техники за период с 01.09.2022 г. по 20.02.2023 г. в размере 90 000 рублей, убытки за оплату аренды мест для сельскохозяйственной техники за период с 21.02.2023 г. по 20.08.2023 г. в размере 105 000 рублей расходы на оплату услуг адвоката в размере 50 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 17302 рублей 75 коп.

В обоснование уточненных заявленных требований указывает на то, что 15.09.2022 года между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 11523 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес> кадастровый номер №. Согласно пункта 2 Договора стороны оценили стоимость участка в размере 900000 рублей. Указанная сумма была размещена 15.09.2022 г. по согласованию между сторонами сделки на банковском эскроу счете в ПАО «Банк «Санкт-Петербург» 19.09.2022 года произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору. Указанный участок приобретался ФИО2 для возведения строений для хранения и обслуживания сельскохозяйственной техники, о чем уведомлял продавца при приобретении земельного участка. Перед тем, как использовать земельный участок для заявленных целей, Истец обратился в Администрацию МО «Ломоносовский муниципальный район» с заявлением о выдаче градостроительного плана. Письмом Администрация сообщила, что земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в защитной зоне культурного наследия федерального значения «Водоподводящая система Петергофа, 1720-1721гг, инженер-гидравлик ФИО5, 2-я пол. XVIII в., 1944-1948 гг, 1970 (реставрация), расположенного по адресу: <адрес>». В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) с 03.10.2016 г. запрещается строительств объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади). Кроме того, земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в границах территории, которая отнесена к объекту регионального значения «Зона преимущественного сельскохозяйственного использования регионального значения «Ломоносовская». Истец полагает, что Ответчик ввела его в заблуждение при заключении сделки купли-продажи, умолчав о наличии ограничений в использовании земельного участка, не предоставила полной информации, тем самым нарушила существенное условие Договора купли-продажи –пункт 3.5 «Продавец информирует покупателя об ограничениях прав (арест, запрещение регистрации, иные ограничения) и обременениях объекта. Продавец заявила об отсутствии таковых ограничений. Если бы Истец знал об особенностях земельного участка, имеющихся в использовании, не заключил договор купли-продажи. 15.12.2022 года Истец направил Ответчику требование о расторжении договора, на что ответа не последовало. Ввиду ограничений использования приобретенного участка истец несет убытки ежемесячно за оплату парковочных мест. Согласно справке МБУ «Центр культуры, спорта и молодежной политики МО «Горбуновское сельское поселение» от 20.02.2023 за период с 01.09.2022 г. по 22.02.2023 г. за пользование парковочными местами убытки Истца составили 90 000 рублей. Согласно справке МБУ «Центр культуры, спорта и молодежной политики МО «Горбуновское сельское поселение» от 20.02.2023 за период с 01.02.2023 г. по 20.08.2023 г. за пользование парковочными местами убытки Истца составили 105 000 рублей. За регистрацию перехода прав собственности по договору купли-продажи Истцом уплачена сумма в размере 350 рублей. Указанные убытки Истец просит взыскать с ответчика.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, доверил представлять свои интересы адвокату Акимовой А.Г., действующей на основании ордера и доверенности.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности и ордера, Акимова А.Г. в судебное заседание явилась, поддержала уточненные исковые требования.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, доверила представлять свои интересы адвокату Назарову Д.Ю., действующему на основании ордера и доверенности.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности и ордера, Назаров Д.Ю. в судебное заседание явился, уточненные исковые требования не признал. Указал на то, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию. О том, что имеются ограничения земельного участка, Ответчик не знала. В документах ЕГРН было указано, что земли для сельскохозяйственного назначения, обременений не было. Истец не говорил ответчику для каких целей он покупает участок. Невозможно было бы провести сделку, если бы не было заявления о намерении продать земельный участок.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. По общим правилам пункта 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15.09.2022 года между Истом ФИО2 (Покупатель) и ответчиком ФИО4 (Продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 11523 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, кадастровый номер №.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи земельного участка отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2010 сделана запись о регистрации №.

В соответствие с пунктом 1.1 договора купли-продажи земельного участка отчуждаемый земельный участок обладает следующими характеристиками: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства, площадь 11523 кв. м, кадастровый номер № №

Согласно пункту 3.2 договора покупатель осмотрел земельный участок и претензий по его качеству не имеет.

На основании пункта 3.5 договора купли-продажи земельного участка продавец гарантирует, что отсутствуют ограничения прав (арест, запрещение регистрации, иные ограничения) и обременения (аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление, иные обременения) земельного участка.

Отчуждаемый земельный участок был продан по договорной цене 900000 рублей 00 копеек (пункт 2.1 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № № от 09.08.2022 право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, зарегистрировано 19.09.2022, запись № № от 19.09.2022 г.

Согласно письму Администрации муниципального образования Ломоносовского муниципального района Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в защитной зоне культурного наследия федерального значения «Водоподводящая система Петергофа, 1720-1721гг, инженер-гидравлик ФИО5, 2-я пол. XVIII в., 1944-1948 гг, 1970 (реставрация), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Ленинградская область». В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. От 29.12.2020) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, устанавливается защитная зона на расстоянии 250 м от внешних границ территории ансамбля. Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) с 03.10.2016 запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в границах территории, которая отнесена к объекту регионального значения «Зона преимущественного сельскохозяйственного использования регионального значения «Ломоносовская». В границах зон преимущественного сельскохозяйственного использования регионального значения включаются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, использование которых для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, не допускается (л.д.35-36).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером № находится в границах территории, которая отнесена к объекту регионального значения «Зона преимущественного сельскохозяйственного использования регионального значения «Ломоносовская».

Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Кроме того, из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 ГК РФ, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Разрешая возникший спор по существу, суд исходит из того, что ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка была представлена покупателю ФИО2 имеющаяся у нее информация.

При этом суд принимает во внимание, что допустимых и достоверных доказательств того, что продавец земельного участка ФИО3 обладала иной информацией, кроме той, что указана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного земельного участка, знала о том, что земельный участок полностью расположен в защитной зоне культурного наследия федерального значения «Водоподводящая система Петергофа», в зоне преимущественного сельскохозяйственного использования регионального значения «Ломоносовская» и заведомо сообщила покупателю ложные сведения об отсутствии ограничений его использования, суду не представлено.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был получен ФИО3 25.05.2010 года по наследству на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, за выдачей градостроительного плана земельного участка ответчик не обращалась.

Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не лишен возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости.

На основании изложенного, при установленных обстоятельствах дела, с учетом того, что в ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения факт предоставления истцу ответчиком заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе в форме умолчания, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15.09.2022 года, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности № № от 19.09.2022 г. и взыскании уплаченных по договору от 15.09.2022 года 900000 рублей, расходов по квитанции о регистрации перехода права собственности в размере 350 рублей

Поскольку заявленные истцами требования о взыскании убытков связаны с предполагаемым истцом возвратом спорного имущества продавцу (оплата аренды мест для сельскохозяйственной техники), то при отказе в расторжении договора основания для отнесения указанных затрат на ответчика отсутствуют, а требования в данной части удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права истца, взыскании суммы по договору, убытков, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Ю.В. Покровская

Мотивированное решение изготовлено 28.09.2023