Дело № 2-3191/2025
64RS0046-01-2025-004202-89
Решение
Именем Российской Федерации
21 октября 2025 года г. Саратов
Ленинский районный суд г.Саратова в составе
председательствующего судьи Гамидовой Т.Г.
при секретаре Ивановой Е.Ю.,
с участием представителя ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратова» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка № от 28 января 2010 года с кадастровым № площадью 1200 кв.м по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", предоставленного сроком на сорок девять лет, указав, что фактическое пользование земельным участком возникло 06 марта 2021 года на основании договора замены стороны в обязательстве. В силу ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. В результате осмотра земельного участка, проведенного специалистами отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова установлено, что земельный участок не огорожен, доступ на него не ограничен, объекты капитального строительства отсутствуют. В соответствии с условиями договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при не освоения участка в течении трех лет с момента вступления в силу настоящего договора. 19 декабря 2024 года ответчику направлено предупреждение о нарушении условия договора аренды земельного участка. Поскольку предупреждение не было исполнено, 03 февраля 2025 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка. Принимая во внимание изложенное, истец просил иск удовлетворить.
В судебное заседание стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.
Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указав, что довод истца о неиспользовании земельного участка как основание для расторжения договора аренды не подтвержден доказательствами, кроме того, не основан на законе. В соответствии со ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Исходя из положений данной статьи, перед непосредственным использованием земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, его необходимо освоить. Согласно п. 1 ст. 85.1 ЗК РФ, под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В силу п. 2 ст. 85.1 ЗК РФ, срок освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов составляет три года, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Следовательно, срок использования земельного участка начинает исчисляться после истечения срока освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов. Арендатором в целях использования земельного участка был заключен договор подряда на производство кадастровым работ № 33/22 от 23 мая 2022 года и договор подряда на строительство жилого дома № 7/24 от 11 ноября 2024 года, однако использование земельного участка с арендатором осуществлено не было, поскольку, согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 от 28 сентября 2025 года, спорный земельный участок расположен на местности со сложным рельефом. На момент предоставления ответчику земельного участка в аренду обустроенный доступ к земельному участку посредством земель общего доступа отсутствовал в связи с расположением оврага и наземной трубы ТЭЦ-5. Доступ для освоения земельного участка был обеспечен только в 2025 году. Таким образом, срок для освоения земельного участка начал исчисляться в 2025 году. Кроме того, указала, что арендатором была осуществлена оплата по договору аренды от 28 января 2010 года № А-10-57Ф-4/К за период с 10 апреля 2025 года по 10 января 2026 года, что подтверждается чеком-ордером от 26 января 2025 года. Полагала, что поскольку договор аренды № А-10-57Ф-4/К не содержит конкретные сроки для освоения спорного земельного участка, по общему правилу срок для освоения составляет 3 года. В связи с этим, 3 летний срок неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением на момент направления уведомления о расторжении договора не истек. Более того, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ письменное предупреждение о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения и при направлении предложения о расторжении договора. Между тем, истцом не было предложено арендатору в разумный срок устранить выявленные нарушения в отношении спорного земельного участка, а именно начать его освоение. Кроме того, предупреждение об устранении нарушений по использованию земельного участка направлено 19 декабря 2024 года, то есть в зимний период, когда разработка и освоение земельного участка невозможны ввиду погодных условий, и содержало явно неразумный срок для устранения нарушений, а именно тридцать дней. При этом ранее администрацией проверки использования земельного участка и соблюдения условий договора аренды не проводились, предостережений о выявленных нарушениях по неиспользованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды ответчик не получал. Ссылаясь на приведенные обстоятельства, полагая об отсутствии существенных нарушений условий договора, соответственно, преждевременности обращения истца в суд, просила в иске отказать.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд перешел к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков.
В силу положений ст. 85.1 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Перечень таких мероприятий устанавливается Правительством Российской Федерации.
Срок освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов составляет три года, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов приступает к использованию этого земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение этого земельного участка, не позднее трех лет с указанной даты, за исключением случая, предусмотренного п. 3 настоящей статьи.
Признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
В этой связи, если право на земельный участок из состава земель населенных пунктов, садовый земельный участок или огородный земельный участок возникло до 01 марта 2025 года, то предусмотренная Федеральным законом от 08 августа 2024 года № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязанность приступить к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием возникла у правообладателя с 01 марта 2025 года, а в случае, если требуется освоение данного земельного участка, трехлетний срок для такого освоения исчисляется также с 01 марта 2025 года.
Судом установлено, что ФИО2, на основании договора № А-10-57Ф-4/К от 28 января 2010 года является арендатором земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м по адресу: г. <адрес>, с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", предоставленного сроком на сорок девять лет.
Фактическое пользование земельным участком возникло 06 марта 2021 года на основании договора замены стороны в обязательстве.
В соответствии с п. 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
На основании п. 5.2.1 арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.
В результате осмотра земельного участка, проведенного специалистами отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова установлено, что земельный участок не огорожен, доступ на него не ограничен, объекты капитального строительства отсутствуют.
19 декабря 2024 года ответчику направлено предупреждение о нарушении условия договора аренды земельного участка.
03 февраля 2025 года в адрес ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на то, что им в целях использования земельного участка был заключен договор подряда на производство кадастровым работ № 33/22 от 23 мая 2022 года и договор подряда на строительство жилого дома № 7/24 от 11 ноября 2024 года, однако использование земельного участка с арендатором осуществлено не было, поскольку, согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 от 28 сентября 2025 года, спорный земельный участок расположен на местности со сложным рельефом. На момент предоставления ответчику земельного участка в аренду обустроенный доступ к земельному участку посредством земель общего доступа отсутствовал в связи с расположением оврага и наземной трубы ТЭЦ-5. Доступ для освоения земельного участка был обеспечен только в 2025 году. С учетом изложенного, ответчик полагал, что срок для освоения земельного участка начал исчисляться в 2025 году. Кроме того, указал, что договор не содержит конкретные сроки для освоения спорного земельного участка, в связи с чем по общему правилу срок для освоения составляет 3 года. В связи с этим, 3 летний срок неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением на момент направления уведомления о расторжении договора не истек.
В подтверждение своих доводов ответчиком представлены договор подряда на производство кадастровых работ, договор подряда на строительство жилого дома, заключение кадастрового инженера, платежные документы о внесении арендной платы до 2026 года.
Принимая во внимание изложенное, а также то, что Федеральным законом от 08 августа 2024 года № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определено, что течение сроков освоения земельных участков по всем договорам, заключенным до 01 марта 2025 года, начинает исчисляться с 01 марта 2025 года, а кроме того представленные суду документы, подтверждающие факт ведения ответчиком работ по освоению земельного участка, суд приходит к выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды не имеется, соответственно, требования истца подлежат оставлению без удовлетворения.
В силу ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.
Определением Ленинского районного суда г. Саратова 29 июля 2025 года приняты меры в обеспечение исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка в виде запрета Управлению Росреестра по Саратовской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м по адресу: г. <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Кроме того, ФИО2 запрещено осуществление строительства на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м по адресу: г. <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Принимая во внимание, что судом в удовлетворении иска отказано, принятые меры по обеспечению иска подлежат отмене.
руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
решил:
исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Ленинского районного суда г. Саратова от 29 июля 2025 года в виде запрета Управлению Росреестра по Саратовской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м по адресу: г. <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», а также в виде запрета ФИО2 СНИЛС <***> осуществления строительства на указанном земельном участке.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 01 ноября 2025 года в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г. Саратова.
Судья подпись