Решение по делу № 2-2209/2025 от 25.07.2025 - о расторжении договора купли-продажи недвижимости, об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости и о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

дело №2-2209/2025

УИД:23RS0003-01-2025-002820-70

стр.2.184

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Анапа "14" июля 2025 года

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Аулова А.А.

при секретаре Фомине Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости и о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости и о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости, сославшись на то, что 27 сентября 2022 года между ней, выступающей в качестве "продавца", и ФИО2, выступающей в качестве "покупателя", был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, в соответствии с условиями которого она обязалась передать в собственность покупателю, а покупатель в свою очередь обязался принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, общей площадью 290 кв.м. и жилой дом, общей площадью 96,2 кв.м., хозяйственное строение или сооружение, общей площадью 196,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость указанных объектов недвижимости был определен сторонами договора в размере 10000000 рублей. В соответствии с пунктом 4 названного договора оплата стоимости приобретаемых объектов недвижимого имущества была установлена в следующем порядке: 500 000 рублей при подписании договора, а оставшаяся сумма денежных средств в размере 9 500 000 рублей в срок до 27 сентября 2037 года. В соответствии с соглашением к договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года, заключенного между ней и ФИО2 последняя обязалась ежемесячно выплачивать продавцу денежную сумму в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи в размере 25 000 рублей. При этом, в пункте 5 указанного соглашения было предусмотрено, что в случае просрочки покупателем оплаты денежных средств более 1 000 000 рублей, продавец вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года и объекты недвижимого имущества возвращается в собственность продавца.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что покупатель ФИО2 принятые на себя обязательства по договору купли-продажи с учетом условий дополнительного соглашения исполняла ненадлежащим образом вследствие чего по состоянию на 01 февраля 2025 года образовалась задолженность в сумме 1 025000 рублей. В связи с чем ею в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности, а в случае не выплаты денежных средств о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года. В ответе на претензию ФИО2 указала на отсутствие у неё денежных средств и она не возражает против расторжения договора купли-продажи. В связи с чем истец ФИО1 обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями и, ссылаясь на положения ст.ст.450, 453, 1102, 1103 Гражданского кодекса РФ, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, заключенный 27 сентября 2022 года между ФИО1 и ФИО2 в отношении объектов недвижимого имущества: земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 290 кв.м. и жилого дома, кадастровым номером №, общей площадью 96,2 кв.м., хозяйственное строение или сооружение, с кадастровым номером №, общей площадью 196,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, аннулировать записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости № от 04 октября 2022 года, № от 04 октября 2022 года, № от 04 октября 2022 года, восстановив право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества.

Истец ФИО1 и её представитель ФИО3, действующая на основании доверенности № от 13 марта 2025 года, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания в порядке, предусмотренном ст.ст.113-116 ГПК РФ, путем направления судебного извещения посредством почтовой связи заказной корреспонденции по адресам их места жительства, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором, представили в адрес суда заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя, в связи с чем суд в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца и его представителя.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте проведения судебного заседания в порядке, предусмотренном ст.ст.113-116 ГПК РФ, путем направления судебного извещения посредством почтовой связи заказной корреспонденции по адресу её места жительства, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором, представили в адрес суда заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, в разрешении рассматриваемых судом исковых требований полагалась на усмотрение суда, в связи с чем суд в соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте проведения судебного заседания в порядке, предусмотренном ст.ст.113-116 ГПК РФ, путем направления судебного извещения посредством почтовой связи заказной корреспонденции по адресу места нахождения органа государственной регистрации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие либо об отложении разбирательства дела в адрес суда не представили, в связи с чем суд в соответствии с положениями ч.3ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии представителя указанного лица.

Обсудив доводы искового заявления, исследовав письменные материалы дела суд приходит к следующим выводам.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из положений пункта 4 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в пункте 65постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п.4 ст.453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст.1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 сентября 2022 года между ФИО1, выступающей в качестве "продавца", и ФИО2, выступающей в качестве "покупателя", заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, в соответствии с условиями которого продавец обязалась передать в собственность покупателя земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 290 кв.м., жилой дом, с кадастровым номером № площадью 96,2 кв.м., хозяйственное строение или сооружение, с кадастровым номером № площадью 196,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 3. указанного договора объекты недвижимого имущества продаются за сумму 10000000 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 4000000 рублей, стоимость жилого дома составляет 3000000 рублей, стоимость хозяйственного строения или сооружения составляет 3000000 рублей.

Пунктом 4. договора сторонами установлен порядок оплаты стоимости объектов: денежные средства в сумме 500000 рублей покупатель оплачивает при подписании договора, оставшуюся сумму денежных средств в размере 9500000 рублей покупатель оплачивает в срок до 27 сентября 2037 года.

Согласно пункта 6 приведенного договора указанные объекты недвижимости передаются продавцом покупателю при подписании договора купли-продажи без составления каких-либо документов. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества.

Покупатель приобретает право собственности на указанные объекты недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности (пункт 7 договора).

27 сентября 2022 года между ФИО1, выступающей в качестве "продавца", и ФИО2, выступающей в качестве "покупателя", заключено соглашение к договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года.

В соответствии с пунктом 3 названного соглашения для исполнения своих обязательств, стороны пришли к соглашению о том, что ФИО2 в счет договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года, заключенного между ФИО1 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны, обязуется ежемесячно начиная с 27 октября 2022 года по 27 сентября 2037 года выплачивать ФИО1 денежные средства в размере 25 000 рублей.

В случае просрочки ФИО2 денежных средств, более 1 000 000 рублей, ФИО1 вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года,

Недвижимое имущество: в виде земельного участка, общей площадью 290 кв.м., жилого дома, общей площадью 96,2кв.м., хозяйственного строения, общей площадью 196,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, возвращается в собственность продавца - ФИО1, в связи с чем право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимого имущества подлежит аннулированию, у ФИО1 возникает право собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

04 октября 2022 года составлена запись № о государственной регистрации права ФИО2 в отношении жилого дома, с кадастровым номером № площадью 96,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с установлением с ДД.ММ.ГГГГ ограничения в виде ипотеки в пользу ФИО1 сроком действия с 27 сентября 2022 года по 27 сентября 2037 года на основании договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

04 октября 2022 года составлена запись № о государственной регистрации права ФИО2 в отношении хозяйственного строения или сооружения, с кадастровым номером №, площадью 196,4кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с установлением с 04 октября 2022 года ограничения в виде ипотеки в пользу ФИО1 сроком действия с 27 сентября 2022 года по 27 сентября 2037 года на основании договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01 июля 2025 года.

04 октября 2022 года составлена запись № о государственной регистрации права ФИО2 в отношении земельного участка, с кадастровым номером № площадью 290кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с установлением с 04 октября 2022 года ограничения в виде ипотеки в пользу ФИО1 сроком действия с 27 сентября 2022 года по 27 сентября 2037 года на основании договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01 июля 2025 года.

Между тем, обязательство ответчика ФИО2 по оплате стоимости приобретенных объектов недвижимого имуществ исполнено не было, по состоянию на 01 февраля 2025 года задолженность по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года с учетом соглашения от 27 сентября 2022 года составила 1 025 000 рублей.

В феврале 2025 года в связи с неисполнением ФИО2 обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимого имущества истцом ФИО1 ответчику ФИО2 вручена претензия с требованием в срок до 01 марта 2025 года выплатить денежные средства в сумме 1025000 рублей, а в случае неисполнения претензионных требований о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года.

Доказательств, подтверждающих исполнение претензионных требований ФИО1 ответчиком ФИО2 в соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Суд, содействуя сторонам в реализации этих прав, осуществляет, в свою очередь, лишь контроль за законностью совершаемых ими распорядительных действий, основывая решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из них в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Таким образом, поскольку в ходе судебного разбирательства представленными суду доказательствами установлено, что оплата денежных средств за приобретенные объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года в порядке, установленном соглашением от 27 сентября 2022 года, ответчиком ФИО2 истцу ФИО1 не произведена, при этом невыплаченная стоимость приобретаемых объектов недвижимого имущества в размере 1 025 000 рублей является существенным условием договора, и несоблюдение ответчиком данного существенного условия является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку по возмездной сделке ответчик получил в собственность дорогостоящее имущество, а истец не получила адекватной денежной компенсации в связи с его отчуждением и с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, неисполнение такого обязательства согласно п.2 ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, а также возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 27 сентября 2022 года и, как следствие, о возврате жилого дома, хозяйственного строения или сооружения, земельного участка истцу ФИО1

Согласно разъяснений, данных в абзц.5 п.65 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, следовательно, судебный акт о расторжении договора и о возврате недвижимого имущества продавцу по настоящему делу является самостоятельным основанием, как для погашения регистратором соответствующих записей о праве собственности ФИО2 на жилой дом, хозяйственное строение или сооружение и земельного участка, так и для государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные выше объекты недвижимого имущества, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований в части аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости и о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости и о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, заключенный 27 сентября 2022 года между ФИО1 и ФИО4.

Возвратить в собственность ФИО1 (серия и номер документа, удостоверяющего личность, - паспорт гражданина Российской Федерации серия 6024 №) жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 96,2 кв.м., хозяйственное строение или сооружение, с кадастровым номером №, площадью 196,4кв.м., земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 290кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 (серия и номер документа, удостоверяющего личность, - паспорт гражданина Российской Федерации серия №) и государственной регистрации права собственности ФИО1 (серия и номер документа, удостоверяющего личность, - паспорт гражданина Российской Федерации серия №) в отношении жилого дома, с кадастровым номером №, площадью 96,2 кв.м., хозяйственного строения или сооружения, с кадастровым номером №, площадью 196,4кв.м., земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 290кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2 об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости и о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Анапский городской суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 25 июля 2025 года.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.