Судья Коротенко Д.И. дело № 33-9611/2023

34RS0008-01-2022-009993-70

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 31 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Федоренко И.В.,

судей Молоканова Д.А., Лымарева В.И.,

при секретаре Потемкиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-550/2023 по иску ФИО1 к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области об обязании произвести перерасчет арендной платы,

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 - ФИО2,

на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 26 мая 2023 года (с учетом определения об исправлении описки от 3 июля 2023 года), которым иск ФИО1 к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области о обязании произвести перерасчет арендной платы, оставлен без удовлетворения.

С ФИО1 в пользу ООО «Альянс Партнер» взыскано вознаграждение за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Молоканова Д.А., выслушав представителя ФИО1 - ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области о обязании произвести перерасчет арендной платы. В обоснование требований указывал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобретена 1/3 доли в праве собственности в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 255,8 кв. м., расположенного по адресу <адрес>. с кадастровым номером № <...>.

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобретено 2/3 доли в праве собственности в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 255,8 кв. м., расположенного по адресу <адрес>. с кадастровым номером № <...>.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью 1 090 кв.м, с кадастровым номером № <...>, находящемся в федеральной собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в Волгоградской области и предыдущими собственниками объекта незавершенного строительства (ФИО6, Е.А., ФИО4) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № <...>, а так же ряд дополнительных соглашений к указанному договору.

В связи с приобретением ДД.ММ.ГГГГ 1/3 доли в праве собственности в отношении объекта незавершенного строительства, ФИО1 присоединился к условиям; договора аренды, посредством заключения дополнительного соглашения № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем, в связи с приобретением ФИО1 2/3 доли в праве собственности объектом незавершенного строительства, между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение № <...> от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № <...> от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что размер арендой платы по договору составит 161 387,76 руб. в год. Заключая указанное дополнительное соглашение, Ответчик руководствовался содержанием отчета об оценке № <...>, выполненного ИП ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем, Истцу стало известно, что в отношении арендуемого земельного участка установлено ограничение, связанное с включением его в охранную зону.

Указанные сведения не были доведены Ответчиком до сведения Истца при заключении договора аренды, а так же дополнительных соглашений к договору.

Вместе с тем, в ходе анализа отчета Истцу стало известно, что отчет об оценке № <...> от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о наличии, выявленных ограничений, связанных с включением арендуемого земельного участка в зону охраны объекта культурного наследия регионального значения, утвержденную Приказом комитета государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, а так же Приказом комитета культуры Волгоградской обл. от ДД.ММ.ГГГГ № <...>.

Таким образом, при заключении дополнительного соглашения № <...> от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды № <...> от ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель использовал заведомо недостоверные сведения об определении размера арендной платы за пользование земельным участком, а так же не сообщил Арендатору сведения, согласно которым, в отношении арендуемого земельного участка установлены ограничения, связанные с включением в зону охраны объекта культурного наследия регионального значения.

В связи с установленным ограничениями, Истец неоднократно обращался в адрес Ответчика, с предложением о принятии мер по исключению арендуемого земельного участка из охранной зоны.

Несмотря на это, Ответчик, являясь арендодателем земельного участка с кадастровым номером № <...>, уклонился от исполнения возложенных на него обязанностей, в части разработки необходимой документации с целью исключения арендуемого земельного участка из охранной зоны, а равно изменения размера арендной платы в связи с невозможностью использования арендуемого имущества по назначению.

На основании изложенного, просил обязать Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области в течение пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда, уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № <...> от ДД.ММ.ГГГГ до 4 132 рублей 65 копеек в год начиная с ДД.ММ.ГГГГ

Обязать Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области в течение пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда, установить арендную плату по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № <...> от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 132 рублей 65 копеек в год.

Взыскать с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области в пользу ФИО1 расходы на уплату государственной пошлины в размере в 300,00 руб..

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - ФИО2 оспаривает постановленное судом решение и просит его отменить, приняв по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Волгоградского областного суда, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. При указанных обстоятельствах, судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии в материалах дела сведений об извещении всех участников судебного разбирательства, с учетом того, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Положениями части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу названной нормы, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены «Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 г. N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582", пункт 6 Правил, изложен в следующей редакции: «Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка».

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ТУ Росимущества в Волгоградской области и ФИО6 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № <...> аренды федерального земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1 090 кв.м, месторасположение: <адрес>, для размещения станции технического обслуживания и монтажа газового оборудования легковых автомобилей (т. 1 л.д. 18-23).

В соответствии с Дополнительными соглашениями № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, № <...> от ДД.ММ.ГГГГ Арендаторами по Договору являлись ФИО4, ФИО1 (т.1 л.д. 31-35).

Приказом Комитета государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области от 13.06.2018 г. № 105 «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения, а также требований к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон» на земельный участок установлена охранная зона 03-1 объекта культурного наследия регионального значения «Бывшая усадьба ФИО7.».

На участке имеется нежилой объект незавершенного строительства, площадью застройки 255,8 кв.м., с ДД.ММ.ГГГГ право собственности на который, зарегистрировано за ФИО1

На основании Дополнительных соглашений № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, № <...> от ДД.ММ.ГГГГ и № <...> от ДД.ММ.ГГГГ Арендатором по Договору аренды № <...> с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1 (т. 1 л.д. 36-38).

В основу методики расчета арендной платы положен Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, выполненный ИП ФИО5 (т. 1 л.д. 68).

В рассматриваемом случае изменение размера арендной платы произведено ТУ Росимущества в Волгоградской области в связи с изменением методики расчета арендной платы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582.

Дополнительное соглашение № <...> к Договору, подписано сторонами без протокола разногласий. Доказательства наличия спора о цене при заключении Дополнительного соглашения № <...> отсутствуют.

Таким образом, Дополнительного соглашения № <...> к договору аренды земельного участка заключены с соблюдением требований закона, имеет все существенные условия, необходимые для данного вида договоров, подписано полномочными представителями сторон и, поэтому должны исполняться по цене, установленной соглашением сторон.

При этом, являясь собственником объекта недвижимости, расположенном на спорном земельном участке, истец осуществлял фактическое пользование участком, он имел возможность осуществить мониторинг рыночной стоимости аналогичных земельных участков, уточнить сведения ЕГРН и оценить возможность выполнения принимаемых на себя обязательств, поскольку данная обязанность следует из природы осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется на свой риск.

В целях установления достоверной величины размера арендной платы за пользование земельным участком, определением от ДД.ММ.ГГГГ, судом назначена судебной экспертизы, производство которой поручено ООО «Альянс Партнер».

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет об оценке № <...> от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость права аренды земельного участка (кадастровый № <...>) площадью 1 090,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 2 430 000 рублей.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований об обязании произвести перерасчет арендной платы и снижении арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что относимых, допустимых и достаточных доказательств, подтверждающих факт того, что предоставляемое в аренду имущество (земельный участок) имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества, а также доказательств ухудшения для арендатора условий пользования арендованным земельным участком по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также существенного ухудшения состояния самого земельного участка, либо потери его функциональных свойств, истцом, в нарушение 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не предоставлено.

Данные выводы суда представляются верными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах, подтверждённых доказательствами, оценка которым дана судом в соответствии с положениями статей 55, 56, 59, 60, 61, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для признания выводов суда неправильными судебная коллегия не усматривает.

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, апеллянтом не представлено и в материалах гражданского дела не имеется. В целом доводы апелляционной жалобы были предметом исследования, по существу сводятся к переоценке выводов суда, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, основаны на неправильной оценке обстоятельств дела, ошибочном толковании норм материального права и действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, при разрешении спора, правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Волгограда от 26 мая 2023 года (с учетом определения об исправлении описки от 3 июля 2023 года) оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО2, - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу апелляционного определения. Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: