Дело № 2-180/2022
56RS0043-01-2022-000224-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июня 2022 года с. Шарлык
Шарлыкский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Колдаева Р.Ю.,
при секретаре Сальниковой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 КФХ ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о прекращении обременения недвижимого имущества в виде залога,
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 КФХ ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения недвижимого имущества в виде залога. Требования мотивированы тем, что 24.11.2020 между ней и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области в лице исполнителя ООО «Группа Компаний «Кварта» был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: , площадью кв.м. На момент продажи квартира имела ограничения (обременение) в виде займа (ипотеки) оформленной 27.04.2017, ограничение установлено в пользу ФИО4 Однако, согласно договора уступки прав требований (цессии) № 13 от 13.03.2020 заключенного между ФИО4 и ФИО3 право требования к должнику ФИО5 перешло к ФИО3 Согласно определения Центрального районного суда г.Оренбурга от 21.05.2020 судом произведена замена взыскателя с ФИО4 на ФИО3 по делу № 2-1959/2019. При этом указано, что ФИО3 в установленном законом порядке в Управление Росреестра запись об учете (ипотеки) залога не внесла. В результате сведения о залогодержателе в ЕГРН остались прежними, вместо ФИО3 залогодержателем является ФИО4
Далее истец указывает, что согласно платежному поручению № от 03.12.2020 оплата, произведенная истцом по договору купли-продажи квартиры № от 24.11.2022 в размере 307 564,60 руб. была перечислена ФИО3 полностью Шарлыкским РОСП УФССП России по Оренбургской области. Таким образом истец считает, что ею обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи от 24.11.2020 исполнены в полном объеме. 12.01.2021 ИП ГКФХ ФИО2 с правоустанавливающими документами обратилась в Управление Росреестра по Оренбургской области для регистрации перехода права, но получила уведомление о приостановлении регистрации прав на основании ч.1 ст.50 Закона о регистрации, так как выяснилось, что залог с квартиры не снят и регистрация права должна производится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя с предоставлением заверенной копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. В последующем 11.10.2021 регистратор уведомил истца о прекращении осуществления государственной регистрации прав на указанную квартиру.
Истец указывает, что она пыталась связаться с ФИО3 с просьбой содействия в решении вопроса со снятием обременения с купленной квартиры, но ФИО3 ответа не дает, на контакт не выходит. В связи с чем истец не может зарегистрировать переход права на купленную квартиру без участия залогодержателя и без погашения записи о регистрации залога недвижимости, что нарушает ее права, в связи с этим истец обращается в суд с настоящим иском.
Просила суд прекратить обременение в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры расположенной по адресу: и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.
Определением суда от 05.04.2022 исковое заявление принято судом к производству суда, возбуждено гражданское дело № 2-180/2022, этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица привлечено - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Определением суда от 12.05.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5
В судебном заседании истец ИП ФИО1 КФХ ФИО2, ее представитель ФИО2, извещенные своевременно и надлежащим образом, не участвовали, представили в суд заявление согласно которого исковые требования поддержали и просили их удовлетворить, и рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчики ФИО3, ФИО4, извещенные своевременно и надлежащим образом, в судебном заседании не участвовали, ранее представили в суд заявление согласно которого против удовлетворения исковых требований не возражали и просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчик ФИО5, извещенная своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах не явки в суд не сообщила.
Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В ходе рассмотрения данного спора в суде (иск предъявлен 30.03.2022) лица участвующие в деле имели возможность ознакомиться с материалами дела и представить суду доказательства в обоснование своих требований и возражений, необходимые для установления значимых для разрешения спора обстоятельств, истец был вправе уточнить или изменить исковые требования, а ответчики признать или опровергнуть исковые требования.
Суд не усматривает необходимости в личном участии не явившихся в судебное заседание лиц участвующих в деле, и в порядке ст. 167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело без их участия, поскольку все они были извещены судом надлежащим образом.
Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующему выводу.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом "О залоге", если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
В соответствии с пп. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением всего обеспеченного залогом обязательства, а также в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с ч. ч. 6 - 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Результат проведения торгов, оформленный протоколом, в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:
1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
Залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 22.08.2019 частично удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Данным решением суд
решил:
взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 задолженность по договору займа от 24.04.2017 по состоянию на 25.02.2019 в размере основного долга 350 000 рублей, проценты за пользование займом за период с 24.04.2017 по 25.02.2019 в размере 462 000 рублей, штраф за неуплату процентов в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей, почтовые расходы в размере 168,64 рублей, расходы на отправку судебных телеграмм в размере 2061,66 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 рублей. И обратить взыскание на недвижимое имущество – однокомнатную квартиру, общей площадью 33,1 кв.м., с кадастровым номером 56:34:1602020:1013, расположенную по адресу: , путем продажи с публичных (открытых) торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 282 688 рублей. В удовлетворении остальных требований ФИО4 отказать. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО4 о признании недействительным договора займа в части отказать полностью. С ФИО5 в пользу ООО «Прайд» взыскать расходы за проведение судебной экспертизы в размере 5 000 рублей.
Апелляционным определением Оренбургского областного суда от 05.12.2019 по делу № 33-9166/2019 решение Центрального районного суда г.Оренбурга от 22.08.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО5 без удовлетворения.
Определением Центрального районного суда г.Оренбурга от 21.05.2020 удовлетворено заявление ФИО3 о процессуальном правопреемстве. Суд
определил:
произвести замену взыскателя ФИО4 на ФИО3 по делу № 2-1959/2019 по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество квартиру общей площадью кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: , путем продажи с публичных (открытых) торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 282 688 рублей, и по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании недействительным договора займа в части, в пределах суммы долга на момент передачи прав. Определение вступило в законную силу 12.06.2020.
Судебным приставом-исполнителем Шарлыкского РОСП УФССП России по Оренбургской области 12.02.2020 возбуждено исполнительное производство №-ИП об обращении взыскания на недвижимое имущество – однокомнатную квартиру, общей площадью кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: , путем продажи с публичных (открытых) торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 282 688 рублей, в пользу ФИО3
Данное недвижимое имущество было передано на торги, что подтверждается протоколом № определения участников торгов в электронной форме по лоту №, протоколом о результатах проведения торгов в электронной форме, копией договора купли-продажи арестованного имущества от 24.11.2020.
18.11.2020 состоялись торги в форме открытого аукциона, победителем признана ИП ФИО2 с предложением цены в размере 307 564,60 руб.
24.11.2020 между ИП ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области заключен договор купли-продажи указанного имущества.
Денежные средства в счет приобретения имущества перечислены ФИО3 03.12.2020, что следует из платежного поручения №.
Согласно ответу Шарлыкского РОСП УФССП России по Оренбургской области от 16.06.2022 исполнительное производство №-ИП окончено 03.03.2021 в связи с фактическим исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе.
Истец обратилась Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за государственной регистрацией права собственности на приобретенное недвижимое имущество.
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о приостановлении государственной регистрации от 12.01.2021 осуществление учетно-регистрационных действий по оформлению квартиры по адресу: , приостанавливается в связи с тем, что не представлено заявление залогодержателя в целях перехода права (п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 11.10.2021 ФИО2 уведомили о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.
Истцом в адрес ответчика ФИО3 было направлено письмо о погашении записи об ипотеки, на которое ответчик никак не отреагировала, доказательств обратного суду не представлено.
Действия ответчика ФИО3 по отказу в направлении заявления о погашении записи об ипотеке истец не оспаривала, требований о понуждении ФИО3 к совершению указанных действий в судебном порядке не предъявляла.
Состоявшиеся торги в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.
Согласно выписке из ЕГРН от 03.06.2022 правообладателем квартиры площадью кв.м. по адресу: , значится ФИО5 Установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид – ипотека в пользу ФИО4 по договору займа, выдан 24.04.2017.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что основанием приобретения права собственности истца на недвижимое имущество является протокол о результатах торгов и договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога на основании закона, при этом истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на имущество, которое приобретено на торгах, в установленном законом порядке, по независящим от него причинам. При этом суд учитывает, что торги не признаны недействительными, договор купли-продажи не оспорен, денежные средства по договору истцом уплачены, доказательств обратного суду не представлено.
Уведомлением от 11.05.2022 истцу было отказано во внесении сведений о погашении записи об ипотеке в отношении недвижимого имущества: кадастровый номер №, квартира площадью кв.м. расположенная по адресу: .
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При этом в соответствии с п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Таким образом, из указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи арестованного имущества № от 24.11.2020 имущество считается переданным Продавцом и Государственным органом с момента подписания настоящего договора.
Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
В соответствии с ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Таким образом, в соответствии с положениями п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вопреки доводам жалобы истец вправе предъявлять требование о прекращении обременения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Вместе с тем, в удовлетворении исковых требований в части возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРН надлежит отказать, поскольку решение суда о прекращении обременения недвижимого имущества в виде залога является основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации ограничения прав и обременения вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ИП ФИО1 КФХ ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о прекращении обременения недвижимого имущества в виде залога – удовлетворить частично.
Прекратить обременение в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры расположенной по адресу: (кадастровый номер №).
В удовлетворении остальных исковых требований – отказать.
Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи номер государственной регистрации: № от 27.04.2017 о государственной регистрации ограничения прав и обременения вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Шарлыкский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Р.Ю. Колдаев