Решение по делу № 2-33/2025 от 29.05.2025 - о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности.

Дело № 2-33/2025

УИД 42RS0031-01-2024-000903-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Зенковский районный суд города Прокопьевска Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Сандракова Е.И.

с участием помощника прокурора г. Прокопьевска Кононовой Ю.В.,

при секретаре Ржевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Прокопьевске

15 мая 2025 года

дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Прокопьевска о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации города Прокопьевска о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности.

Требования мотивирует тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежит <адрес> многоквартирном доме по <адрес>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно заключению МВК выявлены основания для признания дома аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ за № было издано распоряжение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу, собственником рекомендовано в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить снос дома за счет собственных средств. Считает, что срок до ДД.ММ.ГГГГ не соответствует критериям разумности, техническое состояние квартиры и дома в целом неудовлетворительное, ветхое, условия для проживания не отвечают санитарно-техническим требованиям. Просит суд, с учетом увеличения исковых требований взыскать с администрации г. Прокопьевска выкупную цену принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения – <адрес>, расположенной в аварийном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> в размере 1 823 532 рубля и прекратить право собственности истца на указанное жилое помещение после выплаты ему выкупной стоимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании нотариальной доверенности в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении. Суду пояснил, что спорная квартира принадлежит истцу на основании договора передачи квартиры в собственность граждан, истец постоянно там проживает, иного пригодного для проживания жилья не имеет.

Представитель ответчика администрации г. Прокопьевска в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, просила отказать в удовлетворении иска. Суду пояснила, что позиция ответчика отражена в письменных возражениях на иск, согласно которых жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Истец состоит на регистрационном учете по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ. Истец не состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемого по договору социального найма в администрации города Прокопьевска. Многоквартирный жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, на основании Заключения Межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № признан аварийным и подлежащим сносу. На основании распоряжения администрации города Прокопьевска от ДД.ММ.ГГГГ № указанный дом будет снесен, а жители переселены в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На территории Кемеровской области - Кузбасса в настоящее время действующей региональной адресной программы фактически нет, поскольку постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 29.03.2019 № 199 утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019 - 2024 годы», иной аналогичной региональной адресной программы пока не принято. Ранее действовавшая Региональная программа предусматривала расселение многоквартирных домов, которые были признаны аварийными до 01.01.2017 года. После 01.01.2017 года на территории города Прокопьевска признаны аварийными и подлежащими сносу 273 многоквартирных дома. К правоотношениям, когда единственное жилое помещение собственников, расположенное в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, подлежат применении по аналогии закона нормы ст. 57 ЖК РФ. А именно истец, имеет право ставить вопрос не о выплате выкупной цены, а о предоставлении жилого помещения по договору социального найма во внеочередном порядке. При этом согласно условиям, ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма предоставляется нуждающимся. В свою очередь критерии нуждаемости определены ст. 49 ЖК РФ, которая, помимо нуждаемости, устанавливает критерий малоимущности. Два этих условия в совокупности (нуждаемость и малоимущность) дают право состоять на учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Из материалов гражданского дела № не следует, что Истец состоит на учете граждан в качестве нуждающегося в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Также Ответчик подтверждает, что истец на указанном учёте не состоит, соответственно истец не признавался малоимущим и нуждающимся. Учитывая изложенное выше, а также принимая во внимание, что: истцы в установленном ЖК РФ порядке не признаны нуждающимся и малоимущим, на учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма не состоит; истец не представил доказательств по данному делу, подтверждающих его невозможность преодолеть сложившуюся трудную жизненную ситуацию по решению жилищного вопроса самостоятельно; истцом также не представлены доказательства, подтверждающие объективность причин его неспособности самостоятельно достичь достойного уровня жизни. Ответчик считает, что эти обстоятельства также являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении искового заявления. В целях определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение была назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено Союзу «Кузбасская торгово- промышленная палата». В материалы гражданского дела № поступило заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №. Размер выкупной цены в соответствии с п. 7. ст. 32 ЖК РФ спорного объекта (<адрес>) общей площадью № определен в размере 1 823 532 рубля. У администрации города Прокопьевска возникли сомнения в правильности и обоснованности Заключения Союза «Кузбасская торгово- промышленная палата». Считает, что суд должен отнестись к данному Заключению критически и не принимать Заключение в качестве допустимого и относимого доказательства по данному делу. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 утвержден федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки» (далее - Федеральный стандарт). Согласно федеральным стандартам оценки для определения рыночной стоимости берутся для оценки объекты-аналоги, т.е. объекты схожие по техническим и экономическим характеристикам. Абсолютно очевидно, что в условиях конкуренции, спорный объект не может быть отчужден на рынке за 860 114 рублей (рыночная стоимость спорного жилого помещения и рыночная стоимость общего имущества многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость доли земельного участка). Экспертом в качестве объектов-аналогов применены более дорогостоящие объекты недвижимости. Спорный объект по сравнению с объектами-аналогами, являются гораздо менее экономически привлекательным. Самое главное имеет место быть существенное различие технических характеристик сравниваемых объектов. Объекты аналоги преимущественно квартиры, находящиеся в 5-ти этажных кирпичных многоквартирных домах с современным ремонтом, с наличием балконов. При этом спорное жилое помещение расположено в одноэтажном деревянном жилом <адрес> года постройки. На стоимость квартиры прежде всего влияют сроки ввода дома в эксплуатацию. Данная поправка вносится для квартир на вторичном рынке, если год ввода дома в эксплуатацию у объекта оценки разнится с годом ввода домов в эксплуатацию у объектов-аналогов более чем на 10-15 лет. При этом экспертом не применяет корректировку на дату ввода дома в эксплуатацию (год постройки) объекта недвижимости, корректировки на этаж, год постройки, планировку, на наличие балкона и прочие корректировки. Администрация города Прокопьевска считает, что эксперт при определении выкупной цены применил рыночную стоимость объектов, которые по отношению к спорному объекту не являются объектами аналогами, поскольку обладают более выгодными экономическими (стоимостными) характеристиками. С учётом изложенного выше очевидно, что Заключение содержит пороки, допущенные при определении размера возмещения за жилое помещение в соответствии с п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Свидетель ФИО6 суду пояснила, что знакома с истцом ФИО1, проживает по соседству, в <адрес>. Знает, что ФИО1 проживает по <адрес>. Дом старый и ветхий.

Свидетель ФИО7 суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ проживает в <адрес>. Знает, что ФИО1 постоянно проживает по <адрес> ветхий.

Выслушав представителя истца, третьего лица, свидетелей, заслушав заключение прокурора, полагавшего заявленные требования истца, подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 12,56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу положений ст. 40 Конституции Российской Федерации конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

Реализуя эту конституционную обязанность, федеральный законодатель предусмотрел для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту, реконструкции возможность предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма во внеочередном порядке при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.

Положениями действующего Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) прямо не предусмотрены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).

Аналогичная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации изложена и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, и предусматривает, что в случае если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения(в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника (ч. 12 ст. 32 ЖК РФ).

Как следует из вышеприведенных нормативных правовых положений, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства федеральным законодателем был принят Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», предусматривающий право органов государственной власти субъектов Российской Федерации принимать региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

В соответствии с частями 1,2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», как в ранее действовавшей, так и в ныне действующей редакции, региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В случае, если действие такой программы начинается после 1 января 2019 года, она утверждается на период до 1 сентября 2025 года.

Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности: перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации (п. 1) (в ред. Федерального закона от 28.11.2018 №436-ФЗ); срок переселения граждан из каждого многоквартирного дома, включенного в перечень, указанный в пункте 1 настоящей части. При этом в первоочередном порядке подлежат переселению граждане из многоквартирных домов, которые расположены на территории муниципального образования и год признания которых аварийными и подлежащими сносу или реконструкции предшествует годам признания аварийными и подлежащими сносу или реконструкции других многоквартирных домов, расположенных на территории этого муниципального образования, а также из многоквартирных домов при наличии угрозы их обрушения или при переселении граждан на основании вступившего в законную силу решения суда. В случае, если несколько многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в разные годы, расположены в границах одного элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или смежных элементов планировочной структуры, переселение граждан из этих домов может осуществляться в рамках одного этапа региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (п. 2) (в ред. Федерального закона от 28.06.2014 N 200-ФЗ); объем средств Фонда, объем долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов и (или) внебюджетных средств на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на весь период действия этой программы, но не более чем на текущий календарный год и два последующих календарных года с разбивкой этой программы по этапам, начало реализации которых приходится на указанные годы (п. 3 в ред. Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ).

Ст. 2 в указанном Федеральном законе устанавливает, что предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда - предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации или в установленном настоящим Федеральным законом случае местным бюджетам на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры, а также в случаях досрочного завершения региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе таких программ с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом (в ред. Федеральных законов от 25.12.2012 N 270-ФЗ, от 28.06.2014 № 200-ФЗ).

В силу п. 3 ст. 2 данного Федерального закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32,86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, названный Закон регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией (Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства), органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления по получению финансовой поддержки. Получателем предоставляемой финансовой поддержки, в том числе для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, являются субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Как следует из текста Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», федеральный законодатель, предусматривая правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъекту Российской Федерации и муниципальному образованию из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, одновременно предписывает осуществлять переселение граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с жилищным законодательством согласно ч. 3 ст. 16 данного Закона.

Тем самым, критерием соблюдения +-прав, подлежащих переселению из аварийных домов граждан, не являющихся непосредственными участниками правоотношений по предоставлению финансовой поддержки, регулируемых настоящим законом, как следует из смысла и содержания Закона, Законодатель указывает соблюдение требований жилищного законодательства.

Следовательно, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, включен в указанную адресную программу, то в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» право на предоставление другого жилого помещения имеют все граждане, проживающие в данном жилом помещении, без исключения. При этом переселение граждан из аварийного жилищного фонда должно осуществляться не в произвольном порядке или по усмотрению должностных либо уполномоченных на это лиц, а исключительно в соответствии с жилищным законодательством (то есть в соответствии со ст. 32, 86 ЖК РФ) в силу прямого указания в законе (ч. 3 ст. 16 Федерального закона N 185-ФЗ).

Статьями 2, 14 ЖК РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений отнесены обеспечение условий для осуществления гражданами права на жилище.

Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 ст. 4 ЖК РЖ) отнесено к компетенции органов местного самоуправления (п. 9 ч. 1 статьи 14 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Заключением Межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом № от ДД.ММ.ГГГГ принято заключение о выявлении оснований для признания многоквартирного <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

На основании вышеуказанного заключения Межведомственной комиссии, распоряжением администрации г. Прокопьевска от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный <адрес> <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу с отселением из него граждан в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Заместителю главы <адрес> по строительству и жилищным вопросам рекомендовать собственникам многоквартирного <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить снос за счет собственных средств (п.п. 2.1); осуществить мероприятия по предоставлению гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма в связи с выселением из сносимого многоквартирного дома по адресу: <адрес> (п.п. 2.2). Заместителю главы г. Прокопьевска по жилищно-коммунальному хозяйству, по благоустройству и дорожному комплексу предписано произвести отключение жилого <адрес> от источников тепло-, энерго- и водоснабжения после расселения многоквартирного дома <адрес>. Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Прокопьевска предписано изъять земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой <адрес> для муниципальных нужд и, соответственно, изъять каждое жилое помещение в указанном жилом доме, в случае если собственники в установленный им срок не осуществят снос указанного многоквартирного жилого дома, и внести изменения в реестр муниципальной собственности г. Прокопьевска (п.п. 4.1); осуществить мероприятия по оценке рыночной стоимости изымаемых жилых помещений и жилых помещений, планируемых к предоставлению собственникам в счет выкупной цены (п.п. 4.2); заключить с собственниками изымаемых жилых помещений договоры о выплате выкупной цены собственникам жилых помещений и провести государственную регистрацию данных договоров (п.п. 4.3); произвести перечисление денежных средств на имя собственников жилых помещений в размере выкупной цены, указанной в договорах (п.п. 4.4); организовать снос многоквартирного <адрес>, по соглашению с собственниками жилья и за счет собственных средств собственников, в случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома.

Согласно акту № Государственной жилищной инспекции Кузбасса от ДД.ММ.ГГГГ составленному главным государственным инспектором ГЖИ по факту проверки технического состояния объекта инспекционного обследования по адресу: <адрес>, № выявлено: жилой дом с большим физическим износом конструкции: фундаментов, капитальных стен, перегородок, перекрытий, полов, стропильных конструкции, имеют место деформации несущих конструкции; цоколь здания не защищен от увлажнения, отсутствует отмостка по периметру дома и система водоотведения талых вод и атмосферных осадков от стен здания; наблюдается деформация конструкций несущих стен, отклонения конструкций от вертикали: наличие просадок, крена, выпучивания внутренних перегородок дома; имеют место просадки фундамента; штукатурный слой на стенах и потолках в трещинах, деревянные полы холодные, ветхие, поражены гнилью, наблюдаются просадки и уклоны полов; конструкции кровли в неудовлетворительном состоянии (загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки, элементов покрытия кровли и т.д.), имеются следы протечек с кровли в помещениях квартир; оконные и дверные заполнения имеют деформации, следы гниения; просадки фундаментов отопительных печей, трещины в кладке печей и дымоходов; электроснабжение в ветхом неудовлетворительном состоянии.

Согласно сведениям Филиала № 15 Бюро технической инвентаризации Прокопьевского городского округа и Прокопьевского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ общий износ <адрес> составляет №

Согласно технического заключения № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ итоговое значение физического износа многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, на дату осмотра ДД.ММ.ГГГГ составляет № Техническое состояние жилого многоквартирного дома оценивается как аварийное состояние. Данный многоквартирный дом, является непригодным для постоянного проживания, так как фундаменты, а также несущие капитальные конструкции и элементы находятся в аварийном состоянии, характеризующимися повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующимися кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта. Жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, фактическому восстановлению не подлежит, капитальный ремонт экономически не целесообразен. Возможно внезапное обрушение конструкций указанного дома. Необходимы срочные меры по переселению граждан, проживающих в данном доме.

Таким образом, судом установлено, что жилое помещение – <адрес>, общей площадью №., расположенная в аварийном многоквартирном жилом доме по <адрес>, принадлежащая истцу на праве собственности, не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не пригодна для проживания, представляет угрозу для жизни и здоровья по причине аварийного состояния многоквартирного жилого дома, в котором она расположена.

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области № от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке аварийными и подлежащим сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы». В силу раздела 4 основным мероприятием Программы является переселение граждан из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми до ДД.ММ.ГГГГ. Реализация мероприятия Программы проводится по направлениям, в том числе выплата лицам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, компенсационных выплат в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что многоквартирный жилой дом по <адрес> не включен в указанную региональную адресную программу, до настоящего времени администрацией г. Прокопьевска не осуществлен снос дома, распоряжение администрации г. Прокопьевска от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» не исполнено.

Суд считает, что снос многоквартирного жилого дома по <адрес> в силу положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации невозможен до того момента, пока у собственников жилых помещений администрацией г. Прокопьевска не будут выкуплены принадлежащие им на праве собственности жилые помещения.

Поскольку, многоквартирный жилой дом по <адрес>, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права истцов, как собственников жилых помещений в таком доме, могут быть обеспечены только в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном жилом доме.

Администрацией <адрес> установлен срок сноса жилого дома по ДД.ММ.ГГГГ и отселения из него граждан - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и поскольку срок переселения граждан еще не наступил, процедура предусмотренная частями 2-4 статьи 32 ЖК РФ не завершена.

Таким образом, право на внеочередное предоставление жилого помещения вне зависимости от плана и срока сноса дома возникает в случае постоянного проживания гражданина в непригодном для таких целей жилом помещении, представляющем опасность для жизни и здоровья. При этом постоянное проживание предполагает, что гражданин не имеет в собственности или в пользовании иных жилых помещений; фактически пригодное жилое помещение должно быть для него единственным местом жительства, пользование которым без угрозы для жизни и здоровья невозможно.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит квартира по адресу: <адрес>1 право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №.

ФИО1 иных жилых помещений в собственности, во владении и пользовании не имеет.

Истец зарегистрирован и фактически проживает в спорном жилом помещении по адресу: <адрес>1 с ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании возмещения за принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме, заявлены обоснованно, поскольку истец зарегистрирован и проживает в жилом помещении, которое представляет угрозу для его жизни и здоровья, возможен внезапный обвал и обрушение дома, иного жилого помещения, пригодного для проживания, в собственности у истца не имеется.

Разрешая вопрос о размере возмещения за принадлежащую истцу на праве собственности <адрес>, расположенную в аварийном жилом доме по <адрес>, суд приходит к следующему.

В возмещение включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая, в том числе убытки, которые он несет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

Как разъяснено в подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Для определения возмещения (выкупной стоимости) за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата».

Согласно заключению эксперта №от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, выкупная цена жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с учетом суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет 1 823 532 рубля, из которых: рыночная стоимость жилого помещения – 860 114 рублей, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость доли земельного участка пропорционально размеру общей площади жилого помещения – 207 253 рубля, убытки, связанные с услугами риэлтора – 55 000 рублей, убытки, связанные с регистрацией прав на объект недвижимости – 4 000 рублей, убытки, связанные с перебазированием – 20 400 рублей, убытки, связанные с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости, взамен изымаемой – 157 400 рублей, рыночная стоимость величины компенсации за непроизведенный капительный ремонт – 519 365 рублей.

Представитель ответчика полагал данное экспертное заключение ненадлежащим доказательством по делу.

Доводы, изложенные представителем ответчика в возражениях относительно указанного экспертного заключения, являются необоснованными. Из заключения следует, что при определении стоимости жилого помещения и земельного участка в качестве объектов аналогов учитывались соответствующие объекты, цена определялась с учетом соответствующих корректирующих коэффициентов.

При определении рыночной стоимости спорного жилого помещения использовались соответствующие объекты аналоги, при этом не должен учитываться год ввода дома в эксплуатацию, поскольку жильцы проживали в жилых домах с года постройки, а документально оформлены в 2000 году. Интервал цен за 1 кв.м. по объектам аналогам составил от 45 161 рубля до 72 727 рублей, эксперт определил среднеарифметическое значение 58 953 рубля, после чего применена корректировка на торг 6%, поскольку для расчета рыночной стоимости были применены аналоги квартир, расположенных в многоквартирных домах, не признанных аварийными. При этом стоимость квартиры без учета стоимости земельного участка и доли в общем имуществе составила 860 114 рублей. При расчете стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт учитывалось, что в доме капитальный ремонт не производился, хотя должен быть произведен не менее двух раз. Срок временного пользования иным жилым помещением не может превышать среднерыночный срок экспозиции для аналогичных жилых помещений.

Исходя из экспертного заключения, суд приходит к выводу, что эксперт рассчитал рыночную стоимость спорного объекта в сумме 1 823 532 рубля, при этом в эту стоимость обоснованно включена стоимость общего имущества в многоквартирном доме, что соответствует положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

В силу ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом.

Согласно положениям ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст. 141 ЖК РСФСР).

Согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений лишь после исполнения указанной обязанности бывшим наймодателем.

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно информации администрации г. Прокопьевска от ДД.ММ.ГГГГ сведения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, ремонт общего имущества многоквартирного дома не проводился.

Поскольку в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ администрацией г. Прокопьевска доказательств исполнения обязанностей по проведению когда-либо как частичного так и полного капитального ремонта спорного жилого дома либо отсутствия нуждаемости в проведении такого ремонта на момент приватизации квартир в доме, не представлено, - обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации жилых помещений, занимаемых в этом доме, сохраняется до исполнения обязательства.

Указанный дом находился в муниципальной собственности, эксплуатировался с 1953 года, следовательно, обязанность по производству капитального ремонта дома возникла у администрации до приватизации жилых помещений, в связи с чем, у администрации имеется обязанность по компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

При этом, вопреки возражениям представителя ответчика, при определении рыночной стоимости компенсации за не произведенный капитальный ремонт учтены все требования нормативных документов, сведения о приватизации и сведения о не проведении капительного ремонта, в стоимость включены только стоимость капитального ремонта долей элементов, относящихся к общедомовому имуществу, а не к жилым помещениям.

У суда не имеется оснований сомневаться в выводах эксперта, поскольку расчет выкупной стоимости спорной квартиры и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соответствует требованиям, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, выводы эксперта являются полными, достаточными и обоснованными по существу, содержат необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при оценке объекта недвижимости, подробное описание произведенных исследований, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Заключение выполнено в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Суд принимает заключения <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве допустимого и достоверного доказательства стоимости возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном жилом доме по <адрес>, которое составило с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 1 823 532 рублей, поскольку экспертом приняты во внимание ценообразующие факторы, общая политическая и социально-экономическая ситуация, местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение и использование, как обстоятельства, влияющее на формирование рыночной цены.

Представителем ответчика сведений об иной выкупной стоимости спорного жилого помещения суду не представлено.

Из установленных судом обстоятельств следует, что ответчиком вопрос о выкупной цене жилого помещения с истцом не решался. Доказательств того, что между муниципальным образованием в лице администрации г. Прокопьевска и истцом имеется какое-либо соглашение о предоставлении жилого помещения с зачетом в его стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, не достигнуто. До настоящего времени ответчиком денежной или иной компенсации истцам не предоставлено.

Проживание в доме представляет реальную угрозу для жизни и здоровья истца, иного жилого помещения, пригодного для проживания истец не имеет, ее требование о взыскании возмещения за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, является обоснованным и подлежащим удовлетворению в размере 1 823 532 рубля.

Согласно ст. ст. 14,16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным относятся к вопросам местного значения городского поселения.

Следовательно, органы местного самоуправления обязаны участвовать в жилищном строительстве, в том числе, в решении вопросов переселения граждан ветхого и аварийного жилищного фонда, являющегося муниципальной собственностью.

В силу ч.1 ст.37 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно распоряжения администрации г. Прокопьевска №-р от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам многоквартирного дома рекомендовано осуществить снос многоквартирного дома до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в соответствии с требованиями ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, органом, принявшим решение о признании дома по <адрес> аварийным является администрация г. Прокопьевска, которая является исполнительно- распорядительным органом муниципального образования, наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органом местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд полагает, что возмещение за изымаемое жилое помещение подлежит взысканию с администрации г. Прокопьевска, как с исполнительно-распорядительного органа муниципального образования «Прокопьевский городской округ Кемеровской области-Кузбасса».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации города Прокопьевска о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности, удовлетворить.

Взыскать с администрации города Прокопьевска в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес>, выкупную цену принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 1 823 532 руб. (один миллион восемьсот двадцать три тысячи пятьсот тридцать два рубля).

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес>, на жилое помещение – квартиру, расположенную в аварийном многоквартирном жилом доме – <адрес>, зарегистрированное в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ, после выплаты администрацией города Прокопьевска в пользу ФИО1 выкупной цены принадлежащего ей изымаемого жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Зенковский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Е.И. Сандракова

Решение в окончательной форме изготовлено 29.05.2025.

Судья: Е.И. Сандракова