Дело № 2-804/2025

УИД 50RS0031-01-2024-016757-25

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2025 года город Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Денисовой А.Ю.,

при секретаре Архицкой З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ФИО3, ТСН «Можайка» об обязании привести самовольно перепланированное помещение в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Одинцовского г.о. Московской области обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просит обязать ответчика ФИО3 привести жилое помещение с К№, расположенное по адресу: АДРЕС, р.АДРЕС, а также техническое (чердачное) помещение в первоначальное, проектное состояние; обязать ТСН «Можайка» привести техническое (чердачное) помещение в первоначальное, проектное состояние.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно выписке ЕГРН жилое помещение с К№ находится в собственности ФИО3 В связи с поступающими обращениями в адрес Администрации собственников квартир домов № по АДРЕС по вопросу незаконной перепланировки/реконструкции по адресу: АДРЕС, р.АДРЕС. Согласно акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на техническом этаже над квартирой в МКД 52 выполнена самовольная, без согласования с органом местного самоуправления перепланировка нежилых помещений: установлены перегородки, в одной из которых имеется дверной проем с металлической дверью, оборудованной замком. Проем в межэтажном перекрытии, разделяющим АДРЕС технический этаж отсутствует. ФИО3 направлялось уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о необходимости приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме в прежнее состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени требования, указанные в данном уведомлении, ответчиком не выполнены, жилое помещение перепланировано/реконструировано без соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации, в отсутствие согласованного проекта перепланировки, согласие всех собственников помещений МКД на проведение реконструкции, переустройства и (или) перепланировки) помещения в МКД, влекущее присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД отсутствует, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебное заседание представитель истца Администрации Одинцовского городского округа Московской области – ФИО5, действующий на основании доверенности, явился, заявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить, пояснил, что в отношении квартиры основанием иска является наличие прохода в реконструированное нежилое помещение на чердачном этаже, полагал, что экспертиза в указанной части является неполной.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности – ФИО6, также действующего в интересах ТСН «Можайка», который в судебном заседании в удовлетворении исковых требований Администрации просил отказать, указав, что на выполнение работ в чердачном помещении с передачей образованного помещения в аренду имеется решение общего собрания собственников МКД, в квартире нарушений не имеется.

Представители третьих лиц: ГУ МО Госжилинспекции и ООО «МДС-Инвест» в судебное заседание не явились, извещены, в порядке, установленном ст. 113 ГПК РФ

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч. 4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни и здоровью.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общим имуществом в многоквартирном доме являются, в том числе: технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу положений пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Принимая во внимание, что в настоящем случае речь идет об использовании общего имущества собственником помещения в МКД, суд приходит к выводу, что для принятия решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме необходимо, чтобы за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в собрании.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ответчик ФИО3 является собственником жилого помещения - квартиры с К№, по адресу: АДРЕС, р.АДРЕС, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.9-11).

Управлением МКД по адресу: по адресу: АДРЕС, р.АДРЕС, занимается ТСН «Можайка».

Истцом указано, что в связи с поступающими обращениями в адрес Администрации собственников квартир домов № по АДРЕС по вопросу незаконной перепланировки/реконструкции по адресу: АДРЕС, р.АДРЕС, Госжилинспекцией МО с выездом на место произведен осмотр технического этажа, установлен факт возведения над АДРЕС стен, имеющих визуальные отличия от стен, предусмотренных проектом МКД (л.д.12).

Администрацией в адрес ответчика ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. в связи с установлением факта самовольной перепланировки помещения технического этажа в части, расположенной над квартирой №, являющегося общим имуществом МКД, направлено уведомление о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ привести в прежнее состояние самовольно перепланированное помещение технического этажа над квартирой № (л.д.20-21).

В ходе рассмотрения дела, из пояснений ТСН «Можайска» установлено и не опровергнуто доказательствами, собранными по гражданскому делу, что работы по оборудованию помещения на техническом этаже выполнены силами ТСН.

Согласно протокола № общего собрания собственников недвижимости в многоквартирных домах по адресу: АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ, собственниками принято следующее решение: «Разрешить ТСН «Можайка» заключать договора аренды на 49 лет за использование ОДИ. Арендатор осуществляет разовый платеж из расчета 30 000 руб/кв.м (что составляет 30% от среднерыночной цены кв.м) на специальный счет и ежемесячно оплачивает коммунальные платежи, охрану за арендованную площадь» (л.д.37).

Кроме того, из протокола № общего собрания собственников недвижимости в многоквартирных домах по адресу: АДРЕС, от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что собственниками принято следующее решение; «Разрешить ТСН «Можайка» заключать договора аренды на 49 лет с возможностью перепланировки и переустройства ОДИ, в том числе в виде присоединения к жилому/нежилому помещению, на основании согласованного проекта перепланировки и переустройства в соответствии с законодательством РФ, без права отчуждения ОДИ в собственность арендатора. Арендатор осуществляет разовый платеж из расчета 30 000 руб/кв.м на специальный счет ТСН «Можайска» исключительно на замену дорожного и пешеходного покрытия, также ежемесячно оплачивает коммунальные платежи за арендованные метры в соответствии с тарифами, принятыми ОСС» (л.д.89-90).

Изолированное закрытое помещение технического этажа площадью 30,0 кв.м, расположенного над квартирой №, предоставлено на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ТСН «Можайка», в лице Управляющего ФИО7 (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) (л.д.77-88).

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять часть имущества, являющегося общим домовым имуществом (ОДИ) собственников помещений многоквартирного дома, на основании Общего Собрания Собственников (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, Решения №), нежилое помещение, обозначенное на поэтажном плане за №А, ФИО2 площадью 30 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС.

В ходе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ проведен совместный осмотр, с участием начальника отдела присвоения адресов, перепланировки помещений Управления градостроительной деятельности администрации Одинцовского г.о. Московской области, старшего инспектора отдела территориального планирования Управления градостроительной деятельности администрации Одинцовского г.о. Московской области, заместителя начальника ТО № Министерства по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области, представителей ТСН «Можайка» и представителя собственника АДРЕС. В ходе проведения осмотра установлено отсутствие проема в мжэтажном перекрытии, разделяющем квартиру № и технический этаж. В помещении технического этажа, над квартирой № установлены перегородки. Одна из перегородок имеет дверной проем, установлена металлическая дверь с замком (л.д.61-73).

Определением Одинцовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ГБУ МО «СтройЭксперт» (л.д.144-145).

Согласно заключению экспертов №-ССТЭ от ДД.ММ.ГГГГ в результате выполненного натурного визуально-инструментального осмотра объекта исследования: жилого помещения с К№, а также обработки полученных данных и изучения предоставленной документации в материалах гражданского дела эксперт пришел к выводу об отсутствии каких-либо изменений межэтажного перекрытия между жилым помещением с К№, расположенным по адресу: АДРЕС и техническим этажом.

В результате выполненного натурного визуально-инструментального осмотра объекта исследования: технического этажа, экспертом выявлена вновь возведенная перегородка в помещении №, в результате возведения перегородки образовано новое помещение, площадью 30,6 кв.м, что повлекло за собой изменение конфигурации помещения №. Экспертом установлено: в результате выполненных строительно-монтажных работ в помещении №, площадью 106,5 кв.м многоквартирного дома, проведены работы по изменения границ и площади вышеуказанного помещения и образовано новое помещение площадью 30,6 кв.м, что в соответствии со ст. 25 ЖК РФ является перепланировкой. Таким образом, государственная регистрация исследуемого помещения как самостоятельного объекта не соответствует на архитектурному решению, ни требованиям к государственной регистрации. Во вновь образованном помещении выявлены инженерные коммуникации, в частности, система электроснабжения. Принимая во внимание нормативно-правовую документация, архитектурное решение, основываясь на результатах визуально-инструментального исследования установлено: в результате перепланировки были задействованы места общего пользования технический этаж, следовательно состав общего имущества многоквартирного дома, экспертом установлено, что во вновь образованном помещении отопление, водоснабжение, водоотведение отсутствует, смонтирована сеть электроснабжения: электропроводка, розетки скрытой установки, осветительные приборы, приточно-очистительный комплекс – следовательно расчетные значения нагрузок будут увеличены. Принимая во внимание, что при визуальном осмотре экспертом установлено, что элементы инженерных коммуникаций функционируют и находятся в рабочем состоянии, следовательно помещение в перепланированном виде не нарушает СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, так как несущие конструктивные элементы многоквартирного дома не затрагивались перепланировкой. Проведенные работы не противоречат требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Тезнический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 4.13130.2013. «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», а также Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 2 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, по результатам визуально-инструментального осмотра помещения с К№ и вновь возведенного помещения в контуре технического этажа. В межэтажной плите перекрытия между 25 и техническим этажом, между техническим этажом и крышей дома (здания) № с К№ экспертом не выявлено свободных входов/выходов и проемов в межэтажной плите перекрытия и покрытия технического этажа. В ходе осмотра конструктивных элементов здания не обнаружено никаких нарушений целостности или функциональности конструкций.

Образованное помещение, площадью 30,6 кв.м в контуре помещения № технического этажа, которое запользовано ответчиком входит в состав общего имущества, т.е. данное помещение имеет вспомогательное, обслуживающие значение и не является объектом индивидуальной собственности собственником помещений в МКД. Экспертом установлено: перегородка шириной 170 мм, выполненная из газосиликатных блоков, представляет собой легкоудаляемую конструкцию, не нарушающую техническое состояние помещения и не создающую угрозу для элементов здания, в котором она расположена. При этом, изменений в расположении или схеме инженерных коммуникаций (водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения) при визуальном обследовании специалистом не установлено, сохранение технического помещения в перепланированном виде возможно. Проведения работ для сохранения технического помещения в перепланированном состоянии не требуется.

Заключение эксперта оценено судом в соответствии с правилами ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами. Выводы судебной экспертизы не опровергнуты допустимыми доказательствами.

Опрошенный в ходе судебного заседания эксперт ФИО9 поддержала изложенные в заключении выводы, относительно ограничения доступа в квартиру ответчика пояснила, что исследован технический этаж полностью, проекция возведенного на техническом этаже помещения в квартиру, остальные помещения осмотрены визуально, инструментальное исследование не проводилось с учетом предмета спора. В случае необходимости готова провести дополнительное исследование помещений квартиры. Относительно наличия проемов в межэтажном перекрытии таких оснований нет, поскольку на техническом этаже таких проемов из нижерасположенной квартиры не выявлено.

С учетом пояснений, данных экспертом в судебном заседании, суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства Экспертное заключение №-ССТЭ, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы. Выводы эксперта не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, что в совокупности с содержанием данного им заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе. Квалификация эксперта, проводившего экспертизу, сомнений не вызывает, эксперт имеет специальное образование, большой опыт работы.

При установленных обстоятельствах, оснований для назначения дополнительной экспертизы, как то заявлено стороной истца, суд не усматривает, поскольку согласно исковому заявлению, уточненному исковому заявлению и пояснений представителя администрации в судебном заседании, основанием исковых требований, предъявленных к ответчику ФИО3 является наличие прохода из принадлежащей ему квартиры в помещение технического этажа, экспертом в указанной части исследование проведено в полном объеме, что подтверждено ФИО9 в судебном заседании.

Основания полагать о наличии каких-либо проходов в межэтажном перекрытии в иных помещениях квартиры, не являющихся проекцией возведенного на техническом этаже помещения, у суда не имеется. Экспертом подтверждено, что исследование технического этажа произведено в полном объеме. Согласно представленной представителем ответчика видеозаписи, отражающей место и время её производства, при осмотре всех помещений квартиры, признаков наличия таких проемов не установлено. При проведении совместного осмотра, с уполномоченными сотрудниками администрации таких обстоятельств также не выявлено.

С учетом изложенного, применительно к заявленным в иске основаниям, которые истцом не уточнялись, право разъяснялось, исследование в рамках судебной экспертизы проведено в полном объеме.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд считает, что само по себе проведение работ по переустройству и (или) перепланировке помещений без предварительного согласования с уполномоченным органом не является безусловным основанием для удовлетворения требования о приведении помещения в первоначальное состояние, если собственником помещения представлены доказательства того, что нарушений прав и законных интересов иных лиц не имеется, проведенными работами не создается угроза жизни или здоровью граждан.

В материалы дела представлен договор аренды на помещение технического этажа, в соответствии с которыми помещение передавалось собственнику квартиры № уже изолированным и закрытым, что следует из пункта 1.2 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела представитель ТСН «Можайска» указал, что работы на техническом этаже выполнялись силами ТСН, в аренду передано помещение в том виде как оно имеется в настоящее время. Указанные обстоятельства не опровергнуты в ходе рассмотрения дела.

В связи с тем, что ФИО3 не проводил перепланировку и (или) реконструкцию на техническом этаже, материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы установлено отсутствие проема в межэтажных перекрытиях, ответчик не осуществлял объединения жилого помещения с помещениями общего пользования собственников многоквартирного дома, то требования к ФИО3 о приведении помещения технического этажа в первоначальное состояние не может быть удовлетворено в силу норм материального права, а именно части 3 статьи 29 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которой только собственник помещения в многоквартирном доме, в котором было осуществлено самовольное переустройство и (или) перепланировка, обязан привести такое помещение в прежнее состояние.

В связи с чем, в удовлетворении искового требования к ответчику ФИО3 в части приведения технического этажа в первоначальное состояние должно быть отказано, поскольку предъявлено к ненадлежащему ответчику.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь приведенными нормами права, исходя из не опровергнутых выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы, суд приходит к выводу что исковые требования администрации Одинцовского городского округа Московской области к ФИО3 об обязании привести жилое помещение с К№, расположенное по адресу: АДРЕС, р.АДРЕС, в первоначальное, проектное состояние, а также требования об обязании ТСН «Можайка» привести техническое (чердачное) помещение в первоначальное, проектное состояние, удовлетворению не подлежат.

При этом, суд учитывает, что помещение на техническим этаже возведено во исполнение принятого общим собранием собственников решения о сдаче в аренду общего общедомового имущества, а также, что возведенное помещение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу для элементов здания, в котором оно расположено.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Разрешая ходатайство экспертной организации ГБУ МО «СтройЭксперт» о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы, стоимость которой составила 245 314,25 руб., суд приходит к выводу о взыскании с администрации Одинцовского г.о. Московской области в пользу экспертной организации расходов по проведению судебной экспертизы в размере 96 314,25 руб. При этом, суд учитывает, что 149 000 руб. внесены в депозит УСД в МО истцом и подлежат перечислению экспертной организации.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ФИО3, ТСН «Можайка» об обязании привести самовольно перепланированное помещение в первоначальное состояние отказать.

Взыскать с Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН) в пользу ГБУ МО «СтройЭксперт» ИНН расходы по производству экспертизы в размере 96 314,25 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 9 октября 2025 года.

Судья: А.Ю. Денисова