УИД 61RS0053-01-2025-001049-37

дело № 2-1012/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2025 года сл. Большая Мартыновка

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Большаковой И.А.,

при секретаре судебного заседания Котляровой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в лице представителя ФИО2, к ФИО3 о признании права собственности на объединенную реконструированную квартиру, третье лицо: Администрация Южненского сельского поселения,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на объединенную реконструированную квартиру, третье лицо: Администрация Южненского сельского поселения.

В иске указано, что истцу принадлежат на праве собственности две квартиры № 1 и № 2 в трехквартирном жилом доме и земельный участок по адресу: <адрес>. Первая квартира приобретена по договору купли-продажи и была зарегистрирована как 1/4 доля домовладения, вторая квартира истцу была подарена матерью, и также зарегистрирована как 1/4 доля домовладения. За время проживания истцом была произведена реконструкция квартир путем объединения в одну. Земельные участки под квартирами были также объединены. 05.05.2023 подготовлен технический паспорт на объединенную квартиру. Отделом архитектуры Администрации Мартыновского района отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию. 17.02.2025 ООО «Бюро технических и кадастровых работ Ростовской области» выдано техническое заключение, в котором указано, что квартира в многоквартирном доме лит. «А, А2, А3, а2, а5, а6» по адресу: <адрес> не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности эксплуатации объекта, не наносит ущерба окружающей среде, соответствует пожарным, строительным требованиям, действующим градостроительным нормам и правилам, не нарушает права третьих лиц. В настоящее время истец желает зарегистрировать право собственности на свои реконструированные квартиры, но без судебного решения это сделать невозможно. В процессе рассмотрения дела, представителем истца ФИО2 было подано уточненное исковое заявление, в котором просит суд прекратить право общей долевой собственности (№-№, ДД.ММ.ГГГГ и №, ДД.ММ.ГГГГ) за ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 91,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; признать за ФИО1 право собственности на квартиру № 1 дом 14, образованную в результате – путем объединения квартиры № 1 дом 14 с кадастровым номером №, общей площадью 22 кв.м. и квартиры № 2 дом 14 с кадастровым номером № общей площадью 22,9 кв.м. и реконструированную квартиру с пристройками общей площадью 101,4 кв.м., в том числе жилая 63,9 кв.м. (литера А, А2, А3, а2, а5, а6), расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, в заявлении просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, в суд поступило его заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования признает и полностью поддерживает.

Представитель третьего лица - администрации Южненского сельского поселения в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещены. Глава администрации Южненского сельского поселения ФИО4 посредством подачи заявления просил рассмотреть дело без их участия, возражений по иску нет.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Понятие «реконструкции» дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ с 04.08.2018 утратили силу части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства.

По смыслу действующего Градостроительного кодекса РФ, в случае если строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта начато до получения в установленном порядке разрешения на строительство и до вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ, правообладатель такого земельного участка вправе до 01.03.2019 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта ИЖС (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).

Суд установил, что истец является собственником земельного участка площадью 1377 кв. м кадастровый №; квартиры № 1 общей площадью 22 кв.м. кадастровый № (№, ДД.ММ.ГГГГ), квартиры № 2 общей площадью 22,9 кв.м. с кадастровым номером № (№, ДД.ММ.ГГГГ) по адресу: <адрес> (л.д. 16-23, 41-43).

При рассмотрении дела установлено, что в квартирах по указанному адресу произведена самовольная реконструкция путем объединения в одну.

Часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По смыслу ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

При рассмотрении дела установлено, что истцом произведена самовольная реконструкция квартир № 1 и № 2 (ранее как 2/4 доли домовладения) в одну квартиру по вышеуказанному адресу, в связи с чем, увеличилась общая площадь до 101,4 кв.м.

На основании технического заключения ООО «Бюро технических и кадастровых работ Ростовской области», выдано техническое заключение, в котором указано, что квартира в многоквартирном доме лит. «А, А2, А3, а2, а5, а6» по адресу: <адрес> не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности эксплуатации объекта, не наносит ущерба окружающей среде, соответствует пожарным, строительным требованиям, действующим градостроительным нормам и правилам, не нарушает права третьих лиц (л.д. 59-69).

Ставить под сомнение указанное заключение у суда нет оснований, поскольку оно соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, является полным, мотивированным и не противоречивым.

Следовательно, дальнейшая эксплуатация объединенной квартиры № 1 по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии по своему назначению возможна.

Главным архитектором администрации Мартыновского района Ростовской области 16.06.2023 ФИО1 было отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта по адресу: <адрес>, в связи с отсутствием необходимых документов (л.д. 58).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом предпринимались меры к легализации самовольной постройки.

Доказательств в подтверждение доводов о том, что произведённая истцом реконструкция квартир осуществлена с нарушением градостроительных норм и правил, материалы дела не содержат.

При рассмотрении дела достоверно установлено, что истец является собственником земельного участка и расположенных на нем квартир № 1 и № 2 по адресу: <адрес>. Нарушения прав третьих лиц указанной реконструкцией квартир судебном заседании не установлено. Требований о приведении квартир в прежнее состояние ни органом местного самоуправления, ни иными лицами, не заявлено.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить исковые требования истца о признании за ним права собственности на реконструированные квартиры в жилой дом по вышеуказанному адресу.

На основании статей 14 и 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (ред. от 28.02.2025) решение суда о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании на него права собственности является юридическим основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 - удовлетворить.

Прекратить право общей долевой собственности (№ от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) за ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 91,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, право собственности на реконструированную квартиру № 1 с пристройками общей площадью 101,4 кв.м., в том числе жилая 63,9 кв.м. (литера А, А2, А3, а2, а5, а6), образованную в результате объединения квартиры № 1 дом 14 с кадастровым номером № общей площадью 22 кв.м. и квартиры № 2 дом 14 с кадастровым номером № общей площадью 22,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 05.09.2025.

Председательствующий И.А. Большакова