Решение по делу № 3А-67/2023 от 21.03.2023

44OS0000-01-2022-000396-66

Дело № 3а-67/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Полищук Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Скейл» к администрации Костромской области, управлению Росреестра по Костромской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Скейл» (далее – ООО «Скейл», общество) обратилось в суд с указанным административным иском к администрации Костромской области, управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области по тем основаниям, что является собственником следующих объектов недвижимости:

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 240,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес> кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 6 041 174,82 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 193,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес> кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 4 860 571,01 руб.;

- объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 609,4 кв.м, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес> кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 15 307 658,76 руб.

Однако рыночная стоимость данных объектов недвижимости в соответствии с отчётом № 12983 от 11 августа 2022 года, выполненными оценщиком ФИО6 по состоянию на 1 марта 2016 года составляет 2 357 000 руб., 1 950 000 руб. и 5 351 000 руб. соответственно.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

11 октября 2022 года общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, однако заявление решением комиссии от 10 ноября 2022 года № 1707 было отклонено.

Общество просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела произведена замена административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области правопреемником - публично-правовой компанией «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области, в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО5

До судебного заседания административным истцом были представлены дополнения от 8 февраля 2023 года №36/2023 к отчету об оценке № 12983, в которых рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена в размере 2 783 000 руб., объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена в размере 2 310 000 руб., объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена в размере 6 327 000 руб., а также административное исковое заявление, уточнённое в соответствии с представленными дополнениями.

В судебное заседание представитель ООО «Скейл» – ФИО1 не явилась, направила ходатайство с просьбой о рассмотрении дела без её участия, отразив, что административные исковые требования с учётом дополнений поддерживает в полном объёме.

Представители административных ответчиков управления Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области и публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области, заинтересованное лицо ФИО5 надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований с учётом дополнений не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «Скейл» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 240,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенный по адресу: <адрес>;

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 193,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенный по адресу: <адрес>

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 609,4 кв.м, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данных объектов капитального строительства по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 6 041 174,82 руб., 4 860 571,01 руб. и 15 307 658,76 руб. соответственно.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного приказом департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 21 декабря 2022 № 140-од, налоговая база по принадлежащим административному истцу объектам недвижимости определяется как их кадастровая стоимость (пункты 1380, 1366, 1370 Перечня).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на объём налоговых обязательств административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет № 12983 от 11 августа 2022 года, выполненный оценщиком ФИО7 в котором рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату их оценки определена в размере 2 357 000 руб., 1 950 000 руб. и 5 351 000 руб. соответственно.

Рыночная стоимость объектов определена оценщиком с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5).

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела оценщиком подготовлены дополнения от 8 февраля 2023 года №36/2023 к отчету об оценке № 12983, в которых рыночная стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, № по итогам произведенных уточнений определена в размере 2 783 000 руб., 2 310 000 руб., и 6 327 000 руб. соответственно.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчете с учётом дополнений выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в отчете (с учётом дополнений), под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Поскольку административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения – 11 октября 2022 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 240,5 кв.м, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 2 783 000 (Два миллиона семьсот восемьдесят три тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 193,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 2 310 000 (Два миллиона триста десять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 609,4 кв.м, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, номер помещения на плане №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 6 327 000 (Шесть миллионов триста двадцать семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 11 октября 2022 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2023 года.