61RS0005-01-2025-001850-81

2-1683/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Багдасарян Г.В.

с участием помощника прокурора Неговора Е.А.

при секретаре судебного заседания Мзыкян А.А.,

а также с участием истца ФИО1, его представителя - ФИО2, представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.А. В. к Департаменту координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения, и по встречному иску Администрации г.Ростова-на-Дону к А.А. В., третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, об изъятии в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Истец А.А.В. обратился в суд с иском к Департаменту координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения, указав, что является собственником жилого помещения №4, жилой комнаты №3, расположенной по адресу: Ростовская область, Ростов-на-Дону, ул. Ларина, д.12 на основании договора на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан №139 от 25.09.2014 г., выданного администрацией Октябрьского района г. Ростова-на-Дону. Главой администрации было подписано Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2024 г. №322 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Истец указывает, что не согласен с размером возмещения за изъятое жилое помещение, предложенное администрацией, провел независимую оценку и считает необходимым заключить соглашение на передачу права собственности аварийного жилья администрации с получением возмещения за жилое помещение в размере 2 354 837 руб., согласно заключению специалиста № 01-11/2024, подготовленного НЦЭиО «ЭкспертПрофи». Соглашение между ответчиком и истцом о выкупной цене жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, не достигнуто.

На основании изложенного истец просит суд признать стоимость для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, указанную в отчете первого оценщика ООО «Абсолютэкспертиза» от 27.09.202 года № 26905/09-24 в размере 177387 рублей, недостоверной. Определить цену для совершения сделки по выкупу жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в размере 2354837 рублей.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования, в окончательной редакции просил суд определить цену для совершения сделки по выкупу жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в размере 2252409 рублей.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону обратился со встречным иском, в обоснование которого указал, что постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 13.08.2020 № 802 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 4 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос указанного многоквартирного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление от 09.04.2024 № 322 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, подлежащего образованию, в связи с признанием многоквартирного дома по ул. Ларина, 12 аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.2.2. Постановления № 322, изъятию для муниципальных нужд подлежит жилая комната №3 в жилом помещении №4 в квартире №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, расположенная по адресу: <...>.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка изымаемых квартир проведена ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА».

27.09.2024 года экспертным учреждением представлен отчёт №26905/09-24 об определении рыночной стоимости жилого помещения площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенного по адресу: <...>, принадлежащей ответчику на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1 773 847 рублей.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от 14.10.2024 №37 результаты оценки согласованы.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в адрес собственника письмом от 23.10.2024 №59.35/5717 направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд жилую комнату №3 в жилом помещении №4 квартире №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29, 30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенную по адресу: <...>.

Однако соглашение о выкупе с ФИО1 не достигнуто.

На основании изложенного, истец по встречному иску просил суд изъять у А.А. В. в муниципальную собственность объект недвижимости – жилую комнату №3 в жилом помещении №4 квартире № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенную по адресу: <...> по цене равной 177847 рублей. Прекратить право собственности А.А. В. на жилую комнату № 3 в жилом помещении №4 квартире № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенную по адресу: г, Ростов-на-Дону, ул. Ларина, д. 12 после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на жилую комнату №3 в жилом помещении №4 квартире № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенную по адресу: <...>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить А.А. В. из жилой комнаты № 3 в жилом помещении №4 квартире № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенную по адресу: г, Ростов-на-Дону, ул. Ларина, д. 12, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать А.А. В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

А.А.В. и его представитель ФИО2, допущенная к участию в деле в порядке п.6 ст.53 ГПК РРФ, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд иск удовлетворить.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону ФИО3, действующий на основании доверенности от 27.12.2024 года, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, просил суд удовлетворить встречные исковые требования.

Представитель Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело в отношении указанного лица рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, заключение прокурора, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пп.3 п.2 ст.235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Согласно п.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.4 ст.32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Согласно п.5 ст.32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п.6 ст.32 ЖК РФ).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости - жилой комнаты №3 в жилом помещении №4 в квартире № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 13.08.2020 № 802 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, аварийным и подлежащим сносу» дом по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу, а собственникам помещений в течение 4 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос указанного многоквартирного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление от 09.04.2024 №322 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, подлежащего образованию, в связи с признанием многоквартирного дома по ул. Ларина,12 аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.2.2. Постановления № 322, изъятию для муниципальных нужд подлежит жилая комната № 3 в жилом помещении № 4, площадью 19,1 кв.м, расположенная в многоквартирном доме по адресу: <...>.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка изымаемых квартир проведена ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА».

Протоколом заседания городской комиссии от 14.10.2024 №37 результаты оценки согласованы.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в адрес собственника направлялся проект соглашения об изъятии жилого помещения по стоимости 1773847 руб., однако ФИО1 проигнорировал направленные в его адрес документы.

В материалы дела сторонами были представлены заключение специалиста Независимого Центра Экспертизы и Оценки «Эксперт Профи», в соответствии с которым выкупная цена объекта недвижимости составляет 2354837 руб. и отчет ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА», где по выводам специалиста выкупная цена объекта недвижимости составляет 1 773 847 рублей.

17.06.2025 определением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «161 Эксперт».

Согласно заключению судебного эксперта № 149-07-25 от 15.07.2025 рыночная стоимость жилой комнаты №3 в жилом помещении №4 в квартире № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, расположенной по адресу: <...> составляет 2252409 руб., из которых: 1599014 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, 653395 руб. - стоимость убытков.

При этом из исследовательской части заключения следует, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение экспертом были проанализированы объекты-аналоги, наиболее приближенные к объекту оценки по территориальной расположенности, его экономической привлекательности, площади объекта.

В соответствии с ч.1-3 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив результаты проведенной судебной экспертизы в соответствии с требованиями ст.86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что представленное экспертом заключение, полученное с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность эксперта за результаты исследования, вызывает у суда большее доверие, нежели представленные сторонами заключение ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» и заключение специалиста Независимого Центра Экспертизы и Оценки «Эксперт Профи». Оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно проведено компетентным специалистом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, с использованием нормативных документов, литературы и информационных источников, приведенных в исследовательской части заключения.

Выводы эксперта основаны на материалах дела, подробно мотивированы, сделаны на основе совокупного анализа всех фактических обстоятельств дела, в связи с чем не вызывают сомнений в их достоверности. Само заключение является полным, обоснованным и мотивированным; содержит обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Эксперт, проводивший исследование, имеет соответствующее образование и квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта последовательны, не противоречат материалам дела. Экспертиза проведена на основе нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз.

При определении размера возмещения за изымаемые жилые помещения экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ включены: рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные истцам его изъятием, включая убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, в соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, в соответствии с которым к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, экспертом обоснованно отнесены суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, при определении выкупной цены жилых помещений экспертом ООО «161 Эксперт» учтены положения ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ, устанавливающие неразрывную взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, и в ее состав включена стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома на земельный участок, которая не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения и входит в ее состав.

При таком положении, суд соглашается с размерами возмещения за изымаемые жилые помещения, установленные экспертом ООО «161 Эксперт», поскольку их расчет основан на нормах действующего законодательства.

Принимая во внимание, что соглашение о сроках, размере возмещения за изымаемое жилое помещение между собственником жилого помещения и администрацией г. Ростова-на-Дону достигнуто не было, а также учитывая выводы заключения ООО «161 Эксперт», которым определены размер возмещения за жилое помещение, суд приходит к выводу о том, что указанное жилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой возмещения в размере, установленном судебной экспертизой.

В связи с тем, что изъятие спорного жилого помещения производится путем выкупа, то после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности и пользования спорным помещением у истца прекращается и возникает у муниципального образования г.Ростов-на-Дону, в связи с чем заявленные встречные требования администрации г.Ростова-на-Дону в указанной части, а также в части выселения подлежат удовлетворению.

В целях обеспечения исполнимости принятого решения, суд считает возможным удовлетворить также встречные исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону в части возложения на истца по первоначальному иску обязанности по предоставлению банковских реквизитов для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В материалах дела имеется ходатайство судебного эксперта о необходимости произвести оплату за проведенную в рамках настоящего дела экспертизу. Так как требования относительно выкупной стоимости объекта недвижимости удовлетворены в пользу истца, с ответчика Администрации г.Ростова-на-Дону в пользу ООО «161 Эксперт» подлежит возмещению сумма расходов по производству судебной экспертизы в размере 80000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования А.А. В. к Департаменту координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения - удовлетворить.

Установить выкупную стоимость жилого помещения - комнаты №3 в жилом помещении №4 в квартире №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16, 17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенной по адресу: <...>, в размере 2 252 409 руб., из которых: рыночная стоимость жилого помещения - 1 599 014 руб., убытки - 653 395 руб.

Встречные исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону к А.А. В., 3-е лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, об изъятии в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении - удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у А.А. В. в муниципальную собственность жилое помещение - комнату №3 в жилом помещении №4 в квартире №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16, 17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенной по адресу: <...>, по цене равной 2 252 409 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения - 1 599 014 руб., включающая стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, и убытки в размере 653 395 руб.

Прекратить право собственности А.А. В. на жилое помещение - комнату №3 в жилом помещении №4 в квартире №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29, 30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенной по адресу: <...>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение – комнату №3 в жилом помещении №4 в квартире №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29, 30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенной по адресу: <...>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать А.А. В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить А.А. В. из жилого помещения – комнаты №3 в жилом помещении №4 в квартире №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29, 30,31,32,33,34,35, площадью 19,1 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081807:797, расположенной по адресу: <...>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ООО «161 Эксперт» расходы по производству судебной экспертизы в размере 80000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 13.10.2025.