Производство № 2-793/2025

УИД 67RS0003-01-2024-004901-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Смоленск 30 июня 2025 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего Шахурова С.Н.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 об определении порядке пользования жилым помещением и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о признании договора купли-продажи доли в квартире недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 об определении порядка пользования жилым помещением, в обоснование указав, что он на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 17.09.2024, является собственником 2/3 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: г Смоленск, <адрес>, площадью 50,2 кв.м. Собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности является ФИО3 Указанная квартира состоит из трех комнат, площадями - 19 кв.м., 11,2 кв.м., 7,6 кв.м., кухни, коридора и ванной комнаты. Ответчик препятствует ему пользоваться квартирой, не освобождает пространства для возможности его проживания.

Просит определить порядок пользования квартирой, площадью 50,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> следующим образом: в пользование ФИО2 выделить помещение 7 (согласно поэтажному плану квартиры), площадью 19 кв.м.; в пользование ФИО3 выделить помещение 5,6 (согласно поэтажному плану квартиры), площадью 11,2 кв.м. и 7,6 кв.м.; места общего пользования – туалет, ванную комнату, кухню, коридор оставить в общем пользовании собственников.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по вышеизложенным обстоятельствам.

Ответчица ФИО3 исковые требования не признала, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2, ФИО4 о признании договора купли-продажи доли в квартире недействительным, в обоснование указав, что в договоре купли-продажи от 17.09.2024 п. 9 «В адрес участника долевой собственности гр. ФИО3 была направлена телеграмма № 07/08 от 07.08.2024. С уведомлением о предстоящей продаже 2/3 долей в праве общей собственности на квартиру. Телеграмма ФИО3 не была получена, что подтверждается служебным извещением о невручении телеграммы. Согласно ответу Смоленского почтамт Смоленской области № от 13.12.2024, проведенной проверкой производственных документов установлено, что телеграмма № от 07.08.2024г. с адресом 214013 <адрес> на имя ФИО3 Однако номер квартиры указан неверно, в связи с чем надлежащим образом она не была уведомлена о купле-продажи доли в спорной квартире.

Просит суд признать договор купли-продажи доли в квартире по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО4 недействительным (л.д.51-52).

В судебном заседании ответчица ФИО3 встречные исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения первоначального иска, поскольку считает, договор купли-продажи доли недействительным, соответственно право собственности ФИО2 не возникшим. Настаивала на рассмотрении дела по заявленным требованиям, уточнять исковые требования отказалась.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО2 встречные исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, указал, что при удовлетворении иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм. Считает, что ФИО3 заявлено не корректное требование: «Признать Договор купли-продажи доли в квартире по адресу: <адрес> между ФИО2 и ФИО4 недействительным», вместо корректного: «Перевести на ФИО3 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от.. .». Кроме того ФИО3 не внесла на депозитный счет суда сумму в размере 950 000 руб. (оплаченная ФИО2 денежная сумма по договору купли-продажи доли от 17.09.2024г.) и денежную сумму в размере 11 542 руб. (оплаченная ФИО2 денежная сумма за совершение нотариального действия по заключению нотариального договора купли-продажи долей). Всего - 961 542 руб. (л.д.62-63).

Ответчик ФИО4 будучи надлежащим образом извещенной о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известила.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, филиал ППК «Роскадастр» по Смоленской области, нотариус Смоленского городского нотариального округа Смоленской области ФИО5, будучи надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст.10 Жилищного кодекса РФ (далее по тесту ЖК РФ), жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно и. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, в соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 (истец по первоначальному иску), является на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 17.09.2024г., заключенному с ФИО4, собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д.9-12)

Собственником 1/3 доли, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30.06.2022г., в праве общей долевой собственности является ФИО3 (л.д.116-118).

Согласно техническому паспорту, указанная квартира состоит из трех комнат, площадями - 19 кв.м., 11,2 кв.м., 7,6 кв.м., кухни, коридора и ванной комнаты (л.д.41-42).

В указанной квартире постоянно проживает ФИО3

ФИО3 препятствует в пользовании квартирой ФИО2

Какого-либо соглашения между сторонами об определении порядка пользования жилым помещением не достигнуто.

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, а также письменными материалами дела.

В обоснование своих возражений и встречных требований ФИО3 ссылается на недействительность оспариваемого договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 17.09.2024г., заключенному между ФИО4 и ФИО2, поскольку было нарушено ее право участника долевой собственности на приобретение доли квартиры, а также она не была уведомлена о данной сделке и намерении продать квартиру.

Как следует, из договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 17.09.2024г., заключенного между ФИО4 и ФИО2, указанные 2/3 доли в квартире приобретены ФИО2 за 950 000 рублей (п.4). Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Продавец получила от покупателя указанные денежные средства (п.5).

Согласно п.9 указанного договора, в адрес участника долевой собственности гр. ФИО3 была направлена телеграмма № от 07.08.2024 с уведомлением о предстоящей продаже 2/3 долей в праве общей собственности на квартиру. Указанная телеграмма ФИО3 не была получена, что подтверждается служебным извещением о невручении телеграммы от 22.08.2024г., выданным Смоленским почтамтом.

Из п.10 договора следует, что продавец гарантирует покупателю, что им полностью соблюден порядок уведомления других участников долевой собственности о намерении продать принадлежащие ему 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение и на направленную им телеграмму от 07.08.2024г. о предложении другого участника о приобретении указанных долей.

Согласно ответу Смоленского почтамта Смоленской области № от 13.12.2024, проведенной проверкой производственных документов установлено, что телеграмма № от 07.08.2024г. с адресом 214013 <адрес> на имя ФИО3 в связи с отсутствием адресата дома, вручена не была (л.д.53).

Вместе с тем, установлено, что номер квартиры в телеграмме указан неверно, вместо правильного номера <адрес>, телеграмма направлена в квартиру номер 31.

Таким образом, ФИО3 не была надлежащим образом уведомлена о намерении купли-продажи доли в спорной квартире.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется следующим.

На основании ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при осуществлении согласия на это всех участников общей долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Таким образом, ст. 250 ГК РФ не содержит запрета на продажу доли в праве общей долевой собственности иному лицу, который участником общей долевой собственности на момент заключения сделки не является, а лишь устанавливает определенные правила такой продажи и специальные последствия в случае несоблюдения этих правил.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с абз. 5 п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с п. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю квартиры сумму.

При переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, истец должен доказать платежеспособность, что является одним из условий удовлетворения заявленных требований.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным требованиям.

Как следует из существа иска, ФИО3, полагает, что ответчица ФИО4, не уведомив и продав на сторону свою долю квартиры, нарушила ее преимущественное право покупки этой доли и ущемила тем самым ее права.

По смыслу приведенных норм права, требование о признании договора купли-продажи недействительным является ненадлежащим способом защиты права, поскольку законом предусмотрен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права покупки: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Требование о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи истцом (по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании не заявлялось. Более того, ФИО3 в судебном заседании отказалась уточнять заявленные исковые требования, мотивировав свой отказ отсутствием у нее денежных средств.

Приведенные истцом обстоятельства, связанные с продажей доли квартиры постороннему лицу, ее не извещение, сами по себе не могут повлечь недействительность сделки, даже если ответчицей были нарушены правила отчуждения доли общего имущества, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, поскольку нарушение таких правил влечет иные последствия в целях защиты прав другого участника общей собственности, в частности возможность для пострадавшего лица потребовать перевода прав покупателя на него и стать, таким образом, приобретателем спорной доли общего имущества.

Поскольку по настоящему делу были заявлены именно требования о признании сделки (договора купли-продажи) недействительной, при этом ФИО3 вопрос о переводе на нее прав покупателя по договору купли-продажи не ставила и свою платежеспособность в предусмотренном законом порядке не подтверждала, то суд находит заявленные встречные исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению.

Исковые требования ФИО2 об определении порядка пользования жилым помещением, подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч.2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли.

Из материалов дела усматривается, что спорная квартира по адресу: <адрес>, состоит из трех комнат, площадями - 19 кв.м., 11,2 кв.м., 7,6 кв.м., кухни, коридора и ванной комнаты (л.д.41-42).

ФИО2 является собственником 2/3 долей указанной квартиры, ФИО3 является собственником 1/3 доли.

Как следует, из пояснений ФИО3, она проживает в указанной квартире одна и фактически занимает и пользуется комнатой площадью 11,2 кв.м.

При таких обстоятельствах, предложенный истцом (по первоначальному иску) порядок пользования спорной квартирой, будет соответствовать интересам собственников данной квартиры.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что порядок пользования, предложенный по первоначальному иску, не нарушает прав пользования собственников, не противоречит требованиям закона и направлен на получение каждой из сторон полноценной возможности использования жилых помещений без ущемления интересов каждого, учитывая интересы сторон, порядок предоставления в пользование жилых помещений, в связи с чем требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 об определении порядке пользования жилым помещением, удовлетворить.

Определить порядок пользования квартирой с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 50,2 кв.м. следующим образом:

- в пользование ФИО2 (<данные изъяты>) выделить помещение 7 (согласно поэтажному плану квартиры) площадью 19 кв.м.,

- в пользование ФИО3 (<данные изъяты>) выделить помещение 5,6 (согласно поэтажному плану квартиры), площадями 11,2 кв.м. и 7,6 кв.м., всего 18,8 кв.м.,

- места общего пользования: туалет, ванная комната, кухня, коридор, оставить в общем пользовании собственников.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о признании договора купли-продажи доли в квартире недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня принятии судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.Н. Шахуров

Мотивированное решение изготовлено 04.07.2025г.