РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 февраля 2023 года город Муравленко, ЯНАО
Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Казановской Л.С.,
при секретаре судебного заседания Волошко А.В.,
с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 27.10.2022, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 10.06.2019,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-84/2023 по иску Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка,
УСТАНОВИЛ
Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко (далее - УМИ Администрации города Муравленко) обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка. В обоснование заявленных требований указано, что муниципальное образование город Муравленко, представляемое Управлением муниципального имущества, и индивидуальный предприниматель ФИО2 заключили договор аренды земельного участка № 113-16 от 29.07.2016, площадью 1,5141 га, имеющий кадастровый №. Договор аренды заключен под завершение строительства: «Объект незавершенного строительства» на основании п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельного кодекса РФ). Срок договора истек 23.06.2019. Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28.05.2020 по делу №А81-2911/2020 в связи с тем, что срок действия договора истек, строительство объекта не завершено постановлено изъять у ИП ФИО2 объект незавершенного строительства, расположенный в границах земельного участка, путем продажи с публичных торгов. По причине отсутствия заявок аукцион не состоялся и объект незавершенного строительства продан не был. Ответчик с заявлением по вопросу оформления прав на земельный участок не обращалась. В связи с актом осмотра земельного участка от 07.02.2022 было установлено, что спорный земельный участок используется без правоустанавливающих документов. С 02.02.2022 ФИО2 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, 04.04.2022 в ее адрес направлялась претензия об оплате арендных платежей за фактическое использование земельного участка за период с 24.06.2019 по 28.12.2921 в сумме 412 622,70 рублей, которую УМИ Администрации города Муравленко просит взыскать с ФИО2.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным в иске доводам. Дополнительно пояснила ответчик за продлением договора–
Ответчик ФИО2 ее представитель ФИО3, возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку объект незавершенного строительства был изъят у ответчика на основании решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, что по их мнению свидетельствует о прекращении права ответчика владеть, пользоваться и распоряжаться указанным объектом. При этом, в отсутствие объекта, который представляет из себя свайное поле и был похищен неустановленными лицами на момент обращения в ОМВД (03.03.2020), право собственности на него у ответчика было прекращено (ч.1 ст.235 ГК РФ). В отсутствие незавершенного строительством объекта использование земельного участка невозможно. Кроме того, пояснили, что с момента прекращения договора аренды земельного участка и по настоящее время ответчик по вопросам аренды земельного участка, передачи земельного участка по акту приема-передачи к истцу не обращалась. О том, что аукцион по продаже объекта незавершенного строительства не состоялся, ответчик уведомлена не была. В связи с получением письма истца в 2022 году ответчик обратилась в регистрирующие органы для снятия принадлежащего ей объекта незавершенного строительства с кадастрового учета в связи с его гибелью (уничтожением). Решение Арбитражного суда не обжаловала, поскольку находилась в другом городе, ухаживая за больной матерью.
Свидетель ФИО6 допрошенная в судебном заседании пояснила, что в период осуществления трудовой деятельности в УМИ Администрации города Муравленко присутствовала в качестве представителя истца на месте происшествия весной 2020 года, свайное поле из которого состоял объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику отсутствовало, имелись фрагменты и куски труб, следы техники, частично участок был покрыт снегом, что было под снегом точно сказать не может. На въезде присутствовали частично какие-то обломки плит.
Свидетель ФИО7, допрошенная в судебном заседании показала, что работает начальником земельного отдела УМИ Администрации города Муравленко. В 2016 ответчику был предоставлен земельный участок для строительства крытой автостоянки. В 2019 году закончился срок действия договора аренды земельного участка, который впоследствии продлен не был. Решением Арбитражного суда ЯНАО было постановлено изъять у ответчика объект незавершенного строительства. После того как публичные торги по продаже данного незавершенного строительством объекта не состоялись, специалист отдела связывался с ответчиком, по вопросу заключения договора аренды на основании п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, но ФИО2 отказалась. С предложением передать земельный участок самостоятельно не обращалась, лишь после получения информационного письма в 2022 году сняла с кадастрового учета объект незавершенного строительства. Результаты публичных торгов, о том что аукцион не состоялся, были размещены на портале www.torgi.gov.ru, а также в газете «Наш город» 08.04.2021 №14. По вопросу передачи земельного участка ответчик не обращалась. В связи с наличием регистрации права собственности ответчика на незавершенный строительством объект, истец был ограничен в распоряжении земельным участком, не имея возможности сдать его в аренду, либо распорядится каким-то иным способом.
Суд, заслушав представителя истца, ответчика и его представителя, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).
Как установлено в ходе судебного разбирательства, 29.07.2016 муниципальное образование город Муравленко, представляемое УМИ Администрации города Муравленко, (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО2 заключили договор № аренды земельного участка, площадью 1,5141 га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> сроком по 23.06.2019. Договор составлен без передаточного акта, земельный участок передан до подписания договора (п.9.2 Договора аренды земельного участка).
В соответствии с п. 1.4 указанного договора земельный участок был предоставлен для завершения строительства объекта: «Объект незавершенного строительства» (л.д.6-9).
В соответствии с п.2.2 Договора аренды арендная плата начисляется с 23.06.2016 по 23.06.2019.
Согласно п.2.3.2 Договора аренды земельного участка, арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, по количеству дней в квартале, до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за IV квартал – до 10 числа последнего месяца этого квартала.
Пунктом 2.3 указанного договора установлена, формула для определения размера арендной платы за использование земельного участка.
Не использование земельного участка Арендатором не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы (п.2.6 Договора аренды земельного участка).
02.02.2022 индивидуальный предприниматель ФИО2 прекратила свою деятельность (л.д.47-49).
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.
Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что, срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером № прекратился 24.06.2019 в момент истечения срока действия договора аренды земельного участка от 29.06.2016 N 113-16.
По истечении срока действия договора аренды земельный участок с кадастровым номером № ответчиком передан истцу не был, передаточный акт не составлялся, что не оспаривается сторонами в судебном заседании.
29.04.2020 следователем СО ОМВД России по г.Муравленко ФИО8 было возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного п. «в» ч.2 ст.158 Уголовного кодекса Российской Федерации по факту того, что в период времени с 01.03.2020 по 03.03.2020 неустановленное лицо, находясь на участке местности с объектом незавершенного строительства, расположенном по адресу: <адрес>, действуя умышленно из корыстных побуждений, тайно похитило находящееся на данном участке имущество, принадлежащее индивидуальному предпринимателю ФИО2, чем причинило последней значительный имущественный вред на общую сумму 95981 рубль (л.д.99).
В ходе проведенных осмотров места происшествия от 05.03.2020 и 13.03.2020 было установлено, что земельный участок ничем не огорожен, какие-либо строения отсутствуют, частично участок покрыт снегом, имеются следы техники, частично отсутствует дорожка из бетонных плит, имеются две большие кучи металла. Со слов ФИО3 данные кучи ФИО4 не принадлежат (л.д.100-109).
Указанное согласуется с показаниями свидетеля ФИО6.
28.05.2020 решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа постановлено изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства, назначение иное сооружение (крытая автостоянка), площадь застройки 323,5 кв.м., степень готовности 3%, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый № путем продажи с публичных торгов в порядке установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (л.д.93-96).
Указанное решение ответчиком обжаловано не было и вступило в законную силу 30.06.2020, при этом ФИО2, при рассмотрения дела в Арбитражном суде ЯНАО не оспаривала ни факт наличия объекта незавершенного строительством, ни принадлежность ей этого объекта.
30.03.2021 в связи с отсутствием заявок аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь застройки 323,кв.м. степень готовности 3%, адрес: <адрес> не состоялся (л.д.14-15). Результаты проведения аукциона были опубликованы на портале www.torgi.gov.ru, а также в газете «Наш город» 08.04.2021 №14, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО7 и не оспаривается сторонами в судебном заседании.
В п. 25 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) изложена правовая позиция о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
То есть покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты, соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником.
Подпунктом 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ предусмотрено, что отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.
Таким основанием в подобном случае послужит лишь договор, заключенный по результатам торгов, а до этого момента ответчик сохраняет право собственности на не завершенный строительством объект, а с ним и имущественное бремя оплаты землепользования.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. (п. 2 ст. 622 ГК РФ).
Право собственности на недвижимое имущество возникает и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1, ст. 223, ст. 131 ГК РФ). Вступление в законную силу решения суда об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи его с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ, к иным случаем определения момента прекращения права собственности законом не отнесено.
Таким образом, у собственника объекта незавершенного строительства со вступлением в законную силу решения суда о продаже этого объекта с публичных торгов по основаниям ст. 239.1 ГК РФ сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов).
В силу ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Вместе с тем, хищение имущества на влечет за собой прекращение право собственности на похищенное и не свидетельствует о безусловной гибели (уничтожении объекта незавершенного строительства). Копии материалов уголовного дела, в том числе и постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (л.д.89-91) основанием для прекращения права собственности, а также доказательствами гибели или уничтожения имущества, на основании которых могла быть произведена регистрация прекращения права собственности ответчика на незавершенный строительством объект не являются. Показания свидетеля ФИО10 сообщившей о том, что не знает что находилось под снегом, частично покрывающим земельный участок, к таковым доказательствам также отнесены быть не могут.
В соответствии с п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Федеральный закон N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в частности, акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места).
Следовательно, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в рассматриваемом случае является акт обследования, представляющий собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения подтверждает прекращение его существования, такого рода документа ответчиком в регистрационный орган представлено не было.
11.08.2022 предварительное следствие по уголовному делу № было приостановлено (л.д.110).
07.02.2022 истцом по результатам обследования земельного участка был составлен акт, согласно которому было выявлено фактическое использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 89:13:010205:52 без правоустанавливающих документов (л.д.16-22).
04.04.2022 в адрес ответчика ФИО2 была направлена претензия об оплате за фактическое использование земельного участка (л.д.26-27, 28-30).
04.10.2022 истец направил в адрес ответчика письмо с предложением заключить договор аренды земельного участка либо в случае фактического отсутствия объекта недвижимости разъяснялся порядок прекращения прав на объект (л.д.72).
17.10.2022 кадастровым инженером ФИО11 по заданию ответчика был подготовлен акт обследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, при натурном осмотре объекта было установлено уничтожение объекта (л.д.87).
24.10.2022 объект недвижимости был снят истцом с кадастрового учета, о чем внесена запись в ЕГРН (л.д.73-75).
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно представленному истцом расчету, общая сумма задолженности ответчика по арендной плате, за период с 24.09.2019 по 28.12.2021, составляет 412 622,70 рублей (с 24.06.2019 по 31.12.2019 – 84263,56 рубля; с 01.01.2020 по 31.12.2020 – 161874,74 рубля; с 01.01.2021 по 28.12.2021 – 166484,40 рубля) (л.д.23-25).
Представленный истцом расчет проверен судом и является верным.
Факт полного уничтожения спорного объекта недвижимого имущества в указанный период ответчиком документально не подтвержден, при этом арендные платежи ответчиком также не уплачены, доказательств принятия мер для возврата имущества арендодателю и уклонении последнего от приемки земельного участка, не имеется.
С учетом изложенного, учитывая, что вступившим в законную силу судебным актом по делу N А81-2911/2020, подтверждается факт нахождения спорного объекта на земельном участке на момент принятия решения об изъятии объекта, при этом право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ответчиком в реестре, доказательств снятия его с учета в связи с гибелью (отсутствием) или иным основаниям в установленном законом порядке в период с 24.09.2019 по 28.12.2021, не представлено, как и не представлено доказательств того, что ответчик не использовал земельный участок в полном объеме, напротив земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 15141 кв. метров полностью был передан и принят в аренду ответчиком, доказательств наличия каких-либо возражений о невозможности его использования в полном объеме в период действия договора аренды либо в последующем в судебном заседании не установлено, в связи с чем истец был вправе производить начисления арендной платы ответчику за фактическое использование земельного участка, ранее предоставленного в аренду.
При этом, следует отметить, что фактическое отсутствие объекта недвижимости при одновременном наличии сведений о нем в ЕГРН создает фикцию наличия такой недвижимости и накладывает на собственника земельного участка, на котором находится спорное сооружение, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)").
Таким образом, зарегистрированное право собственности ответчика на объект незавершенного строительства, существенно ограничивало право истца по реализации полномочий, предусмотренных статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", создавало препятствия в свободном распоряжении земельным участком.
На основании ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.
Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчиком не представлено суду доказательств, опровергающих отсутствие перед истцом задолженности по арендной плате, либо неправильность исчисленного истцом размера данной задолженности.
При таких обстоятельствах, исковые требования УМИ Администрации города Муравленко подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Истец в силу пп.19 п.1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, государственная пошлина в размере 7 326 рублей, в доход бюджета муниципального образования город Муравленко, подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковые требования Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 в пользу Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко задолженность по арендной плате за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером № местоположение: <адрес> за период с 24.06.2019 по 28.12.2021 в размере 412 622 (четыреста двенадцать тысяч шестьсот двадцать два) рубля 70 копеек.
Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования город Муравленко государственную пошлину в размере 7 326 (семь тысяч триста двадцать шесть) рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья (подпись) Л.С.Казановская
Мотивированное решение суда составлено «07» февраля 2023 года. Подлинник решения подшит в материалы гражданского дела № 2-84/2023 (УИД: 89RS0006-01-2022-001389-81) Муравленковского городского суда ЯНАО.