Дело №
23RS0№-21
Решение
Именем Российской Федерации
<адрес> 18 октября 2022 года
Геленджикский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи ФИО9
при секретаре судебного заседания ФИО3,
с участием:
- представителя истца (ответчика по встречному исковому заявлению) администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – ФИО4 (действующего на основании доверенности),
- представителя ответчика ФИО1 (истца по встречному исковому заявлению) – ФИО5 (действующего на основании нотариальной доверенности),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о сносе объекта капитального строительства, встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на здание в реконструированном и перепланированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик в лице представителя – ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО1 об обязании последней в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки – гостиницы «Вилла Лагуна» на стадии 5-ого уровня, возведенного на земельном участке в мкр. Голубая бухта, б/н <адрес>.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м с кадастровым номером № и жилой дом площадью 1594,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, мкр. Голубая бухта.
Земельный участок расположен в зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-2), предусматривающей размещение гостиниц вместимостью не более 30 мест. Ответчиком не получено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка для размещения гостиницы вместимостью более 30 мест. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город-курорт Геленджик, указанный земельный участок отнесен к зоне застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами.
Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик ФИО1 было выдано разрешение №-202 от ДД.ММ.ГГГГ на строительство 3-этажного индивидуального жилого дома на указанном земельном участке.
В результате осуществления муниципального земельного контроля на территории муниципального образования город-курорт Геленджик было установлено, что на указанном земельном участке осуществлено строительство 5-этажного объекта капитального строительства и осуществляется его эксплуатация в качестве объекта гостиничного типа без получения необходимых разрешений, разработки подлежащей экспертизе проектной документации, на не отведенном для этих целей земельном участке.
Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик разрешений на строительство на строительство и ввод в эксплуатацию объектов гостиничного типа на указанном земельном участке не выдавалось, в связи с чем, указанный объект является самовольным и подлежит сносу.
Ответчик ФИО1 предъявила к истцу встречный иск о признании права собственности на здание в реконструированном и перепланированном состоянии.
В обоснование встречных исковых требований ответчик указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м и жилого дома с кадастровым номером № площадью 1594,7 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> (ранее адрес: <адрес>, мкр. Голубая бухта).
Жилой дом был выстроен и оформлен в собственность ФИО1 на основании градостроительного плана земельного участка №Ru233030№ от ДД.ММ.ГГГГ, утверждённого постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от ДД.ММ.ГГГГ № и разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. Соответствие жилого дома требованиям строительных норм и правил подтверждается вступившими в силу решением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу № и решением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу №.
Без разрешения была произведена реконструкция и перепланировка жилого дома, в результате которых была увеличена площадь здания до 2359.9 кв.м, увеличено количество надземных этажей с 3-х до 4-х, изменено наименование здания с «Жилой дом» на «Гостиница».
Решением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу № был удовлетворен иск администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, запрещена эксплуатация указанного здания в качестве гостиницы до оформления на него права собственности, изменения вида разрешенного использования земельного участка, получения в коммунальных службах и выполнения технических условий на обеспечение его коммунальными ресурсами, оборудования парковочных мест, обеспечения его соответствия требованиям пожарной безопасности, получения заключения экспертной организации о его соответствии строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, подтверждающего отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации.
Во исполнение решения Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу № ответчиком: изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0405045:12: «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание»; в коммунальных службах получены и выполнены технические условия на обеспечение здания коммунальными ресурсами в соответствии с необходимыми объемами потребления; в подземном этаже здания собственником оборудована парковка для автомобилей. Соответствие здания гостиницы строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан подтверждается заключением строительно-технической экспертизы.
По утверждению ФИО1 выполнены все требования, установленные решением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу №, за исключением оформления права собственности на здание гостиницы. В этой связи ФИО1 на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ просит сохранить здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии; признать право собственности на здание площадью 2359.9 кв.м, местоположение: <адрес>, назначение: нежилое, наименование: гостиница, количество этажей, в том числе подземных этажей: 5, в том числе подземных этажей 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, з/у 2.
Представитель истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в судебном заседании настаивал на удовлетворении основного иска по изложенным в нем основаниям, относительно встречного иска просил вынести законное и обоснованное решение.
Представитель ответчика – ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения основного иска, настаивал на удовлетворении встречного иска по изложенным в нем основаниям.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит в следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1000 кв.м с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> (ранее адрес: <адрес>, мкр. Голубая бухта). Адрес присвоен приказом управления архитектуры и градостроительства МО города-курорта Геленджик от ДД.ММ.ГГГГ №-а. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ №.
Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка №Ru233030№ от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 разрешено строительство 3х этажного индивидуального жилого дома на указанном земельном участке.
ФИО1 был выстроен жилой дом площадью 1594,7 кв.м с кадастровым номером №. Право собственности на жилой дом зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ №. Из содержания решения Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу № следует, что при строительстве жилого дома ФИО1 не допущено существенных нарушений, влекущих признание строения самовольным. В соответствии с ч. 1 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с техническим планом здания, подготовленным ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО7 (номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность – 33509) в здании жилого дома была произведена реконструкция и перепланировка: были демонтированы часть перегородок и установлены новые перегородки, часть дверных проемом заложена и оборудованы новые дверные проемы, часть оконных проемов заменена на дверные проемы, часть оконных проемов заложена и оборудованы новые оконные проемы, произведено переоборудование и переустройство чердака в мансардный этаж с террасой. В результате реконструкции и перепланировки из чердака образован мансардный этаж и количество изменено на 5, в т.ч. подземный – 1. Также изменилось наименование объекта недвижимости с «Жилой дом» на «Гостиница» и назначение с «Жилое» на «Нежилое». Была увеличена площадь здания до 2359.9 кв.м.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
В силу ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Письмом и.о. начальника управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине того, что объект уже возведен.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Вступившим в силу решением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу № был удовлетворен иск администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1, запрещена эксплуатация указанного здания в качестве гостиницы до оформления на него права собственности, изменения вида разрешенного использования земельного участка, получения в коммунальных службах и выполнения технических условий на обеспечение его коммунальными ресурсами, оборудования парковочных мест, обеспечения его соответствия требованиям пожарной безопасности, получения заключения экспертной организации о его соответствии строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, подтверждающего отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации.
Таким образом, в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ определены установленные требования, в соответствие с которыми ответчик обязан привести самовольную постройку. Невыполнение указанных требований может служить основанием для сноса самовольной постройки.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
В целях правильного разрешения спора, определением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы».
По результатам проведения экспертизы (заключение эксперта ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы» №С-08/22 от ДД.ММ.ГГГГ) эксперты пришли к следующим выводам.
Объект недвижимости с кадастровым номером № расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, мкр. Голубая бухта. Экспертами проведено обследование объекта и уточнение его технико-эксплуатационных характеристик: площадь застройки – 500 кв.м, общая площадь – порядка 2214 кв.м, количество этажей – 5, надземная этажность – от 3 до 4 этажей в разных секциях, количество подземных этажей 1, высота здания – максимальная высота 12,1 м.
Параметр – «количество надземных этажей» соответствует предельно-допустимым параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик.
Исследуемое здание по архитектурно-планировочному решению, относится к объекту туристической индустрии, предназначенному для временного проживания людей – гостиница на 30 номеров, вместимостью 60 гостей. Объемно-планировочное решение здания отвечает требованиям СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования" (утв. Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 922/пр).
Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «для индивидуального жилищного строительства; гостиничное обслуживание». Установленный фактический вид использования объекта капитального строительства с кадастровым номером № сопутствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, мкр. Голубая бухта.
Здание оборудовано подземным гаражом на 15 машино-мест, что отвечает требованиям для гостиницы с количеством номеров – 30.
Объект недвижимости с кадастровым номером № здание гостиницы, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, мкр. Голубая бухта, соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил.
Исследуемый объект капитального строительства имеет П-образную конфигурацию, и размещен в кадастровых границах участка на расстоянии 2,75м/0,19м, что менее 5 м от территории общего пользования и на расстоянии менее 3м от смежных земельных участков (по правой меже имеется согласие собственника смежных участков на уменьшение отступа от границы). По сведениям из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером №, здание возведено в 2010 году. В соответствии с действующими на момент строительства спорного объекта, градостроительными нормами, установленными "СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства" (принят Постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 94), для малоэтажной жилой застройки действовали требования к размещению на участке строительства и к этажности, совпадающие с установленными действующими Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования Город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции решения Думы муниципального образования город курорт Геленджик от ДД.ММ.ГГГГ № с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ №). При возведении спорного объекта капитального строительства было допущено отклонение от предельных параметров – минимального отступа от территории общего пользования и смежных земельных участков. В соответствии с п.2, статьи 40, «Градостроительного кодекса Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 190-ФЗ: «Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов». Проведенное исследование объекта выявило отсутствие нарушений требований технических регламентов и всех видов безопасности для здания с установленным видом функционального использования – гостиница.
При экспертном обследовании указанного объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, мкр.Голубая бухта, не выявлены причины, создающие угрозу жизни и здоровью граждан.
Экспертами не установлено наличие каких-либо существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также угрозы жизни и здоровью граждан.
У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы. Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов и имеющим длительный стаж экспертной работы; экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, содержащийся в документах, а также с выездом на исследуемый объект недвижимости.
Кроме того, справкой ООО «Январь» от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается монтаж в здании средств пожарной сигнализации и оповещения и их соответствие федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Своду правил 5.13130.2009 «Системы противопожарной защиты». Актом проверки работоспособности установки автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения ООО «Защита-Т» от ДД.ММ.ГГГГ установлено: система автоматической пожарной сигнализации и оповещения о пожаре выполнена по проекту, система находится в рабочем состоянии, прошла комплексную проверку и принята на техническое обслуживание.
Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик допускается размещение гостиницы на земельном участке с кадастровым номером №. При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ)
Также в материалы дела представлены доказательства получения ФИО1 в коммунальных службах и выполнения технических условий на обеспечение объекта капитального строительства коммунальными ресурсами.
В соответствии с единым договором холодного водоснабжения и водоотведения ДФ-2149-22/КВГ от ДД.ММ.ГГГГ осуществляется холодное водоснабжение и водоотведение спорного объекта капитального строительства. В соответствии с расчетом максимального водопотребления для получения технических условий, подготовленным ООО «Проект», максимальный суточный расход воды и максимальное количество сточных вод для гостиницы, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 15,87 м3 в сутки. Согласно договору о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения №/Д-ЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Концессии водоснабжения – Геленджик» обязуется подготовить централизованную систему холодного водоснабжения и подключить спорный объект к централизованной системе холодного водоснабжения (величина подключаемой мощности (нагрузки) объекта составляет 15,87 м3 в сутки, с учетом ранее выполненной нагрузки 2,5 м3 в сутки – разница 13,37 м3 в сутки). Согласно договору о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения №/Д-ЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Концессии водоснабжения – Геленджик» обязуется подготовить централизованную систему водоотведения и подключить спорный объект к централизованной системе водоотведения (потребности объекта – величина подключаемой мощности (нагрузки) объекта составляет 15,87 м3 в сутки, с учетом ранее выполненной нагрузки 13,8 м3 в сутки – разница 2,07 м3 в сутки).
В соответствии с договором энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивается подача электрической энергии (мощности) на спорный объект капитального строительства в пределах максимальной мощности 100 кВт. В соответствии с расчетом электрических нагрузок гостиницы, расположенной по адресу: <адрес>, подготовленным ООО «СветоЮг», расчетная мощность для спорного объекта составляет 75,7 кВт. Согласно справке филиала АО «НЭСК-электросети» «Геленджикэлектросеть» № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выполнены требования технических условий № от ДД.ММ.ГГГГ на электроснабжение.
В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивается поставка природного газа на спорный объект капитального строительства.
На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № ЮЛ-Г, заключенного между ФИО1 и региональным оператором ООО «Эко-Юг», осуществляется вывоз ТБО.
Таким образом, ФИО1 представлены доказательства исполнения решения Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к делу № в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, получения в коммунальных службах и выполнения технических условий на обеспечение объекта коммунальными ресурсами, оборудования парковочных мест, обеспечения соответствия объекта требованиям пожарной безопасности, получения заключения экспертной организации о соответствии объекта строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, подтверждающего отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации. При таких обстоятельствах учитывая совокупность исследованных в судебном заседании доказательств, суд полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения иска администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сносе самовольной постройки. При этом, учитывая выполнение ФИО1 требований по провидению самовольной постройки установленным требованиям, суд полагает подлежащим удовлетворению встречный иск ФИО1 о признании права собственности на самовольную постройку.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО1 о сносе объекта капитального строительства отказать.
Встречное исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик удовлетворить.
Сохранить здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии и признать за ФИО1 право собственности на здание площадью 2359.9 кв.м, местоположение: <адрес>, назначение: нежилое, наименование: гостиница, количество этажей, в том числе подземных этажей: 5, в том числе подземных этажей 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, з/у 2.
Считать настоящее решение основанием для изготовления технического плана, внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости и государственной регистрации права собственности ФИО1 на здание площадью 2359.9 кв.м, местоположение: <адрес>, назначение: нежилое, наименование: гостиница, количество этажей, в том числе подземных этажей: 5, в том числе подземных этажей 1.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.
Судья