Дело № 2-476/2022г.

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«26» октября 2022 г. г. Котово Волгоградской области

Котовский районный суд в составе

председательствующего судьи Попова М.В.

при секретаре судебного заседания Тихоновой С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании недействительными сделок и применения последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о признании недействительными сделок и применения последствий недействительности сделок.

Указывает, что 29.10.2018 года между арендодателями - участниками долевой собственности и арендатором - ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка. После чего, ссылаясь на наличие у арендатора имущественного права на покупку долей, ФИО2 купил у ряда сособственников доли в праве на земельный участок.

Однако, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 31.07.2019 г. по делу № 33-9843/2019 данный договор аренды признан недействительным.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, заключив в отношении земельного участка договор аренды от 29.10.2018 года ФИО2 не приобрёл преимущественного права на покупку долей. Соответственно купив, ссылаясь на это право, доли в праве на земельный участок ФИО2 нарушил преимущественное право на покупку долей, принадлежащее остальным участникам долевой собственности, в том числе и ФИО1

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки».

Из приведенной нормы следует, что для признания сделки ничтожной необходимо наличие следующих условий:

такая сделка должна нарушать требования закона или иного правового акта - договоры купли-продажи, по которым ФИО2 приобрел земельные доли, нарушают прямой запрет на продажу земельной доли постороннему лицу, установленный п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

такая сделка должна посягать на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц - договоры купли-продажи, по которым ФИО2 приобрел земельные доли, посягают на принадлежащее участникам долевой собственности преимущественное право на покупку земельных долей, установленное п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Договоры купли-продажи, по которым ФИО2 приобрел земельные доли, соответствуют в совокупности условиям, необходимым для квалификации сделки в качестве ничтожной.

При рассмотрении настоящего иска, просит суд учесть следующее.

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, в виду наличия в ЕГРН записи об аренде земельного участка ФИО2, истец не имел возможности ссылаться на нарушение неимущественного права покупки ответчиком, до признания судом договора аренды д 29.10.2018 года недействительным. Апелляционное определение о признании договора аренды Земельного участка от 29.10.2018 г. вступило в законную силу 31.07.2019 года. Таким образом, срок исковой давности по настоящему спору начал течь 01.08.2019 года.

На основании изложенного истец просит признать недействительными (ничтожными) договоры купли – продажи в праве обшей долевой собственности на земельный участок с номером №, на основании которых былаосуществлена государственная регистрация прав Дрянушкина Александрана указанные доли, и применить последствия недействительностиэтих ничтожных сделок.

Впоследствии истец изменил исковые требования и просит суд признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с номером №:

- заключенный 25 декабря 2018 года между ФИО3 и ФИО2;

- заключенный 25 декабря 2018 года между ФИО4 и ФИО2;

- заключенный 18 февраля 2019 года между ФИО5 и ФИО2;

- заключенный 11 мая 2019 года между ФИО8 и ФИО2;

- заключенный 23 мая 2019 года между ФИО6 и ФИО2;

- заключенный 11 июля 2019 года между ФИО7 и ФИО2;

- заключенный 8 августа 2019 года между ФИО8 и ФИО2;

- заключенный 26 ноября 2020 года между ФИО9 и ФИО2.

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, представила заявление, в котором просит суд, рассмотреть дело в его отсутствие на иске настаивает.

В судебное заседание представитель истца ФИО1 - ФИО10, не явился, представил заявление, в котором просит суд, рассмотреть дело в его отсутствие, на иске настаивает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился и 17 сентября 2022 года представил письменные возражения, согласно которых исковые требования удовлетворению не подлежат поскольку никаких доказательств того, что оспариваемые сделки нарушили требования закона истцом не представлено, равно как и не указано как именно нарушенные права будут восстановлены в случае признания договоров купли-продажи недействительными. В возражениях со стороны ответчика от 26.10.2022 года заявлено ходатайство о применении срока исковой давности в отношении сделок заключенных 25.12.2018 года.

Определением Котовского районного суда от 21.09.2022 года к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, которые будучи надлежаще извещенными о дне и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра в судебное заседание не явился, в заявлении, представленном на имя суда, просит суд дело рассмотреть в его отсутствие, одновременно указывая, что Отдел Управления Росреестра не является субъектом спорных материальных правоотношений.

Исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 названого Федерального закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных названной статьей, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В судебном заседании установлено, что ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 являлись собственниками земельных долей на земельном участке с кадастровым номером №.

В соответствии с договором купли-продажи заключенным 25 декабря 2018 года между ФИО3 и ФИО2, ФИО3 продала ФИО2 1/86 долю в земельном участке № (л.д., л.д. 35-36) о чём сделана запись о регистрации № от 11 января 2019.

В соответствии с договором купли-продажи заключенным 25 декабря 2018 года между ФИО4 и ФИО2, ФИО4 продал ФИО2 1/86 долю в земельном участке № (л.д.,л.д. 37-38) о чём сделана запись о регистрации № от 23 января 2019.

В соответствии с договором купли-продажи заключенным 18 февраля 2019 года между ФИО5 и ФИО2 ФИО5 продала ФИО2 27/744 долей в земельном участке № (л.д.,л.д. 39-40) о чём сделана запись о регистрации № от 27 февраля 2019.

В соответствии с договором купли-продажи заключенным 11 мая 2019 года между ФИО8 и ФИО2 ФИО8 продала ФИО2 36/774 долей в земельном участке № (л.д.,л.д. 47-48) о чём сделана запись о регистрации № от 9 августа 2019.

В соответствии с договором купли-продажи заключенным 23 мая 2019 года между ФИО6 и ФИО2, ФИО6 продала ФИО2 18/774 долей в земельном участке № (л.д.,л.д. 41-42) о чём сделана запись о регистрации № от 6 июня 2019.

В соответствии с договором купли-продажи заключенным 11 июля 2019 года между ФИО7 и ФИО2, ФИО7 продала ФИО2 18/774 долей в земельном участке № (л.д.,л.д. 43-44) о чём сделана запись о регистрации № от 11 июля 2019.

В соответствии с договором купли- продажи заключенным 8 августа 2019 года между ФИО8 и ФИО2 ФИО8 продала ФИО2 18/774 долей в земельном участке № (л.д.,л.д. 45-46) о чём сделана запись о регистрации № от 9 августа 2019.

В соответствии с договором купли- продажи заключенным 26 ноября 2020 года между ФИО9 и ФИО2 ФИО9 продала ФИО2 18/774 долей в земельном участке № (л.д.,л.д. 49-52) о чём сделана запись о регистрации № от 11 декабря 2020.

Свои исковые требования ФИО1 обосновывает тем, что заключив в отношении земельного участка договор аренды от 29 октября 2018 года ФИО2 не приобрёл преимущественного права на покупку долей. Соответственно купив, ссылаясь на это право, доли в праве на земельный участок ФИО2 нарушил преимущественное право на покупку долей, принадлежащее остальным участникам долевой собственности, в том числе и самой истицы.

Так же истица указывает, что в виду наличия в ЕГРН записи об аренде земельного участка ФИО2, она не имела возможности ссылаться на нарушение неимущественного права покупки ответчиком, до признания судом договора аренды от 29 октября 2018 года недействительным.

Апелляционное определение о признании договора аренды земельного участка от 29 октября 2018 г. вступило в законную силу 31 июля 2019 года. Таким образом, срок исковой давности по настоящему спору начал течь 1 августа 2019 года.

Суд не может согласиться с указанными аргументами поскольку согласно части 1 статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки для участников долевой собственности. В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец обязан уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли, пункт 3 статьи 250 ГК РФ устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено.

В свою очередь в приведенных выше положениях пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливают специальное правовое регулирование в регулируемой этим законом сфере по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Таким образом, установленное статьей 250 ГК РФ право преимущественной покупки не действует в отношении продажи земельных долей из земельных участков, поскольку продажа земельных долей без выдела земельного участка в счет земельной доли в любом случае возможна только лицу, являющемуся участником долевой собственности (или непосредственно обрабатывающему земельный участок), а нарушение установленного запрета влечет отличное от предусмотренного в пунктом 3 статьи 250 ГК РФ последствие в виде ничтожности договора.

Положения пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли у участников долевой собственности либо у непосредственно использующего земельный участок лица. Более того, положения пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вообще освобождают продавца от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из участников. Соответственно, в Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение аналогичных механизмов, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Исходя из изложенного суд отклоняет аргументы истицы о том, что заключив в отношении земельного участка договор аренды от 29 октября 2018 года ФИО2 не приобрёл преимущественного права на покупку долей. Соответственно купив, ссылаясь на это право, доли в праве на земельный участок ФИО2 нарушил преимущественное право на покупку долей, принадлежащее остальным участникам долевой собственности, в том числе и самой истицы.

Положениями пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями пункта 1 статьи 621 ГК РФ, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность доли в арендуемом имуществе.

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность установить в договоре преимущественное право покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности. Напротив, действующее законодательство связывает наличие преимущественного права покупки доли именно с участием в долевой собственности.

В связи с изложенным, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из указанных положений в их взаимосвязи следует, что поскольку Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, правовые основания для применения правил, установленных в пункте 3 статьи 250 ГК РФ, к рассматриваемому судом спору отсутствуют.

Оценивая в совокупности полученные по делу доказательства суд исходит из того, что из всех оспариваемых сделок только договоры купли-продажи долей земельного участка заключенные 25 декабря 2018 года между ФИО3, ФИО4 и ФИО2 были нарушили вышеуказанные требования законодательства поскольку указанные сделки совершались П-выми с ФИО2, который не являлся на 25 декабря 2018 года участником долевой собственности.

Сделка заключенная 25 декабря 2018 года между ФИО3 и ФИО2, о продаже 1/86 долю в земельном участке № (л.д.,л.д. 35-36) была зарегистрирована за номером № 11 января 2019 года, а сделка заключенная в этот же день между ФИО4 и ФИО2, согласно которой ФИО4 продал ФИО2 1/86 долю в земельном участке № (л.д.,л.д. 37-38) была зарегистрирована под номером №, 23 января 2019 года.

С 11 января 2019 года ФИО2 являлся таким же участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, как и остальные.

С момента заключения вышеуказанных сделок, продавцы спорных земельных долей каких-либо требований к покупателю ФИО2 не предъявляли, данные сделки с 11 января 2019 года по 2 августа 2022 года включительно (по дату обращения в суд с иском ФИО1) недействительными не признаны и никем не были оспорены. С момента приобретения недвижимого имущества ФИО2 открыто и непрерывно владеет указанным недвижимым имуществом, а, следовательно, при подаче искового заявления истицей ФИО1 был пропущен срок исковой давности относительно признания оспариваемых сделок купли-продажи долей от 25 декабря 2018 года недействительными, о чем также заявлено ходатайство со стороны ответчика ФИО2, что в силу положений статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, начало течения срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1, не являющаяся стороной сделки, узнала о заключении 25 декабря 2018 года П-выми с ФИО2 договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения 25 февраля 2019 года, получив выписку из ЕГРН в которой содержались соответствующие сведения. Вышеуказанная выписка была представлена истицей в обоснование своего иска к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в рамках гражданского дела № 2-581/2019.

Вместе с тем, с иском по настоящему делу ФИО1 обратилась лишь 2 августа 2022 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по иску ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно по сделкам, заключенным 25 декабря 2018 года ФИО2 с П-выми, истёк, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Доводы истца о том, что срок исковой давности по настоящему спору начал течь с 1 августа 2019 года, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ течение указанного срока начинается со дня, когда истица узнала о начале исполнения сделок от 25 декабря 2018 года, а не со дня, когда договор аренды земельного участка от 29 октября 2018 года был признан недействительным.

Относительно последующих сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, заключенных с ФИО2 после 25 декабря 2018 года, суд приходит к выводу, что нарушений требований закона, прав и охраняемых законом интересов собственников данного земельного участка, допущено не было, поскольку с 11 января 2019 года ФИО2 является таким же участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, как и остальные сособственники, а, следовательно, ограничения в приобретении земельных долей на которые ссылается истица, на него не распространяются.

Таким образом ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, при продаже ФИО2 своих земельных долей уже не требовалось извещать других участников долевой собственности, в том числе и ФИО1 о намерении продать свои земельные доли. При этом суд отмечает, что ФИО1 никаких преимуществ по приобретению указанных долей ни перед кем не имела.

С учётом вышеизложенного, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объёме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании недействительными сделок и применения последствий недействительности сделок - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Котовский районный суд.

Судья М.В. Попов

Решение в окончательной форме изготовлено 2 ноября 2022 г.