Судья Толмачева Н.Р. дело № 33-16905/2023
№ 2-144/2023
УИД:61RS0049-01-2023-000114-15
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
27 сентября 2023г. г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Тахирова Э.Ю.
судей Фетинга Н.Н., Головнева И.В.
при секретаре Ворсиновой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Богородицкое» о расторжении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 05 июля 2023г. Заслушав доклад судьи Тахирова Э.Ю., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился с иском к АО «Богородицкое» о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что 24.08.2012 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка 76,8 гектаров с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН бывшего колхоза «Родина».
Пунктом 3.1. закреплено, что арендная плата по настоящему договору состоит из трех частей: периодической ежегодной арендной выплаты, разовой выплаты в сумме 34483 рублей и суммы возмещения фактических расходов.
30 января 2023 года ФИО1 направил в адрес ответчика дополнительное соглашения от 01.02.2023г о расторжении по согласию обеих сторон указанного выше договора, мотивированное существенными изменениями обстоятельств его заключения, а именно: изменением кадастрового номера земельного участка, изменением вида права на земельный участок, а также влиянием инфляции на размер арендных платежей, указанный в договоре и в дополнении к нему. Истец полагает, что неизменность условий договора аренды, с учетом изменения и расхождения региональных цен производителей с/х продукции с повышением оптовой рыночной стоимости сельхозпродукции в период 2012-2022г.г. при одновременном инфляционном изменении цен на сельхозпродукцию в эти годы, фактически создают крайне невыгодные условия для арендодателя. По своей сути, повышение урожайности ведет к повышению дохода арендатора от арендованной земли, что при неизменности арендной платы по обжалуемому договору влечет к кабальности сделки, поскольку арендодатель не получил свой доход, который он мог бы получить при неизменности обстоятельств, бывших при заключении договора аренды
Кроме того, за период с 2012 года по 2022 год ответчик недобросовестно исполнял условия договора аренды земли от 24.08.2012г. в результате чего, недовыплатил истцу арендную плату в значительном размере, присвоил чужие средства себе и тем получил дополнительный доход за счет истца по данному договору.
Все вышеуказанные обстоятельства являются существенными, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, в связи с чем истец, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.08.2012 г.; запретить ответчику пользоваться земельным участком НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по условиям договора аренды земельного участка от 24.08.2012 г.
Решением Песчанокопского районного суда Ростовской области от 05 июля 2023 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование своей позиции повторно приводит доводы о том, что суд дал неверную правовую оценку представленным им доказательствам, в связи с чем настаивает на том, что ответчик является недобросовестным арендодателем, который допускает систематические нарушения условий договора аренды, а именно: в нарушение п.3.2 договора аренды от 24.08.2012г. за период с 2018 по 2021 г. выплачивал арендную плату не в полном объеме - произвольно снижал цены натурального продукта при расчете с истцом денежными средствам, а также занижал объемы натурального продукта; уклонялся от уплаты НДФЛ в качестве налогового агента истца; в период с 2021 по 2023 г. не использовал арендуемый земельный участок; пропускал сроки оплаты, предусмотренные договором.
Апеллянт не согласен с выводами суда в части применения им законодательства, полагает, что указанные в исковом заявлении нарушения условий договора аренды являются существенными.
Кроме того, апеллянт ссылается на то, что суд рассмотрел дело в отсутствие ответа на судебные запросы, направленные в адрес МИФНС РФ.
Представителем АО «Богородицкое» поданы возражения, в которых ответчик опровергает доводы апелляционной жалобы ФИО1 и просит решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, исходя из доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, выслушав представителя АО «Богородицкое» ФИО2, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из материалов дела, 24 августа 2012 года между ОАО «Богородицкое» и участниками долевой собственности, в числе которых были С.В.А. и С.Л.П., был заключен договор аренды, согласно которому Арендодатели на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 22 августа 2012 года предоставили в аренду ОАО «Богородицкое» земельный участок 76,8 гектаров КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, участки граничат с землями гр.К.Л.П., полевой дороги, кри.К.Л.А., гр.С.В.А., гр.Ф.Е.В., гр.Л.А.И.. назначение участка - земли сельскохозяйственного назначения, срок договора – с 24.08.2012 года по 01.11.2020 года, арендная плата по договору состоит из трех частей: периодической ежегодной арендной выплаты, разовой выплаты в сумме 34483 рублей и суммы возмещения фактических расходов (п.3.1). Ежегодная арендная плата по договору выплачивается арендодателю в следующем виде и размере: продукция – зерновые культуры в т.ч. - 4,598 тонны, ячмень – 1,724 тонны; пшеница фуражная – 2,299 тонны; кукуруза – 0,575 тонны; масло подсолнечное фасован. – 45,98 литров; сахар – 114,94 кг.; мука пшеничная 1 сорт – 57,47 кг.; предоставление услуг – ритуальные услуги по необходимости; обработка огорода на территории Богородицкого сельского поселения – по предварительной заявке; поездка в Ростов-на-Дону – регулярно (том 1 л.д. 22-25).
Согласно п.3.3. договора аренды от 24.08.2012 вышеуказанные размеры ежегодной арендной платы и разовой выплаты соответствуют размеру передаваемого в аренду земельного участка в 9,6 га. В случае если Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду участок площадью большей или меньшей, чем 9,6 га, то ежегодная арендная плата и разовая выплата увеличиваются или уменьшаются прямо пропорционально отношению площади участка к 9,6 га.
Пунктом 3.4 предусмотрено, что Арендатор обязуется на период аренды земельного участка ежегодно возмещать расходы Арендодателя по уплате суммы земельного налога.
Согласно материалам дела, 29.05.2018 года между теми же сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 24 августа 2012 года, согласно которому срок аренды продлен по 15 октября 2030 года (п.1.1). Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Указанным дополнительным соглашением также был изменен раздел 3 договора аренды от 24 августа 2012 года, а именно: арендная плата состоит из 3-х частей: периодической ежегодной арендной платы, разовых выплат и суммы возмещения фактических расходов. Ежегодная арендная плата выплачивается в следующем размере: зерно фуражное – 5287,36 кг (том 1 л.д. 26-28).
Материалами дела подтверждается, что после смерти С.В.А. в наследство на земельную долю вступил ФИО1
Согласно проекту межевания, составленному кадастровым инженером 27.10.2020 года по заказу ФИО1, выделена доля из земельного участка с КН №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в результате чего образован земельный участок площадью 96000 кв.м. с кадастровым номером №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л.д. 37-70).
16.08.2021 года между ФИО1 и ИП Б.И.В. заключен договор аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л.д. 62-65).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2021 года на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО возложена обязанность внести в ЕГРН запись об обременении арендой в пользу АО «Богородицкое» на основании договора аренды от 24.08.2021 и дополнительного соглашения к нему от 29.05.2018 года земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л.д. 71-84, 88-99).
Решением Песчанокопского районного суда Ростовской области от 15 августа 2022 года по гражданскому делу № 2-170/2022 договор аренды от 16.08.2021, заключенный между ФИО1 и ИП Б.И.Н. относительно земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН признан недействительным (ничтожным), применены последствия недействительности (ничтожности) договора аренды, восстановлено право аренды АО «Богородицкое» на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, образованный из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Также суд признал отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН обременение земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в виде права аренды в пользу Б.И.Н.; погасил в ЕГРН регистрационную запись №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.08.2021 о праве аренды Б.И.Н. на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 ноября 2022 года решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 15 августа 2022 года оставлено без изменения.
30.01.2023 года ФИО1 направил в адрес АО «Богородицкое» дополнительное соглашение от 01.02.2023 года к договору аренды земельного участка от 24.08.2012 года.
Согласно п.1 дополнительного соглашения от 01.02.2023 года договор аренды земельного участка от 24.08.2012 г. и дополнительное соглашение к нему от 29.05.2018 г. на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение кадастрового номера земельного участка, изменение вида права на земельный участок, а также влияние инфляции в стране на арендные платежи) по взаимному согласию обеих сторон расторгаются с 1 февраля 2023 года. Настоящее дополнительное соглашение подлежит заключению сторонами в срок до 1 февраля 2023 года (п.3 дополнительного заключения от 01.02.2023).
В материалы дела представлена сводная справка от 18.04.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подтверждающая исполнение обязательств по выплате арендодателю арендной платы по договору аренды от 24.08.2012 года и дополнительному соглашению от 29.05.2018 года (том 2 л.д. 31-35).
Также, в качестве доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение условий договора аренды, ответчиком представлены ведомости на выдачу арендных платежей за период с 2018 по 2022 год; ведомости на перечисления денежных средств арендодателям; накладные на выдачу арендодателю арендной платы в натуральном выражении; платежные поручения о перечислении денежных средств истцу в счет арендной платы; реестр перечисления денежных средств арендодателям (том 2 л.д. 36-118).
В подтверждение волеизъявления арендодателя на получение части арендной платы в денежном выражении ответчиком представлены заявления истца и его представителя, в которых они просят выплатить истцу в счет арендной платы денежную сумму за определенное количество зерновых культур на его банковский счет (том 2 л.д. 49,53,65,86-87,116).
Согласно представленным ответчиком документам (том 2 л.д. 195,196,197,198) в 2018 году стоимость зерновых при расчете с арендодателями была установлена в размере 10 000 рублей за 1 тонну (с учетом НДФЛ); в 2019 году – 10345 рублей (с учетом НДФЛ); в 2020 году зерновые 11724 за 1 тонну; сахар – 44 рубля за 1 кг; масло растительное – 86,29 рублей за 1 лит; в 2021 году зерновые – 13793 за 1 тонну, сахар – 52 рубля за 1 кг, масло растительное – 114,95 рублей за 1 литр; в 2022 году зерновые – 12643,7 за тонну; сахар – 59 рублей; масло растительное – 102 рубля.
Из справки Ростовстата от 01.06.2023 года следует, что средние цены производителей на продукты, отгруженные на внутренний рынок по Ростовской области, на масло растительное в 2018 году – 54449,17 за тонну; в 2019 – 57813,93 рублей за тонну; в 2020 году – 60432,04 рублей за тонну; в 2021 году – 93484,77 рублей; в 2022 году – 102469,11 рублей за тонну; пшеница- в 2018 году – 9472,03 рублей; в 2019 – 10683,92 рублей; в 2020 году – 13836,07 рублей; в 2021 – 15284,28 рублей; в 2022 году – 13612,62 рублей; ячмень в 2018 году – 8887,67 рублей, в 2019 году – 9733 рублей; в 2020 году – 10925,18 рублей; в 2021 году – 13120,03 рублей; в 2022 году – 12606,9 рублей. (том 2 л.д. 148-149).
Из справки Администрации Песчанокопского района следует, что в 2021 году цена на пшеницу составляла 17,1 руб. за 1 кг; ячмень – 15,3 кг ; в 2022 году – 14,9 кг и 10,2 кг.
В материалы дела представлены справки, подтверждающие, что АО «Богородицкое» оплачивало за истца НДФЛ от стоимости арендной платы (том 2 л.д. 214-226).
Принимая решения, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 1, 209, 421, 425, 433, 438, 450-452, 606, 607, 609, 614, 619 ГК РФ, 22 ЗК РФ и исходил из отсутствия правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку, вопреки заявлению истца о существенном изменении обстоятельств, дополнительное соглашение от 01.02.2023 не содержит никаких условий, направленных на изменение договора и установление новых условий договора. Доказательств того, что спорный договор аренды заключался С.В.А., правопреемником которого является истец, на крайне невыгодных условиях, имеет признаки кабальной сделки, суду не представлено.
Кроме того, не нашли своего подтверждения и доводы истца о внесении ответчиком арендной платы не в полном объеме, намеренном занижении стоимости натурального продукта, что опровергается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе сводной справкой, ведомостями на выдачу арендных платежей, ведомостями на перечисления денежных средств арендодателям, накладными на выдачу арендодателю арендной платы в натуральном выражении и иными доказательствами.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, считает их соответствующими обстоятельствам дела и нормам права.
Доводы апелляционной жалобы истца о неверной оценке судом поведения ответчика отказавшегося выполнять условия договора аренды земельного участка противоречат вышеприведенным обстоятельствам, направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем являются несостоятельными.
На основании части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Приведенные заявителями доводы о невозможности рассмотрения дела без получения ответа на запрос суда не свидетельствуют о неправильном применении судами норм процессуального права и не влекут отмены решения суда.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы и обстоятельства, на которые ссылается апеллянт в их обоснование, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут в силу ст.330 ГПК РФ служить основанием к отмене в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.
Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 05 июля 2023г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02.10.2023г.